一棟リフォーム ・リノベーション事例 | クラフト

一棟マンションの建て替えは、かなりのコストがかかります。とくに地面に杭の刺さったRC造の場合、解体費用だけで膨大な金額となり、総額が億を超えるのが普通です。リノベーションなら「建て替え費用の1/2」に抑えることができ、新築と同じ、あるいはそれ以上のグレード感に。一棟まるごとリノベーションは、建て替えよりも「経済的なメリットが大きい」と言えるでしょう。またマンション一棟リノベーションの際に、賃貸併用住宅にするオーナー様も少なくありません。

賃貸物件は古くなるほど、空室率が目立ってきます。実は「古さ」だけが理由ではありません。間取りやデザインなどが”今”のニーズに合っておらず、借り手に「ここで暮らしたい」と思われないことが原因です。ターゲットのニーズに合わせて間取り・設備・デザインを見直すことで、空室率の改善に。また可変性のある間取りにより、長く暮らしてもらえるようになります。

「築年数が低いから」と賃料を下げるオーナー様がいますが、根本的な解決にはなりません。今はリノベーション＝かっこいいと考える時代。借り手からすると築年数の古さは問題ではなく、デザイン性が高く暮らしやすそうであれば、周辺の新築と同じ家賃でも必ず入居者が決まります。新築と同じ土俵で戦えることが、リノベーションのメリットです。

鉄骨造やRC造のマンションやビルは耐震性が高いものの、新耐震基準の1981年以前に建てられた場合は注意が必要です。もし大地震で崩壊し、入居者に被害が出れば管理者の責任問題に。クラフトの一棟リノベーションでは建物の状態を細かくチェックし、必要があれば外壁クラック補修などメンテナンスを実施。耐震性と耐久性を高め、長期的な収益を見込める物件にします。

いずれお子さまに物件を受け継ぐなら、相続前にリノベーションすると節税対策になります。たとえば現金8000万円を相続すると課税対象になりますが、8000万円かけてリノベーションした収益性の高い物件は課税から外れます。固定資産税評価額も変わらないため、結果として大幅な節税に。「お子さまに受け継ぐ前に、キャッシュアウト（リノベーション）する」ことが重要です。

クラフトは1982年創業以来、賃貸マンションやビル一棟といった大規模なリノベーションを行ってきました。耐震性・耐久性の向上といった建物の性能アップはもちろん、借り手の心に響くようなプラン・デザインにより、建物の資産価値を高めています。これまで培った建築知識と経験、施工力があるからこそ、建物の構造に関わる大規模なリノベーションが可能です。マンション一棟リノベーションなら安心してお任せください。

自社で設計・施工を行うクラフトは、リノベーション会社としては希少な存在です。設計者と現場監督が同じ社内にいるため、意思疎通がスムーズ。オーナー様のイメージもしっかり共有します、一棟マンションは解体後にプラン変更を迫られるケースもあり、さまざまなリスクを考えると急な変更にスピーディーに対応できる自社設計施工が安心です。

マンション一棟リノベーションでは、家賃・駐車場費・共益費・礼金・更新料といった「収入」と、ローンの返済・修繕費・火災保険料・税金・諸経費といった「支出」のバランスが大切です。クラフトではパートナーの税理士法人とともに収益性をシミュレーションし、長期的な収益を確保できるか検討。収支のバランスが悪ければ、リノベーションの費用や内容を見直します。

〈パートナー〉
税理士法人横須賀・久保田
横須賀不動産鑑定事務所

「立ち退き」は入居者が納得しない限り、法的な強制力がありません。クラフトでは実績豊富な弁護士事務所とともに、オーナー様に代わってスマートな立ち退き交渉を行います。段階を踏みつつ、オーナー様にご負担がない方法を検討。「立ち退き交渉がうまくいかない」「借り手とトラブルになった」とお悩みのオーナー様も、ぜひご相談ください。

