目次
近年人気の築20年以上の中古住宅。実際、新築や築浅の一戸建てではなく築20年以上の一戸建てを狙っているという方も多いのではないでしょうか？ 今回は、「築20年の一戸建ての購入は本当にお得なのか？」という点に触れ、購入するメリットとデメリットについてご紹介します。
築20年の一戸建ては、あと何年くらい住める？
築20年の一戸建てを買うときにまず気になるのが「あとどのくらい住めるの？」ということ。「法定耐用年数」というものがありますが、こちらは税務上の基準なので「寿命」の判断材料にはなりません。むしろ木造の一戸建てが壊される平均年数は約58年。つまり築20年の一戸建てを買えば40年近く暮らすことはでるということです。耐震性の高いRC造（鉄筋コンクリート造）やS造（鉄骨造）ならもっと長く暮らせます。
ただし、長く暮らすにはメンテナンスが必要です。基本的には購入時に躯体をチェックし、必要があれば構造補強や耐震補強を行います。工事の内容は「前の住人がどのようなメンテナンスを行ってきたか」も関わってくるので、できれば購入前に不動産屋さんを通じてメンテナンス状況を調べると良いでしょう。
築20年の一戸建てを購入するメリット
新築や築浅の一戸建てではなく、あえて築20年の一戸建てを購入するメリットにはどういったものがあるのでしょうか？築20年の一戸建てを購入する5つのメリットについて解説していきます。
メリット1. 新築の一戸建てよりも価格が安い
築20年の一戸建てを購入するメリットの中でも最大のメリットと言えるのが、「価格の安さ」です。
一般的には、一戸建ての建物の価値は10年経過したで半分程度に、20〜25年を経過すると「0」になるとされています。
物件に求める条件やそのときに需要の高さにも左右されるため必ずしも半額以下になるわけではありませんが、新築や築浅の物件よりも安く購入できる物件であることは間違いありません。価格の安さは、これから住宅を購入したいと考えている方にとって非常に魅力的なポイントだと言えます。
メリット2. 資産価値が下がりにくい
先ほど「一戸建ては築20年を超えると建物の部分の資産価値がほとんどなくなる」とご紹介しました。つまり、購入後にガクッと資産価値が下がる可能性が極めて低い。
この点は、購入した物件を後々売却したいと考えている方にとって非常に魅力的なポイントになります。
メリット3. 実物を見た上で購入を判断できる
新築の物件には、実際に家が建つまで実物を確認できないというデメリットがあります。そのため、完成した後で「イメージしていたのと違う…」というトラブルが発生してしまいがちです。
住宅メーカーのモデルルームでは、大まかなイメージを確認することはできます。ただ、モデルルームには最も高いグレードの設備が導入されていることが多いため、どうしても参考になる部分と参考にならない部分が出てきてしまいます。
一方、すでに住宅が完成している築20年の一戸建てであればそういったことはありません。
すでに完成している実物を隅々までチェックできる点は、新築にはない築20年の住宅ならではのメリットだと言えるでしょう。
メリット4. 希望する地域で物件が見つかりやすい
新築は土地が限られてしまうため、希望する地域で探すのが難しくなってしまいがちです。注文住宅ではなく、分譲住宅や建売住宅で希望の条件を満たす物件を探すとなると、その難易度はさらに高くなります。
一方、築20年前後の一戸建てであれば選択肢が増え、希望する地域で条件を満たす物件が見つかりやすくなります。これも築20年の中古住宅ならではの魅力的な点の一つです。
メリット5. リフォームで理想の住宅を実現できる
築20年の一戸建ては、建物のデザインや導入されている設備がどうしても古くなってしまいがちです。建設してから20年以上経過しているわけですから、多少古さを感じてしまうのも無理ありません。
しかし、その古さはリフォームによって解消できるので心配ありません。
また、先ほども紹介したとおり築20年の一戸建ては新築や築浅の物件よりも安く購入できるので、あえて築20年の一戸建てを購入し、リフォームによって理想の住まいに変えるという選択肢もあります。
「新築で建てるとなると予算的に諦めないといけない部分が出てきてしまう…」という方は、「築20年の一戸建ての購入＋リノベーション」という選択肢についても一度検討してみてはいかがでしょうか？
築20年の一戸建てを購入するデメリット
新築や築浅の一戸建てにはない魅力がある築20年の一戸建てですが、デメリットがないわけではありません。購入してから「こんなデメリットがあるなんて知らなかった…」と後悔しないためにも、築20年の一戸建てならではのデメリットについてもきちんと把握しておくべきです。
築20年の一戸建てを購入する3つのデメリットについて解説していきます。
デメリット1. 住宅ローン控除の対象外になってしまう可能性がある
一戸建てを購入するのであれば絶対に活用したい住宅ローン控除。これまで住宅ローン控除には築年数に関する要件がありましたが、2022年の3月ごろに実施される改正により築年数の要件が撤廃されることが決まっています。
しかし、だからと言って「築20年の一戸建てでも必ず住宅ローンの控除が受けられるようになる」というわけではありません。
1981年6月1日以降に建築確認がとれた「新耐震基準適合住宅」である必要があります。
住宅ローン減税を利用したいと考えているのであれば、購入を検討している住宅が新耐震基準適合住宅であることを事前にしっかりと確認した上で購入するようにしましょう。
デメリット2. ひと昔前のデザインや設備が導入されている物件が多い
