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中古マンションや中古の戸建てをリノベーションして売り出している「リノベーション物件」。新築と変わらないほど綺麗でデザイン性の高い物件も多いため非常に魅力的ですね。
今回は、リノベーション物件の概要に触れながら、リノベーション物件ならではのメリットとデメリットについてご紹介します。
リノベーション物件とは？
リノベーション物件は、改修により綺麗な状態にして売りに出されてる物件です。ここ数年でたくさん見かけるようになりました。築年数にかかわらず、内装は新築のようにキレイなので気持ちよく暮らせそうですね。
リノベーションの内容は物件によって異なり、住宅全体をフルリノベーションしているケースもあれば壁紙やフローリング、水回りなど一部分のみを改修しているケースもあります。最近ではフルリノベーションされている物件の割合が多くなっています。
リノベーション物件のリノベーションの範囲
フルリノベーションとうたっている物件でも、「排水管には手が加えられずそのままの状態」というケースは少なくありません。
ひと昔前の建築では排水管に「鉄管（鋼管）」が使用されていましたが、「鉄管（鋼管）」はサビやすいので今は避けられています。「鉄管（鋼管）」の寿命は15～20年と言われているので、リノベーション物件を購入する際は排水管が交換されているかどうかについてもチェックし、交換されていない場合は塩ビ管に交換したほうがよいケースもあります。
リノベーション物件のデメリット
リノベーションによって中古物件のデメリットをカバーしているリノベーション物件ですが、リノベーション物件ならではのデメリットもあります。リノベーション物件の主なデメリットについて解説していきます。
1. 耐震基準についてよく確認する必要がある
リノベーション物件は内部こそ新しく改装されていますが、建物の構造自体に手が加えられているわけではありません。築年数の古い物件の中には旧耐震基準で建てられた物件もあるため注意が必要です。
旧耐震基準の物件が必ずしも悪いわけではありませんが、これから購入するのであれば1981年以降に建てられた新耐震基準の物件を選んだほうが安心でしょう。
リノベーション物件は、築年数から旧耐震基準と新耐震基準のどちらに該当する建物なのかをよく確認し、旧耐震物件なら安全性はあるかどうかを上で購入するようにしてください。
2. 電気容量についても確認する必要がある
築年数の古いリノベーション物件は、電気容量が少なく設定されている可能性があります。仮に電気容量が少なくても電力会社に連絡すれば増やせますが、物件によっては変更できない可能性もす。
実際に住みはじめてから「電気容量が少なすぎて不便…」となってしまわないためにも、事前にしっかりと確認しておきましょう。
3. 断熱性能が低い可能性がある
リノベーション物件は耐震性能だけでなく断熱性能についても注意しなくてはいけません。
最近のマンションは壁や床、天井にしっかりと断熱材が充填されていますが、築年数の古い物件の中には断熱材の充填が十分に行われていない物件もあります。リノベーション物件は表面だけ一新して、その断熱性を度外視しているケースも。断熱性能が低いと室内の冷暖房の効きが悪くなりますし、何より寒さや暑さによる影響を受けやすくなるので、快適に過ごすのが難しくなってしまいます。
4. 目に見えない部分の老朽化に気づきにくい
リノベーション物件はすでにリノベーションが完了した状態で売りに出されているので、
・建物の躯体部分
・配管
・配線
など、目に見えない部分の劣化に気づきにくいというデメリットがあります。
目に見えない部分の老朽化に気づかず物件を購入した場合、物件購入後に実費で躯体部分の補修や配管・配線を交換しなくてはならない可能性があるので注意が必要です。
5. 販売価格が割高
リノベーション物件の販売価格には、リノベーションにかかった費用が上乗せされています。そのため、リノベーションされていない同じ条件の中古マンションや中古戸建てに比べると販売価格が割高になりがちです。
リノベーション物件を購入するよりも中古マンションを購入して自分でリノベーションする方が安く済ませられるケースもあるので、販売価格が適切かどうかについてはよくリサーチした上で判断するようにしなくてはいけません。
