築40年の家はリフォームか、建て替えか？判断基準は費用・耐震・寿命

築40年の家は築年数が経過していますが、十分リフォーム可能です。既存の建物を活かしてリフォームすることで建て替えの1/2程度まで費用を抑えられるため、「建て替えするのはもったいない」と言われることも少なくありません。

ただし、築年数が経過していることで住宅が古くなっているのも事実であり、建物の劣化状況によってはリフォームができないこともあります。また、リフォームはできるものの、補修に費用がかかり過ぎるため建て替えの方がメリットが大きいというケースも。

基本的にはリフォームがおすすめですが、どちらが適しているかは状況によって変わるため、リフォーム会社への相談が必須になります。

築40年の家では、住宅のさまざまな箇所に以下のような劣化が見られるようになります。

こうした劣化が発生した場合、安全性や住宅の価値にも影響する可能性あります。

築40年にもなると、ある程度劣化が進行しているケースが多くなります。さまざま箇所に及んでいることも多いので、部分リフォームでの対応が難しく、基本的にはフルリフォームでの対応が必要です。

劣化の内容や度合いによってはリフォーム工事が複雑になり費用もかさむため、建て替えた方がいいケースもあります。

築40年の住宅の劣化の状況を外観だけで判断するのは難しいので、リフォーム会社など建築のプロに見てもらって判断する必要があると言えるでしょう。

築40年の家に対する不満や不具合にリフォームと建て替えのどちらで対処するべきか迷ったら、3つの判断基準に沿って検討するのがおすすめです。

1つ目の判断基準が「費用と理想のバランス」です。

リフォームは既存の住宅を活かしながら、間取りやデザイン、設備などを変更していくため、建て替えよりも費用を抑えやすくなります。一方で、間取りや性能に制約が生じる点には注意しなくてはいけません。

建て替えは構造躯体から一新するため、断熱性や耐震性など住まいの性能についても最新レベルまで向上させられます。ただし、既存の住宅を一度解体して建て直すということもあって、費用がリフォームの2倍近くになることもあります。

大切なのは、「どれくらい予算をかけられるか」「これからどう暮らしていきたいか」という視点です。「理想」と「費用」のバランスを見極め、どちらで対応するべきか考えることが、後悔しない住まいづくりにつながります。

築40年ともなると、断熱材や給排水管、屋根や外壁など住宅のさまざまな部分の劣化が進んでいる可能性があります。ただ、構造部分に大きな劣化がなくしっかりしているのであれば、費用を抑えやすいフルリフォームがおすすめです。

一方で、柱や梁の腐朽が広範囲に及んでいたりシロアリの被害が構造部分に及んでいたりする場合は、リフォームでの対処が難しく、建て替えを検討しなくてはいけません。

リフォームか建て替えかで迷った際は、建物の劣化状況を見極め、どちらで対処するべきか慎重に判断する必要があります。とはいえ、劣化の進み具合や状態はそれぞれの住宅によって異なり、いずれも一概には言えないので、耐震診断やプロのチェックを受けて判断しましょう。

住宅の構造には「木造」「鉄筋コンクリート」「鉄骨造」があり、築40年の家の寿命は構造によって異なります。

●木造：22年
●鉄筋コンクリート：47年
●鉄骨造：19〜34年

リフォームと建て替えのどちらにするべきかで迷ったら、「この家であと何年暮らしたいか」などのライフプランを考えてみましょう。

例えば、「子供や孫の世代にまで引き継いでいきたい」という場合、木造住宅についてはリフォームではなく建て替えを検討した方が良いケースもあります。一方で、RCや鉄骨造は適切にメンテナンスすることで100年以上住める躯体がしっかりした住宅なのでリフォームも検討した方がいいと言えるでしょう。

こちらもケースバイケースではありますが、その家に住む家族全員でしっかりと話し合いながら決めることが大切です。

築40年の家は新耐震基準で建てられているため、耐震基準は安全だと考えられます。しかし、新耐震基準は1981年に施工された基準なので、現在の性能水準と比べると差があるケースも少なくありません。

また、実際の耐久性については劣化や補修歴の影響も大きくなるため、耐震チェックが必須になります。

住宅の耐震基準には、「旧耐震」「新耐震」「現行の耐震」という3つの種類があります。

築40年の家は、新耐震基準の初期世代にあたる、基準が整ったばかりの時代に建てられた住宅です。当時は現在ほど金物の規定やチェック体制が厳密ではなく、設計や施工にもばらつきがありました。それに加え、住宅内部の腐朽や劣化など40年分の経年劣化が進んでいる可能性もあります。

十分リフォーム可能ではありますが、建物としての寿命を考えた場合、事前の建物の調査は欠かせません。

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気をつけるべき耐震のポイントは、建物の構造によって異なります。例えば、木造在来の住宅の場合、当時は地盤調査が不要で、必要な位置に金物をどう縫うして一定の強度を保つという基準もなかったので、リフォーム時に補強が必要になる可能性があります。

また、快適な生活を実現するには断熱性能も必要です。いずれの構造についても省エネ診断を行い、断熱性能の数値を把握した上で必要な改善を行いましょう。

フルリフォームの主なメリットとしては、費用面や既存の住宅を活かせる点などがあげられます。

建て替えに比べて費用を抑えやすくなる点は、フルリフォームの最大のメリットです。実際の費用感は内容や依頼する会社などさまざまな条件によって変わりますが、既存の住宅を解体して基礎から建て直す必要がない分、フルリフォームの方が費用を抑えやすくなっています。

