築30年の戸建て、買ったら後悔する？知っておくべきメリット・デメリットとリノベーション事例

新築や築浅の物件にはない魅力的なメリットのある築30年の戸建て。ただし、購入する際はメリットとデメリットをしっかりと比較した上で決めなくてはいけません。今回は、築30年の戸建てを購入するメリット・デメリットや、購入する際の注意点などについてご紹介します。

メンテナンスやリノベーションさえすれば、これからも長く住み続けることはできます。

あえてわざわざ築30年の戸建てを購入する価値はあるのか？と思う方もいそうですが、以下4点の主なメリットがあげられます

1.物件価格が安く、リノベーションしても新築より費用を抑えられる
2.資産価値が下がりにくい
3.実物を見て購入できる
4.希望する地域で物件を見つけやすい

それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。

住宅の価値は、10年経過した時点で半分程度に、20～25年で「0」になるとされています。

物件の価格は立地なども影響するため一概には言えませんが、新築の戸建てや築浅の戸建てより遥かに安く購入できる魅力的な物件であることは間違いありません。

築30年の戸建ては物件価格が安いため、リノベーション費用を含めても新築の購入費より安く抑えられますし、リノベーションに回せる費用が多くなる分、よりこだわった空間づくりができる可能性あります。

先ほど紹介したとおり、住宅の価格は購入してから20～25年を境に「0」になってしまいます。新築の戸建てや築浅の戸建ては購入してから数年の間で資産価値が一気に下がってしまうため、注意が必要です。

一方、築30年の戸建ては購入した時点で建物の資産価値が「0」になっているケースがほとんどで、購入後に資産価値が大きく下がってしまうことがありません。この点は、購入した物件を後々売却したいと考えている方にとっても大きなメリットになります。

築30年の戸建ての購入には、実物を確認した上で購入できるというメリットもあります。実際の住宅の日当たりや風通しなどをしっかりとチェックした上で購入するかどうかを決めることができるので、「イメージと違う…」という類の失敗や後悔が発生することがありません。

一方、新築の戸建てを購入すると完成まで物件の実物を確認できないため、「イメージと違う…」というトラブルが発生することも。事前に実物を隅々までチェックした上で購入を決められる点は、すでに住宅が完成している中古住宅ならではのメリットです。

戸建を新築する場合は土地から探さなくてはいけないため、「希望のエリアで土地を見つけにくい」というデメリットがあります。人気のエリアにはすでに家が建っているからです。

一方、築30年の戸建ては、すでに建っている住宅が購入の対象となるので、希望の地域や立地で物件が見つかりやすくなります。リノベーションを前提なら既存状態にとらわれる必要がないため、さらに物件探しがスムーズになるでしょう。

魅力的なメリットの多い築30年の戸建ですが、ならではのデメリットもあるためしっかりと把握しておかなくてはいけません。

主なデメリットとしては、以下の3点があげられます。

1.想定外の修繕が発生する可能性がある
2.住宅ローンの審査が厳しくなる可能性がある
3.デザインや設備が古い住宅が多い

それぞれのデメリットについて詳しく解説していきます。

築30年の住宅では、目に見えない部分に劣化が進んでしまっていたりするケースが多々あります。実際に住宅を購入してから劣化が見つかったことで、想定外の修繕費用が発生することも珍しくありません。

築30年の戸建てを購入する際は、建物の状態をしっかりとチェックした上で購入しましょう。

ここまで紹介してきているとおり、築30年の戸建ては建物としての価値が「0」に等しい物件です。その場合、住宅ローンの審査を受ける際の担保としての価値が低くなってしまうため、ローンの審査が厳しくなる可能性があります。

また、1981年6月1日以降に建築確認がとれた「新耐震基準適合住宅」の要件を満たしていない物件は、住宅ローン控除の対象外となってしまう可能性もあるので注意しましょう。

築30年の戸建ては今から30年以上前に建てられた住宅です。そのため、どうしても導入されている設備や住宅のデザインがひと昔前のものになってしまっている傾向にあります。

リノベーションする前提で購入するのであればデザインや設備の古さは大して問題にはなりませんが、リノベーションせずに住む予定だという方は注意が必要です。

築30年の戸建ての購入では、メリットやデメリット以外にも把握しておきましょう。特に注意が必要なポイントは、以下の3点です。

1.契約不適合責任の有無や期間を確認する
2.建物の状態をしっかり確認しておく
3.リノベーションは優先順位をつけて行う

それぞれ詳しく解説していきます。

住宅の売却には、売却する住宅が契約の内容に適合しないときに売り主が買い主に対して責任を負う「契約不適合責任」が備わっています。しかし、築30年以上になる住宅の売買ではこの契約不適合責任を免責にするケースがあるため注意しなくてはいけません。

購入してから「契約不適合責任が免責されている物件だった…」となってしまわないためにも、事前に契約不適合責任の有無と期間を確認しておく必要があります。

あまりにも物件が古く想定外の修繕が多くなると、予算がいくらあっても足りません。そういった物件を購入してしないよう、築30年の戸建てを購入する際は建物の状態を前もってしっかりと確認しておくことが大切です。