6. 住宅ローンで不利に働く可能性がある
金融機関の中には、建物の築年数を融資の条件にしているところもあります。
そのような金融機関では、購入予定の住宅の築年数が古いと融資が受けられなかったり、借入期間が短く設定されてしまったりすることがありますが、この点もリノベーション物件における大きなデメリットの一つです。
7. 好みと合わない可能性がある
リノベーション物件は、すでにリノベーションが完了しているので、間取りやデザインをこちらで決めることができません。そのため、好みと合致しない可能性があります。
築年数やエリア、価格などの条件を満たしつつ、間取りやデザインも完璧なリノベーション物件に出会える可能性は非常に低いので、多少の妥協が必要になることがほとんどです。
リノベーション物件のメリット
もちろん、リノベーション物件ならではのメリットもたくさんあります。デメリットよりもメリットの方に魅力を感じるのであれば、リノベーション物件の購入を前向きに検討してもよいでしょう。
リノベーション物件ならではの主なメリットについて解説していきます。
1. 新築のマンションに比べてリーズナブルな物件が多い
新築なみの快適でデザイン性の高い物件をリーズナブルな価格で購入できる点は、リノベーション物件ならではの大きなメリットの一つです。
物件の価格にリノベーションの費用が上乗せされているのでリノベーションされていない中古マンションと比べると割高にはなりますが、新築のマンションを購入するよりは費用を抑えることができます。
2. デザイン性に優れている物件が多い
リノベーション物件は人気の間取りやデザインを取り入れながらリノベーションされるため、デザイン性に優れている物件が多いという特徴もあります。
築20年や築30年以上経っているのに古さが感じられない点は、リノベーション物件ならではのメリットです。
3. 室内の設備が新築なみ
リノベーション物件はデザイン性が高いだけでなく、新築なみの設備が整っているというメリットもあります。リノベーション範囲は物件によって異なりますが、キッチンやトイレ、浴室など水回りの設備が新しいものに変更されていたりすることも珍しくありません。
新しい設備が導入された住宅で生活をスタートさせられる点は、非常に魅力的だと言えるでしょう。
4. 購入後すぐに入居できる
新築のマンションを購入するときにはモデルルームを見学して購入を決めるケースも少なくありませんが、その場合マンションが完成するまで入居できないというデメリットがあります。
一方、リノベーション物件は購入後すぐに住み始めることができます。
リノベーション物件を購入するときの注意点や確認するべきポイント
リノベーション物件を購入する際は、
・リノベーションの範囲とかかった費用
・築年数と耐震基準
・住宅瑕疵保険やリフォーム瑕疵保険の有無
などを確認した上で購入するようにしてください。
それぞれ詳しく解説していきます。
1. リノベーションの範囲とかかった費用
リノベーション物件には「目に見えない部分の老朽化に気づきにくい」というデメリットがあるので、そのデメリットを払拭するためにも、リノベーションの範囲を確認した上で購入を検討するようにしましょう。リノベーションの内容をチェックすることで配管や配線など見えない部分のメンテナンス状態を確認することができます。
また、リノベーションにかかった費用を確認しておくことで、物件価格に過剰な上乗せをしている業者からの購入を避けられるようにもなります。
2. 築年数と耐震基準
最近は大きな地震も増えてきているので、安全性を確保するためにも、リノベーション物件を購入する際は築年数や耐震基準についても確認しておくようにしましょう。
1981年の6月以前に確認申請を行っている物件は古い耐震基準で建てられているので、耐震性に不安が残ります。耐震工事で耐震性能を高めることもできますが、その分費用がかさみます。
築年数や耐震基準を確認し、なるべく耐震性能の高い物件を選ぶようにしてください。
3. 住宅瑕疵保険やリフォーム瑕疵保険の有無
リノベーション物件などの中古物件を購入する際は住宅瑕疵保険やリフォーム瑕疵保険の有無についても確認しておくようにしましょう。これらの保険に加入している物件であれば、購入後に不具合が発生しても保険が適用されるので安心できます。