浮いた費用で設備や仕様にこだわることも可能で、住まいのグレードをあげられるため、より理想的でイメージに近い住宅を実現しやすくなります。

建て替えでは一度すべて解体するため、長年住み続けてきた住まいを残すことはできません。思い入れのある場所や、家族との記憶が重なる空間も失われてしまいます。

一方、フルリフォームは既存の住宅を活かしながら改修するため、愛着のある部分を残すことができます。すべてを残せるとは限りませんが、「この柱は残したい」「この空間の雰囲気を活かしたい」といった要望を反映しながら、思い出を引き継ぐ住まいづくりが可能です。

フルリフォームは住宅全体に及ぶリフォームなので部分リフォームに比べると工期は長めですが、建て替えよりも数ヶ月早く完了するケースが多めです。

工期が短いと生活への影響が少なくなりますし、仮住まいに住む期間が短くなることで家賃の負担も減るので、精神面でも、そして金銭面でもメリットがあります。

築40年の家をリフォームする際、内容によっては固定資産税の優遇措置を受けられる可能性があります。対象となるのは、「耐震リフォーム」「バリアフリーリフォーム」「省エネリフォーム」「長期優良住宅化リフォーム」の4つです。

適用されると翌年度の固定資産税の1/2から1/3に相当する額を減額してもらえるため大変お得です。また、所得税についても最大60〜80万円の控除を受けられる可能性があります。

固定資産税と所得税の控除は併用も可能なので、リフォームにおける非常に大きなメリットだと言えます。

さまざまなメリットがあるフルリフォームですが、間取りの制限や補修コストなどのデメリットには注意が必要です。

住宅の構造によっては間取り変更が制限されることがあるため注意が必要です。例えば、壁で建物の重さを支える2✕4（ツーバイフォー）住宅の場合、構造上撤去できない間仕切り壁によって「壁を撤去してリビングを広げる」ということができないことも。

実績が多く、プラン力のあるリフォーム会社であれば、構造的な制約があっても希望の間取りにできるようにプランを工夫してくれます。そういった会社に相談しましょう。

築40年の家は築年数が古いということもあり、想定以上に建物の劣化が進んでいることがあります。そういったケースでは、間取りの変更や設備の入れ替えなどの工事の他に、劣化している箇所の補修工事も行わなくてはならないため補修コストがかかります。

代表的な工事としては耐震補強工事や断熱工事などがあげられますが、これらは費用が高額になりやすく建て替えと変わらない金額になってしまうこともあるため注意が必要です。

築40年の家のリフォームでは、事前に建物の状態を確認し、補修コストがいくらかかるのかを把握しておくことが重要になります。

築40年の古い家のリフォームには、そもそも対応できるリフォーム会社が少ないというデメリットもあります。

すべてのリフォーム会社がフルリフォームに対応しているわけではなく、古い家のフルリフォームの施工実績がほとんどないリフォーム会社も少なくありません。住宅の構造への理解が深く、しっかりとしたノウハウを持っている会社となればなおさらです。

その点CRAFTはフルリフォームに特化したリフォーム会社であり、築40年以上の物件のリフォーム実績も豊富です。それぞれの住宅構造への理解も深く、ノウハウもあるので、理想の住まいを実現しやすくなっています。

重量鉄骨造の3階建てのご実家は、1階が倉庫で、2〜3階は住居兼倉庫。1階の倉庫となっている部分を子世帯用の住まいとして活用するため、デザインリフォームしました。

ブレース構造のため撤去できなかった柱とブレース（筋交い）を、リビングとダイニングの間仕切りとして有効活用しています。グレーに塗装してインテリアに自然に溶け込ませつつ、インパクトのある空間に。

倉庫特有の天井の高さを活かしてリビングをスキップフロアにしたことで、リビングに向かう際の目線が変わり、気持ち的にもリラックスのスイッチが入るようになっています。

築40年の家を「リフォームするか建て替えるか」で迷ったときは、まず現在の建物の状態を正しく把握しましょう。築40年前後の住まいは、見た目だけでは判断できない劣化が進んでいる可能性があるため、事前に以下の点をしっかり確認しておかなくてはいけません。

●構造を活かしてリフォームできるか
●耐震補強がどの程度必要になるのか
●補強費用を含めた総コストがどれくらい必要になるのか

ハウスメーカーや工務店など、「建て替えを前提」としている会社ではこれらの比較が難しい場合があります。まずはリフォームと建て替えの両方を検討できるリフォーム会社に相談するのがおすすめです。

リフォーム会社のCRAFTでは、建築家が既存の建物の状態を確認した上で、構造を活かせるかどうかや耐震補強の必要性、総コストなどについてお伝え。「リフォームと建て替え」どちらで対応するべきか、冷静かつ正しく判断できます。

建て替えではなくフルリフォームすることが決まったら、住宅の大規模なフルリフォームを専門としているCRAFTにご相談ください。CRAFTは築古物件のリフォームも得意としており、実績も豊富です。構造による制限がある建物でも、知識とノウハウを活かし、制限を上手く回避しながら最適なプランを提案いたします。

青山にあるショールームでは、ショールームを見学しながら、築40年のお住まいのリフォームについてご相談いただけます。

ご相談いただいた後に現地調査を実施し、建物の状態を確認することでリフォームの可否や総コストが明確になるので、「リフォームと建て替えのどちらで対応するべきか」の迷いがなくなります。初期提案は無料です。ぜひお気軽にお越しください。