「新築」VS「中古+リノベーション」どちらがお得で満足できる？

「希望エリアで新築マンションが出ないから、中古も検討しはじめた」「新築戸建てを探していたけど、都内だと予算オーバー」… さまざまな理由から、「新築か中古か」と迷う方は多いようです。 どちらにすべきか決められないときは、それぞれのメリットとデメリットを冷静に整理しましょう。「どちらが経済的か」「どちらが自分に合っているか」を比べれば、ご自身にぴったりな選択ができるはず。
今回は、「新築」VS「中古+リノベーション」を比較します。

「新築マンション」と「中古マンション＋リノベーション」はどちらのメリットが大きいのでしょう。価格や希望条件から、それぞれの特徴をご紹介します。

外観やエントランスもピカピカな新築マンションも人気ですが、ここ最近は建築資材の高騰やインフレにより価格が上昇しています。さらに内装のスペックは下がり気味で「エントランスや外観は豪華なのに、内装は簡素」というアンバランスな新築マンションが増えています。都内の1億円を超える高級マンションでも、合板フローリングやクロスなど、5～6000万円台のマンションと内装スペックはほとんど変わらないことも珍しくないのです。

また新築マンションの大半は「夫婦と子供2人」という標準世帯を想定した間取りのため、単身者や二人暮らしのご夫婦にマッチしません。リビングは狭いのにひと部屋が空いている…というようなもったいない使い方になってしまいます。

もうひとつ、新築マンションの大きな問題が「供給量が少ない」こと。都心ではまとまった土地の取得がむずかしく、なかなか新築マンションが出づらい状況です。「中古マンション＋リノベーション」が注目される背景には、こうしたことが起因しています。

〈新築マンションの特徴まとめ〉
・価格が高いのに内装スペックは低い
・間取りは標準世帯向き
・供給量が少ないので選べない

中古物件を買ってフルリノベーションすると、新築マンションの購入よりも約20％ほど費用を抑えらることがほとんど。費用面はもちろん、「間取りとデザインをすべて好みに変えられる」ことも大きなメリットです。家族構成に合わせた間取りと、お好みのインテリアデザインを取り入れた空間で、ゆとりのある生活を送ることができます。

また都心の中古マンションは、新築マンションよりも供給量が圧倒的に多いことも特徴です。そのため新築マンションに比べてエリアの選択肢が多く、駅近やパークサイドといった好立地のマンションを買いやすくなります。

新築と違い、すでに建物があるため、現状を確認できることもメリットです。入居者の様子、日当たり、風通し、眺望。また資産価値に影響する管理状況もわかります。エントランスや廊下など共用部にゴミが落ちていないか、駐車場・駐輪所は整然としているか、ゴミ置場のゴミが散乱していないか…などから、管理状況や住民の意識が見えてきます。

古いマンンションの耐震性が問題視されることもありますが、旧耐震のマンションは東日本大震災時にも大きな被害がありませんでした。基本的に分譲マンションは地震に強いため心配はありません。ただし築49年より古い物件は避けましょう。

〈中古マンション＋リノベーションの特徴まとめ〉
・物件購入＋リノベーション費用が新築よりも約20％抑えられる
・好みに合わせた間取り・デザインにできる
・供給量が多いので選択肢が広がる
・日当たり、風通し、管理状況などを事前にチェックできる
・旧耐震マンションでも問題なし（築49年より古い物件は避けたい）

「新築戸建て」と「中古戸建て＋リノベーション」はどちらがメリットが大きいのでしょう。それぞれの特徴をご紹介します。

一口に「新築戸建て」といっても、建売住宅と注文住宅では特徴が違ってきます。

●建売住宅
建売住宅（分譲住宅）はデベロッパーが数軒まとめて建設するため、注文住宅よりも手頃な価格帯で買うことができます。しかし価格を抑えて戸数を増やすために木造3階建ての狭小住宅にしたり、設備仕様のスペックを下げている点はデメリット。デザインは一般的で、間取りは家族4人の標準世帯向けとなるため、インテリアにこだわりのある方や、単身・二人世帯には合わないでしょう。注文住宅と違ってすでに完成している、またはほぼ建っている建物を見学して購入を決め、すぐに住み始められる…といったメリットがあるものの、妥協すべき点がいくつかあります。