住宅瑕疵保険やリフォーム瑕疵保険は物件の販売を担っている会社が加入するものなので、気になるリノベーション物件が見つかったら、これらの保険に加入しているかどうかを問い合わせて確認するようにしてください。
気に入らなければリノベーション物件をさらにリノベする方も！
解説してきたとおり、リノベーション物件には「間取りやデザインが好みと合致しない可能性がある」というデメリットがありますが、そのデメリットは追加でリノベーションすることで解消できます。
実際、リノベーション物件の購入後に追加でリノベーションする事例も少なくありません。
追加でリノベーションを行うことで、部屋の壁紙や床材を好みのものに変更したり、設備を最新のものに入れ替えるなど、さまざまな方法で理想の空間を実現できるようになります。
住まいにこだわるなら「リノベーションされていない物件」もおすすめ
リノベーション物件はさまざまなメリットのある魅力的な物件です。しかし、すでにリノベーションが施されてしまっているため、自分の理想通りの部屋を実現するのが難しいという側面があります。
もし住まいにとことんこだわりたいのであれば、「リノベーションされていない物件」もおすすめです。
リノベーションされていない物件をおすすめする主な理由としては、以下の5点があげられます。
・物件の選択肢が多い
・余計な費用が乗っかっていない
・好きな間取りとデザインでリノベーションできる
・断熱や寒さ対策など、ご自身の求める性能にアップできる
・水管などもふくめて内部をリノベーションし、長く暮らせる
理想の住まいを手に入れたいのであれば「中古マンション＋リノベーション」の組み合わせが最適です。
マンションリノベーションした2つの事例
ここからは、中古マンションを購入してリノベーションしたお宅の事例を2つ紹介していきます。
ほどより距離感を実現できる夫婦と愛犬が快適に暮らせる家
こちらは東京の中古マンションを買ってリノベーションした事例です。
元々あった和室をなくし、3LDKから2LDKに変更して20畳の大きなスペースを確保。ダイニングの壁面にはデスクを造作し、大きなワークスペースを確保しています。
キッチンからリビングを下がり天井にして突板張り、こもったような雰囲気にすることでよりくつろげる空間に。リノベーションされていない物件を購入し、自分でリノベーションしたからこそ実現できたこだわりの住まいです。
44畳のLDKから最高の眺めを楽しめるドラマティックな抜け感のある家
こちらは、築14年の中古マンションを購入してリノベーションした事例です。
こちらの物件の持ち主であるPさまは、後々売却することを想定し、「売却に有利になる上質な空間」をテーマにリノベーションしています。
リノベーション前はタワーマンションならではの景観の良さを活かしきれていない状態だったため、視線が通るように間取りを大胆に変更。玄関からの大胆な抜け感を演出しました。
44畳の開放的すぎるLDKは、間延びしてしまわないよう壁で適度にゾーニングしたこともポイントです。
〈まとめ〉好みの間取りとデザインなら、リノベーション物件の購入もアリ
リノベーション物件の概要に触れながら、メリット・デメリットについて紹介してきました。
新築のように綺麗で、すぐに済みはじめられるリノベーション物件は非常に魅力的です。しかし、それには「自分の理想通りの間取りとデザインの物件を見つけられるのであれば」という条件がつきます。逆に言ってしまえば、物件価格にリノベーションの費用が加算されているリノベーション物件は、よほど好みの間取り・好みのデザインでない限り購入はおすすめできません。
強いこだわりのある方やリノベーション物件を探しているものの、なかなか理想の物件が見つからないという方は、リノベーションされていない物件を購入してリノベーションするという選択も視野に入れてみましょう。
CRAFTでは、不動産仲介からリノベーションまでワンストップでサポートしています。お気軽にお問い合わせください。
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＜著者＞CRAFT 編集部
一級建築士・二級建築士・インテリアコーディネーター・一級建築施工管理技士・二級建築施工管理技士・宅地建物取引士が在籍。さまざまな知識を持つプロフェッショナル集団が、リノベーションや物件購入についてわかりやすく解説します。