築30年の戸建てを購入する場合は、事前に建物の状態を確認し、「リノベーションでいくらかかるのか」を見極めた上で購入するようにしましょう。

CRAFTでは、不動産コンサルタントと設計コンサルタントが同行して建物の状態をチェックした上で物件を紹介します。その際、リノベーションにかかる費用をお伝えするので、より適切な購入判断ができます。

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リノベーションを前提に築30年の戸建てを購入するときは、リノベーションの優先順位を設定しましょう。「思っていたよりもリノベーション費用がかさんでしまった」という失敗事例は非常に多く、中古住宅の購入時のよくある失敗例としてあげられるほどです。

築30年の戸建ては見えない部分の修繕で費用が発生する可能性もあるので、それらを踏まえつつ、事前にやりたいことの順位をつけておくようにしましょう。

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住宅の構造には、

・木造
・コンクリート造（RC造）
・鉄骨造（S造）

など、いくつか種類がありますが、木造よりもRC造やS造の住宅が断然おすすめです。

RC造やS造の住宅は構造的に100年近く住み続けられるような作りになっているので、築30年以上の物件を購入したとしても長く住み続けることができます。一方、築20～25年で建物としての価値が「0」になるという点は木造と一緒で変わらないので、大規模にリノベーションしたとしてもトータルの費用を新築の半分以下に抑えられるようになっています。

築30年の戸建ては建ててから30年以上経過しているため、どこかしら修繕が必要になると考えておくべきです。快適に過ごすためだけでなく、より長く住み続けるためにもリノベーションによるメンテナンスが必要になるので、築30年の戸建てを購入するのであればリノベーションも検討するようにしましょう。

築30年の戸建てをリノベーションするメリットはたくさんあります。とくに大きいメリットは以下です。

間取りやデザインを変えるとしても、基礎や補強はそのまま再利用することがほとんど。建て替えるよりもコストがかからず、またサスティナブルな世の中にも貢献できます。

建築基準法には「接道幅が2m以上」「土地に接する道路幅が4m以上」といったルールがあります。古い物件はこれらの基準を満たしていないケースがあり、そうなると建て替え時にはセットバックが必要です。つまり、土地が小さくなってしまいます。リノベーションなら既存の建物を活かすため、セットバックせずにそのままの広さをキープできるのです。そのメリットからあえて再建築不可物件を買って、リノベーションする方もいるようです。

リノベーションする際は、下記のデメリットも知っておきましょう。

「今回は床や壁だけやって、いつか配管などをやろう」など中途半端なリノベーションはお勧めしません。数年後に配管工事をするときに、せっかく新しくした壁や床を剥がすことになるからです。これでは余計なコストと時間がかかってしまいます。さらに住みながらの工事はかなりのストレスですし、仮住まいの必要が出てくるかもしれません。何度も引越しをするのは、できれば避けたいところです。リノベーションするなら「一気にまとめて」やりましょう。

リノベーションのプロに事前に物件を見てもらい、見積りを出してもらったとしても、その金額で治る保証はありません。なぜなら建物は「解体してみないとわからない」ことがあるからです。床を剥がすと基礎が痛んでいたり、漏水していたりと、これまでわからなかった点が見えて来ます。その都度リノベーション会社から「こういう状態で、補修するにはこれくらいの費用がかかります」と話があるはずなので、その都度どうするか検討しましょう。

築30年の戸建てをリノベーションし、新築以上のデザインと機能性に生まれ変わった事例をご紹介します。

こちらは築31年の戸建てをリノベーションした事例です。存在感のある既存の中庭を活かし、住宅の外側と内側が一体となった開放感のある空間を演出しています。

また、白を基調としたよくあるデザインから木のぬくもりを感じられるデザインに一新されている点も注目ポイントの一つです。床暖房を取り入れることでデザイン性だけでなく快適性も高めています。

こちらの事例は築33年のRC造の戸建てをリノベーションした事例です。RC造で購入時の構造の状態が良かったため、「リノベーションする価値のある住宅」だと判断。外観を含めた大規模リノベーションを行いました。

「屋根付きの駐車場が欲しい」という施主の希望を叶えつつ、

・防水工事
・外壁の補修
・複層ガラスの採用

など、住まいの性能を見直すことで資産価値の向上も実現しています。

築30年の戸建てが気になっている方向けに、築30年の戸建てを購入するときのメリット・デメリットについて紹介してきました。築30年の戸建ては「古い」と思われてしまいがちですが、そのデメリットはリノベーションによってカバーできますし、理想の空間に生まれ変わらせることも可能です。ただ、築30年の戸建ての購入とリノベーションを成功させるには物件選びが重要になるので、物件を探すときはプロと一緒に探しましょう。

CRAFTでは、専門家が物件の状態を確認し、

・ご希望のリノベーションができるか
・リノベーションにかかる大まかな費用

などをお伝えさせていただきます。

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