●注文住宅
気に入った土地に、理想通りの住まいを建てられる注文住宅。しかし実際に土地探しをはじめると「建築条件付き（＊）」の土地が多く、思っていた以上に大変なことに気がつきます。また、本当の意味で「注文住宅」を手がけているハウスメーカーや施工業者は意外と少ないものです。HPなどでは「注文住宅」とうたっていても、実際は標準仕様が決まっているセミオーダーだということも珍しくありません。土地探しと業者探しが難航し、コストが高くなりがちなのが注文住宅のデメリットです。住まいにこだわりのある方にはおすすめですが、こうしたデメリットも知ったうえで検討しましょう。

（＊）この土地に家を建てるには、「指定の施工会社に工事を依頼する」「一定期間内に請負契約を締結する」といった条件

〈新築戸建ての特徴まとめ〉

（建売住宅）
・手頃な価格で買いやすい
・狭くなりがち
・設備仕様のスペックが低い
・間取りは標準世帯向き

（注文住宅）
・こだわりの住まいをつくることができる
・土地探しがむずかしい
・注文住宅を手がけるハウスメーカー探しがむずかしい
・施工業者探しがむずかしい
・費用が高くなりがち

リノベーションをする場合、「木造」「RC造・鉄骨造」といった構造ごとにメリットが異なります。

●「木造」の中古戸建て＋リノベーション
木造住宅は築20年超えると、建物の価値がほぼ0円になると言われています。つまり、土地代に「オマケ」で建物がついてくるような状況です。うまく既存を活かしてリノベーションすれば、費用は新築戸建ての約1/2に抑えることができてかなりお得です。ただしあまりにも古すぎると、構造補強や屋根の補修などでリノベーション費用が高額になり、新築よりも高くなってしまいます。木造中古戸建ては、購入前に「リノベーションでいくらかかるか」の見極めがとても重要です。CRAFTでは物件見学に設計コンサルタントが同行し、その場で「リノベーションでできることと概算費用」をご説明します。

〈木造中古戸建て＋リノベーションの特徴まとめ〉
・築20年以上なら、ほぼ土地代だけで建物を買える
・既存を活かせば、新築の約1/2の費用
・古すぎるとリノベーション費用が高くなる
・購入前に「いくらかかるか」の見極めが大切

●「RC造・鉄骨造」の中古戸建て＋リノベーション
RC造・鉄骨造の戸建ても、築20年以上の建物の価値はほとんど0円になります。RC造と鉄骨造は丈夫で地震に強く、特にしっかりとメンテナンスされているRC造は「100年以上持つ」と言われています。建築時にはコストがかけられているものの、築20年を過ぎると土地代だけで販売されるため、買い手にとってはかなりお得な建物なのです。耐震性が高く、リノベーションの自由度が高く、さらにフルリノベーションしても、新築の約1/2の費用。中古のRC造・鉄骨造のリノベーションは、木造よりもコストパフォーマンスが高いことからおすすめです。

〈RC造・鉄骨造中古戸建て＋リノベーションの特徴まとめ〉
・築20年以上なら、ほぼ土地代だけで建物を買える
・リノベーションの自由度が高い
・木造よりもコストパフォーマンスが高い

「新築マンションと中古マンション」「新築戸建てと中古戸建て」どちらにするか迷ったら、ご自身の「予算と住まいへのこだわり」を考えてみましょう。

〈新築がおすすめな方〉
・多少は高くなってもいい
・新しさにこだわる
・間取りとデザインは普通でいい

〈中古＋リノベーションがおすすめな方〉
・予算はできるだけ抑えたい
・間取り・デザインは自分らしくしたい
・希望のエリアがはっきりしている

もし「自分には中古＋リノベーションが合っているかも…」と思ったら、かならず物件探しもリノベーションのプロに相談しましょう。一般的な不動産会社は、リノベーションについては何も教えてくれません。大まかな費用もできることもわからないため、結果的にかなり予算オーバーになってしまうこともあり得ます。

その点CRAFTでは、中古物件の見学に設計コンサルタントが同行し、「その物件でどのようにリノベーションできるか」「リノベーションにかかる費用」などをお伝えします。リノベーション後をイメージでき、総予算がわかるので、物件購入での失敗がありません。物件費用とリノベーション費用をまとめて住宅ローンで借り入れできるといったメリットも。これから物件を探す方は、ぜひCRAFTにご相談ください。

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