スケルトンリフォームをすると固定資産税が上がる？ 固定資産税を抑える3つのコツ

住宅をスケルトンリフォームするときに気になるのが、固定資産税について。

固定資産税に「影響するリフォーム」と「影響しないリフォーム」の違いに触れながら、固定資産税を抑えるポイントなどについて解説していきます。

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固定資産税とは、土地や住宅などの固定資産にかかる税金です。毎年1月1日の時点で所有している戸建てやマンションなどの住宅、土地に対して納税の義務が発生するもので、お住いの自治体に納めることになります。

住宅をスケルトンリフォームすると、固定資産税は上がります。住宅のリフォームには固定資産税の金額に影響するものと影響しないものがありますが、スケルトンリフォームは住宅の評価額に影響を与えるため、固定資産税も上がります。

固定資産税の金額は住宅の評価額によって決まるため、一概に「〇〇円上がる」とは言えませんが、固定資産の金額に影響するのは確実です。スケルトンリフォームを行うときはその点を理解しておきましょう。

固定資産税の金額が「変わらない」タイプのリフォームとしては、以下の2点があげられます。

・床面積が変わらないリフォーム
・構造や基礎に触れないリフォーム

それぞれのリフォームの概要と、固定資産税に影響しない理由について詳しく解説していきます。

床面積が変わらないリフォームは、住宅の評価額に影響しないため、固定資産税の金額が上がることはありません。

例えば、古くなったキッチンを新しいものに入れ替えたり、部屋のクロスを張り替えたりするような部分リフォーム。これによって設備こそ新しくなりますが、延床面積が増えて住宅が広くなるようなことはないので、固定資産税にも影響しないのです。

住宅には、・壁・床・柱・はり・屋根・階段など、主要構造部と呼ばれる部分と基礎となる部分があります。これらの構造部分や基礎部分に触れないリフォームも、固定資産税の金額が変わらないリフォームです。

古くなった設備を新しくする工事や内装工事は、主要構造部や基礎部分に手を加えず施工するため、建築確認申請が不要。よって固定資産税が上がることはありません。

リフォームのによって床面積が増えると、固定資産税の金額が上がるため注意が必要です。

固定資産税は不動産の評価額を元に算出されますが、その評価額に影響するのが住宅の延床面積です。床の面積が増えて家が広くなると、不動産としての評価が高まり、固定資産税の金額も上がります。

例えば、リフォームで増築して部屋数や階数が増えると、住宅の延床面積が増すことになるので、固定資産税の金額も上がります。

リフォームする際に、壁、床、柱、屋根などの主要構造部を改修すると、住宅の性能が高まるため、固定資産税の金額も上がります。

例えば、屋根材を半分以上変更するリフォームや下地から変更するようなリフォーム、外壁材の半分以上を変更するようなリフォームがこれにあたります。また、スケルトンリフォームなど、主要構造部を残した状態で行う大掛かりなリフォームも同様です。

スケルトンリフォームで住宅を全体的に改修すると、住宅の機能性や耐久性が向上して不動産としての価値が高まるため、固定資産税も高くなります。

これまで住居として利用していた建物を、店舗や事務所にリフォームするケース。このようにリフォームによって用途変更する場合も、固定資産税の金額が変わります。

建物の用途が変更になると建築確認申請と不動産登記の変更が必要となり、それによって不動産の評価額が変わるため、固定資産税の金額も変わるわけです。

また、住宅用の土地は住宅用地の特例が適用され、固定資産税が安く設定されていますが、住宅の用途を住居から店舗や事務所に用途を変更するとこの特例も適用されなくなるため、建物だけでなく土地の固定資産税も高くなってしまいます。

ここまで解説してきたとおり、スケルトンリフォームをすると基本的に固定資産税の金額は上がります。

ただし、減税の対象となるリフォームをする場合は別です。減税の対象となる工事を行うことで、減税措置が受けられるようになり、逆に固定資産税が下がる可能性があります。

固定資産税が下がる可能性のあるリフォームとしては、以下のようなリフォームがあげられます。

・耐震リフォーム
・バリアフリーリフォーム
・省エネリフォーム
・長期優良化住宅リフォーム

それぞれのリフォームについて、詳しく解説していきます。

今の耐震基準に適合していない住宅に対して耐震リフォームを行うと、固定資産税の優遇措置を受けられる可能性があります。

こちらの優遇措置を受けるための条件は以下のとおりです。

・リフォームの対象となる住宅を1982年1月1日以前から所有している
・現行の耐震基準に適合する耐震リフォームである
・工事費用が50万円（税込）を超えている
・令和8年3月31日までに対応が完了している

これらの条件を満たすと、翌年の固定資産税が2分の1減額されます。

参考：耐震リフォームで固定資産税の減額を考えられている方へ

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耐震リフォームはするべき？メリット・費用感・リフォーム事例からわかること