築20年の一戸建ては20年以上前に建てられているということもあって、ひと昔前のデザインが取り入れられている住宅が多かったり、古い設備が導入されている物件が多い傾向にあります。
このデメリットはリノベーションよって解消可能ですが、リノベーションを予定していないのであれば注意しなくてはいけません。
デメリット3. 建物の劣化により想定外の修繕が必要になる可能性がある
築20年の一戸建ては建設してから20年以上経過しているという性質上、建物や導入されている設備が劣化してしまっている可能性があります。この劣化により、想定外の修繕が発生してしまうケースも少なくありません。
そういった想定外のトラブルを予防するためにも、築20年の一戸建てを購入する際は建物の状態のチェックが必須になります。
築20年の一戸建てを購入する前に知っておきたい3つのポイント
築20年の一戸建ての購入を検討するときにチェックするべきなのはメリット・デメリットだけではありません。購入後のトラブルを予防するためにも、これから紹介する3つのポイントについてもしっかりと理解しておくようにしましょう。
ポイント1. 契約不適合責任の期間をチェックする
契約不適合責任とは、売買する物が契約の内容に適合しない場合、売り主が買い主に対して負う責任を指す言葉です。
例えば、雨漏りが発生する物件であるにも関わらずその説明を行わなかったり契約書にそのことを記載しないまま住宅を売却した場合、買い主側は売主側に対して修繕にかかった費用を請求したり補修を要求したりできます。
ただ、この契約不適合責任の期間は売り主が任意で決められるようになっているため、実際に物件を購入する際は契約不適合責任の内容だけでなく、期間についてもしっかりとチェックしておく必要があります。
ポイント2. 再建築不可物件や要セットバック物件に該当する物件でないかチェックする
一戸建てを購入する上で想定しておかなくてはいけないのが「将来的な売却の可能性」です。再建築不可物件やセットバックを設ける必要がある「要セットバック物件」は資産価値が低く、一般的な住宅よりも売却が難しいという側面があります。
将来売却する可能性があるのであれば、そういった物件を避けるか、理解した上で購入するということを覚えておくようにしましょう。
ポイント3. 建物の状態をチェックする
劣化によって既存の設備を活かせない部分が多くなってしまうと、改修費用がかさみ、結果的に新築を購入するよりも高くついてしまいかねません。そういったケースを避けるためにも、築20年の一戸建てのような築年数の古い住宅を購入する際は、建物の状態のチェックが必須になります。
重要なのは、購入前に「リノベーションでいくらかかるのか」を見極めることです。
CRAFTでは、物件を紹介する際、不動産コンサルタントと設計コンサルタントが同行して建物の状態のチェックを行います。その上で、必要になる改修工事や改修工事にかかる費用をお伝えするので、購入するべきかどうかの判断がしやすくなります。
築20年の一戸建てをリフォームするといくらぐらいかかるの？
築20年の一戸建てのリノベーション費用は、「どこまでリノベーションするか」で大きく変わります。既存状態がよく、間取りも大きく変えないなら比較的抑えることができます。しかし構造補強や屋根、外観のやりかえを行うと高額になってきます。CRAFTの一戸建てリノベーション事例に金額が出ていますので、購入予定の物件の広さや、リノベーションでやりたいことに近い事例を探してみましょう。
築20年の一戸建てはRC造やS造がおすすめ
築20年の一戸建ての購入は、木造の物件よりも鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨造（S造）の物件がおすすめです。先ほど中古住宅は築20年を超えると建物の価値がなくなると解説しましたが、それは木造でも鉄筋コンクリート造でも、鉄骨造でも変わりません。
この特性上、大規模にフルリノベーションしたとしてもトータルの費用を新築の半分以下に抑えられる可能性が高いので、非常にお得です。また、鉄筋コンクリート造や鉄骨造の物件は構造的に100年くらい住み続けられるようになっています。地震にも強いといったメリットも多くあるため、もし選べる状況なら、RC造やS造を選んで後悔はないでしょう。リノベーション費用も、木造とほとんど変わりません。
〈まとめ〉築20年の一戸建てはおすすめ！ただしプロと一緒に探そう
築20年の一戸建ての購入を検討している方向けに、築20年の一戸建てのメリット・デメリットについて紹介してきました。
築20年の一戸建ては、コスト的にとてもおすすめです。鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨造（S造）の物件ほどメリットが多く、狙い目だと言えるでしょう。
ただ、建築の知識や法律の知識が必要になるため、自分で購入するべき戸建てを正しく見極めるのは簡単ではありません。購入する物件の判断を誤ると、修繕によって新築を購入するよりもコストがかかってしまうなど、せっかくのメリットが薄れてしまいます。
そういったケースを避けるためにも、中古戸建ての物件探しはCRAFTのような専門家に依頼するのがおすすめです。CRAFTにご依頼いただければ、専門家が建物の状態を確認し、ご希望どおりのリフォームができるかどのくらいの費用でできるか知った上で、購入を検討できます。
＜著者＞CRAFT 編集部
一級建築士・二級建築士・インテリアコーディネーター・一級建築施工管理技士・二級建築施工管理技士・宅地建物取引士が在籍。さまざまな知識を持つプロフェッショナル集団が、リノベーションや物件購入についてわかりやすく解説します。
