耐震リフォームはするべき？メリット・費用感・リフォーム事例からわかること

世界で有数の地震大国である日本。安心して暮らすために、できることはあるでしょうか？

そこでこの記事では、地震による住宅の被害を軽減する「耐震リフォーム」について解説します。耐震リフォームを行うメリットから気になる費用まで、過去の事例を紹介しながら説明しますので、ぜひ参考にしてみてください。

耐震性とは、地震の揺れに対する建物の強度の度合いのことです。耐震性が高いほど、大きな揺れに耐えられ、建物の損壊による被害を抑えられます。耐震性を高める方法としては、壁や柱の強化や、補強材の使用が挙げられます。

「耐震」と関連してよく耳にするのが、「免震」「制震」という用語。これらの違いは一体何でしょうか。
建物そのものを頑丈にして揺れに耐える耐震と比べ、地震のエネルギーを吸収するのが「免震」です。ダンパーと呼ばれる装置を建物の中に組み、揺れを軽減させます。費用のかかる対策ですが、揺れを小さくする効果が最も高く、東京駅丸の内駅舎で採用されるなど、安全性が認められています。

「制震」は、建物と地面の間に積層ゴムという免震装置を設置する方法です。建物と地面の接地面をなくすことで、揺れが伝わらないようにします。

次は耐震性が高いかどうかを左右する要素について解説します。要素は大きく分けて、「地盤の強さ」「建物の重量」「施工方法」の3つ。1つずつ見ていきましょう。

地盤の強弱は、耐震性に大きく関わります。川沿いや、かつて田畑だった土地は軟弱な地盤であることが多く、地震による揺れが伝わりやすい傾向があります。
また、軟弱地盤では建物の一部分だけが沈んでいく「不同沈下」が起こりやすいことにも注意が必要です。不同沈下が発生すると、建物が歪んでドアが開かなくなったり、壁や柱にひびが入ったりする恐れがあります。

また、液状化現象が起きるケースもあります。これは軟弱な地盤が強い揺れで変形し、一部が液体化する現象。液状化が起こると給排水や交通の面で大きな障害をもたらすこともあります。

地盤の強さは、感じる揺れの強さのみならず、さまざまな被害にも影響するため、とても重要な要素であることがわかります。

地震による揺れのエネルギーは建物の重さに比例します。建物が軽いと揺れを小さくできるため、耐震性を高めるためには、いかに素材を軽くできるかがポイントになります。

特に木造住宅の場合、重要なファクターとなるのが屋根材と外壁仕上げ材。とくに瓦屋根はかなりの重量になるため、建物にかかる負荷が大きく危険です。屋根材には軽量瓦、外壁にはアイジーサイディングを採用するなど軽量化も意識しましょう。

建物の構造には「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」がありますが、工法によってさらに細かく分類できます。以下でメリットやデメリットを紹介します。

・木造の2種類の工法

「木造軸組み構造（在来工法）」：筋交いに負荷が集中するため、連続する強い揺れには弱い。

「木造枠壁構造（2×4・2×6）」：厚い構造材を用いる2×6（ツーバイシックス）のほうが高価なぶん、耐震性に優れる。

・鉄骨造の2種類の工法

「鉄骨軸組み構造」：木造軸組み構造と同じく、繰り返す強い揺れに弱い傾向にある。

「鉄骨ラーメン構造」：強度の高い梁と柱を用い、全体で揺れを受け止める。コストがかかるが、高い耐震性を誇る。

・鉄骨コンクリート造の2種類の工法

「ラーメン構造」：全体で揺れを受け止めるため、繰り返しの揺れにも強い。新築時のコストが高い点がデメリット。

「壁式構造」：壁が多いほど耐震性能がアップするため、壁で建物を支える壁式構造は自身に強い。

このように、構造と工法にはさまざまな種類が存在します。

耐震リフォームを実際にすべきかどうかで悩む方も多いでしょう。そこで、ここからは耐震リフォームをしたほうがよい家について、4つの観点から解説します。

1981年の新耐震基準は現行の基準です。これ以前に建てられている住宅は、耐震リフォームの必要があるかもしれません。

建物がどの基準に該当するかは「建築確認申請」が行われた年月で判断しましょう。申請から建築までは若干のタイムラグがあるため、竣工年月日で判断する場合は気を付けなければなりません。

1階の壁の量が少ないと、そのぶん建物を支える部分が減り、耐震性が低下します。特に気を付けたいのが、1階部分にガレージを設ける場合。いわゆるビルトインガレージです。ビルトインガレージを採用すると、車を出し入れする面（道路側）にほとんど壁がなくなるため、耐震性が低くなります。