特定の条件を満たす方の住宅をバリアフリーリフォームする場合も、固定資産税を減額できる可能性があります。

こちらの優遇措置を受けるための条件は以下のとおりです。

・「65歳以上の方」「障害を持っている方」「要介護認定又は要支援認定を受けている方」のいずれかに該当する方が住んでいる
・新築から10年以上経過している
・対象となる住宅の床面積が登記簿表示で50㎡以上280㎡以下になっている
・減額の対象となる工事を行い、そのリフォーム費用が50万円（税込）を超えている
・令和8年3月31日までに対応が完了している

これらの条件を満たすと、翌年の固定資産税が3分の1減額されます。

参考：バリアフリーリフォームで固定資産税の減税を考えられている方へ

固定資産税の減額措置は、省エネリフォームに対しても用意されています。

省エネリフォームで固定資産税の優遇を受けるための条件は、以下のとおりです。

・リフォームの対象となる住宅を2014年4月1日以前から所有している
・窓の断熱工事を行っている
・対象となる住宅の床面積が登記簿表示で50㎡以上280㎡以下になっている
・減額の対象となる工事を行い、そのリフォーム費用が60万円（税込）を超えている
・令和8年3月31日までに対応が完了している

これらの条件を満たすと、翌年の固定資産税が3分の1減額されます。

参考：省エネリフォームで固定資産税の減税を考えられている方へ

住宅を長期優良住宅化するリフォームも、固定資産税を減額できる可能性のあるリフォームの一つです。

長期優良住宅化リフォームで固定資産税の優遇措置を受けるために満たさなくてはならない条件は、以下のとおりとなっています。

・増改築による長期優良住宅の認定を受けている
・耐震リフォームか省エネリフォームのどちらか、または両方を行っている
・1982年1月1日以前から所有している住宅で工事費用が50万円（税込）を超えている（耐震リフォーム）
・2014年4月1日以前から所有している住宅でリフォーム費用が60万円（税込）を超えている（省エネリフォーム）
・減額の対象となる工事を行っている（省エネリフォーム）
・対象となる住宅の床面積が登記簿表示で50㎡以上280㎡以下になっている
・令和8年3月31日までに対応が完了している

これらの条件を満たすと、翌年の固定資産税が3分の2減額されます。

参考：長期優良住宅化リフォームで固定資産税の減税を考えられている方へ

固定資産税を抑えるためのポイントとしては、以下の3点があげられます。

・固定資産評価額が正しいか確認する
・固定資産税の減額対象となるリフォームを検討する
・税金対策の知識があるリフォーム会社に相談する

代々受け継がれてきた土地にある住宅は、登記簿に記載されている面積と実際の面積が異なっていることがあります。また、固定資産台帳に誤りがあるケースもあるため、そもそもの固定資産が高いと感じられるのであれば、一度固定資産の評価額が正しいかどうかを確認することをおすすめします。

スケルトンリフォームにともなって固定資産税が上がるのを避けたい場合は、固定資産税の減額対象となるリフォームも検討してみましょう。

また税金対策の知識があるリフォーム会社に相談する方法もおすすめです。CRAFTではリフォームと併せて税金対策のご相談も承っています。

固定資産税は固定資産の「評価額」を元に算出されますが、不動産の評価額を鑑定できるのは不動産鑑定士のみとなっているため、正確な金額を算出するのは難しいと言えます。ただし、「課税標準額✕税率1.4％」という計算式を用いておおよその金額を算出することは可能です。

税率については地域によって異なることがあるので注意してください。

固定資産税の賦課期日は毎年1月1日です。固定資産税は、この時点で所有している固定資産に対してかかり、評価額によって金額が決まります。

その後、4月1日までに納付書が届き、以下のスケジュールで納付することになります。

・4月末：第1期納付
・7月末：第2期納付
・12月末：第3期納付
・翌年2月末：第4期納付

ただし、固定資産税の見直しは3年に1回の頻度で行われるため、毎年評価額が変わるわけではありません。2024年は評価替えの年にあたり、2025年の1月1日が賦課期日となるため、2024年の年末までにスケルトンリフォームを行うと、評価額が上がり、固定資産税も上がる可能性があります。

減税制度を利用するための手続きは、工事完了後3ヶ月以内に申し込む必要があります。期日を過ぎてしまうと減税制度を利用できなくなる可能性があるので注意してください。

住宅のリフォームには固定資産税の金額に「影響する」リフォームと、「影響しない」リフォームがありますが、住宅を大幅に改修するスケルトンリフォームは、固定資産税の金額が「上がる」リフォームです。

ただし、リフォームの内容によっては減税措置の影響で、逆に固定資産税が下がることもあります。

住宅にかかる固定資産税は非常に難解で専門性の高いものなので、ご心配ならプロに相談しましょう。

CRAFTなら、固定資産税や減税制度についてはもちろん、税金対策についてもお気軽にご相談いただけます。

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