〈パートナー〉
東京中央総合法律事務所　河本憲寿

都市銀行や信用金庫などの提携金融機関をご紹介します。いくつかの金融機関を比較し、オーナー様にとってメリットの多いローンの借入れ先を選定。家賃収入で十分に返済できるよう計画します。ローン申請に必要なリノベーションのプラン・概算見積書・建物状況報告書・建物長期修繕計画書・建物維持管理状況初見書・賃貸経営企画提案書もご用意します。

マンションをご自身で管理するオーナー様もいますが「管理は大変そう」とご心配な場合は、管理会社をご紹介。清掃や入居者対応などを一括して任せることができます。リノベーション後に万が一、水漏れなどのトラブルが発生した場合は、すぐにクラフトが対応します。定期的なメンテナンスを含めたアフターサービスにより、安心して賃貸経営できるようサポートします。

あきらかに古い外観はそれだけでイメージが低下し、借り手に選ばれにくくなるものです。一棟リノベーションでは、既存の外壁を塗装するなどしてイメージを一新できます。これまでなかったエントランスを新たに設け、天然石やタイルなどで重厚感を出す方法も。既存を活かしながら高級感のあるファサードに仕上げ、地域のシンボルになるようなマンションに。

女性や夫婦の入居者を想定するなら、セキュリティー対策は必須です。エントランスの防犯カメラやオートロック、テレビモニター付きインターホンなど。賃貸を探す際に重視している方も。HOME’Sといった賃貸物件のポータルサイトでは、オートロックや防犯カメラといったセキュリティの種類をチェックボックスで選び、条件検索できるようになっているほど重視されています。

ネット通販が普及し、暮らしに欠かせなくなった宅配ボックス。物件探しでも宅配ボックスの有無を気にする方が多く、リノベーションで設置するオーナー様が増えています。またスマートフォンを使って非接触で開閉できるスマートロックも、このご時世でより注目されるように。ファミリー層に人気の追い炊き機能や乾燥機能付きの広めの浴室なども検討しましょう。

マンションの住戸数を減らし、住戸あたりの広さを拡大。長く住んでもらえるように、ターゲットをこれまでの「単身者」から「夫婦」や「ファミリー層」に変えるオーナー様が増えています。間取りもこれまでの1Kから、1LDKや2LDKへ。戸数は少なくなるものの、一戸あたりの賃料はアップ。オーナー様には「どんな方が暮らしているか把握しやすい」というメリットがあります。

独立キッチンを対面オープンキッチンに変えることで、他物件と差別化を図れます。料理がしやすい3口タイプのコンロや広いシンク、さっと食事ができるカウンターキッチンなど、若い夫婦のライフスタイルを想定しながら決定。デザイン性の高いアイランドキッチンを中心にLDKを構成するなど、住戸ごとにテーマを変え、借り手の選択肢を増やしてもよいでしょう。

賃貸は「収納が少ない」という不満をよく聞きます。人気のWIC（ウォークインクロゼット）や大きな壁面収納は、リノベーションで設けることができます。スーツケースやサーフボードをしまえるSIC（シューズインクロゼット）も高ポイントに。収納不足の賃貸が多い中、収納量が充実してすっきりと暮らせそうな物件は、ひときわ魅力的に見えるはずです。

テレワークスペースも、これからの賃貸物件に求められる重要なポイントです。スペースに限りがある場合は、独立した書斎を設ける必要はありません。LDKや寝室のかたわらにデスクカウンターを造作するだけでもOK。本棚やパソコン用のコンセント、コンセント収納などに細かな部分に配慮しながら計画し、働きやすい環境づくりでイメージアップにつなげます。

性別や年齢に関係なく、好印象なインテリアに仕上げます。個性的すぎるインテリアは避けるべきですが、見学者の心に残るインパクトは必要。そこで白をベースに上品なタイルやクロスでアクセントを与え、清潔感とデザイン性を両立。どのような家具もなじみ、流行に左右されないナチュラルモダンなインテリアに仕上げます。