また窓が多い住宅も、必然的に壁の量が少なくなります。地震の揺れは横から力が働くため、壁が少ないとその力に抵抗することができず、建物が倒壊するリスクがあるでしょう。

危険な場合は、耐震リフォームで壁量や梁、柱を増やします。

地震の規模に対して明らかに強く揺れていると感じたら、耐震性が低いことを疑ったほうがいいかもしれません。また、住宅の前をトラックが通ったり、強風が吹いたりといった小さなことでも建物が揺れる場合は危険です。少しでも不安に思ったら、耐震リフォームの実施を本格的に検討しましょう。

どの住宅も、長く住んでいると少しずつ劣化してしまいます。メンテナンスをしていない場合、木造はシロアリ被害や金物の腐食、鉄骨造は鋼材の錆び、鉄筋コンクリート造はコンクリートのひび割れが進行します。

構造が劣化すると、一般的に建物の耐震性も低下します。しかし、個々の住宅ごとに劣化の進行度合いやスピードは異なるため、先述したように「築年数〇〇年を過ぎたら危険」という明確なラインを引くのは困難です。

そこで耐震リフォームを行うべきか迷っている方は、まずは耐震診断をしてもらうのがおすすめです。経年劣化の影響も考慮したうえで、住宅の耐震性が十分であるかを正確にチェックできます。

耐震リフォームにかかる費用は、120万円～と言われています。ただし建物の状況や工事内容によるため、家ごとにかなりの差があります。さらに木造住宅の場合は、基礎の耐震補強も検討する必要も。RC造や鉄骨造よりも高額になるケースが多いようです。

＜耐震リフォームの費用を決める要素の例＞
・新耐震基準前に建てられているか
・建物の形状、補強の度合い
・間取り変更をするかどうか
・瓦屋根の軽量化の有無（瓦撤去後の下地補修ややり替えも必要）
など

リフォーム会社はこれらを踏まえて補強の種類・数量を決め、耐震リフォーム費用を出します。それぞれの住まいに合った補強計画を提案するため、一概に「この補強はいくらです」と言い難いのが現状です。実際に耐震リフォームの費用を知りたい場合は、リフォーム会社に住まいを見てもらいましょう。

耐震リフォームの費用は決して安いとは言えません。高い費用が足かせとなり、リフォームに踏み切れない方は多いでしょう。

そこで、各地方自治体では耐震診断や耐震リフォームを行う方向けの補助金制度を設けています。例えば東京都では、150万円を上限とし、工事費用の2分の1の金額を助成しています。

大阪府では、昭和56年5月31日以前に建築された、木造住宅の耐震化を図る補助金があります。通常の助成上限が40万円のところ、低所得者は60万円まで助成を受けることが可能です。

具体的な条件や補助金額は自治体ごとに異なるため、事前に確認してみましょう。

CRAFTが耐震リフォームを実施した事例を2つご紹介します。どちらも築年数の古い住宅でしたが、安心して暮らせる住まいに生まれ変わりました。ぜひ耐震リフォームのイメージを膨らませてみてください。

築年数：40年
リフォーム面積：100㎡
工期：4ヶ月
費用：2,803万円

築年数が古く、経年劣化が進んだ住宅でしたが、基礎部分を見直すことで耐震性アップに成功。店舗として使用していた1階のスペースを住居に取り込み、広々とした空間を実現しました。たっぷりと自然光を取り込むことができるように、中庭を取り入れたのも大きなポイントです。構造体のみを残して建物を一度解体する大規模なスケルトンリフォームで、安全性と機能性を両立させることができました。

築年数：42年
リフォーム面積：140㎡
工期：6ヶ月
費用：4,448万円

この記事では、耐震リフォームを行う必要性や費用について解説しました。リフォームを検討したほうがよい住宅の特徴は、以下の4点です。

・耐震性の基準を満たさない家
・1階の壁の量が少ない家
・少しの地震で揺れを感じる家
・構造の劣化が進んでいる家

いつ地震が起きてもおかしくない日本では、住宅が高い耐震性を備えていることが非常に重要です。予算などもふまえ、あせらずにゆっくりと検討してみましょう。

CRAFTでは、お客さま一人ひとりに合わせた最適なリフォームプランを提案します。耐震リフォームをきっかけに、住まい全体のリフォームをご希望の方は、ぜひCRAFTにお任せください。