建物・設備の状態を目視で確認します。劣化の有無、適法性などもチェックポイント。現状を把握した上で、どのようなリノベーションが必要かをお伝えします。補修をしっかりと行うことで、メンテナンス費用の負担を減らせます。

〈チェックポイント〉
　鉄筋や鉄骨の腐食／雨漏れの跡／給水管のサビ・赤水／排水管の詰まり／換気ダクトの不良／コンクリートのクラック／シーリングの劣化／建築基準法・消防法の違反性　など

周辺エリアの住民の年代・家族構成・年収などを調査。「DINKS」「ファミリー」などメインターゲットを設定することで、ニーズに合ったマンションを計画しやすくなります。

〈調査項目〉
男女比人口／年齢別人口／世帯数／家族構成／住宅の種類／昼間人口／学生数　など

お持ちの物件（賃貸マンション・テナントオフィス）と規模や立地条件が近い物件を調査します。敷金・礼金・家賃の平均値を出し、適正家賃を検討。また広さや設備、募集条件などをリサーチすることで、お持ちの物件の「不足」や「強み」が相対的に見えてきます。

マーケティングや競合調査の結果をもとに、差別化できる「間取り・デザイン」を検討します。外壁や共用部の改修計画も作成。 ラフプランと概算見積りをブラッシュアップしながら、内容と金額を調整していきます。CGやVRにより、リノベーション後の外観イメージなども確認できます。

「家賃収入」と「ローン返済」などの収支をシミュレーションし、必要があれば工事の内容を見直すなどしてコストバランスを図ります。金融機関を比較し、オーナー様にとってベストなローンの借入れ先を選びます。

SUUMOやHOME’Sといった不動産ポータルサイトをはじめ、ターゲットの目に触れやすい広告媒体をご提案。スピーディーに入居が決まるよう戦略的にサポートします。

設計契約後に本格的なプランニングがスタート。実施図面の作成や仕様決め、最終的なご予算調整を行います。その後、着工〜中間・完了検査〜お引き渡しという流れです。マンションの一棟まるごとリノベーションは、最低でも6ヶ月の工期がかかります。

入居者の募集活動〜仲介業務を依頼できる不動産会社を探します。地域に密着した集客力のある不動産屋さんに依頼することで、積極的に紹介してもらえるようになります。

入居者対応などの「ソフト面」と、建物管理の「ハード面」をしっかりサポートできる管理会社をご紹介します。満室率をキープするには居心地の良い環境づくりが不可欠です。管理会社に任せっぱなしではなく、オーナー様も時々見に行くことも大切です。

〈ソフト面の管理〉
家賃回収・更新手続き・退去立ち会い・トラブル対応

〈ハード面の管理〉
清掃・設備の保守点検（共用部の電気交換など）・修繕計画

リノベーション後に不具合があった場合は、クラフトがすぐに対応します。その後も共有部を中心とした定期的なメンテナンスにより、きれいな状態をキープ。自社で施工しているため、補修工事もスムーズに行えます。

空室率が目立つマンションは、そのままでは入居者が減る一方です。ライフスタイルを重視する人が増えている今、賃料を下げたとしても魅力のない物件には借り手がつきません。リノベーションにより「住まいにこだわりたい」というニーズに応えることができれば、賃料アップしても入居率は上がります。

物件は古くなるほど、メンテナンス費用がかかってきます。キッチンや浴槽が壊れたり、外壁や配管の劣化が生じるなどして補修・交換に追われるからです。収益物件どころか支出のほうが多く、オーナー様の負担が増えたらリノベーションするべきタイミング。劣化による問題をすべて解消し、大きな利回りを期待できる物件に生まれ変わらせます。

親族からマンションを一棟相続したけれど「古くて空室率が目立つし、今後の収益を見込めない」と感じたら、リノベーションのタイミングです。下層階は賃貸とし、上層階にご自身が暮らせるようにリノベーションするオーナー様も。ご両親が気に入っていたステンドグラスを残すなど、思い出とともに収益性の高い物件として受け継ぐことができます。