中古物件を買って大失敗…購入を避けるべき中古住宅とよくある6つの失敗例

中古住宅を購入する際、多くの方が「価格」ばかりに注目してしまいがちですが、他にもチェックしなくてはいけないポイントはいくつもあります。それらのポイントを軽視して物件を選んでしまうと、住宅の購入に失敗し、後悔してしまうかも。今回は、中古住宅購入の失敗を避ける方法をまとめてみました。

中古住宅を購入するときに気をつけたいよくある失敗例としては以下の6つがあげられます。

1.リノベーションの費用が想定していたよりも高くなった
2.リノベーションでやりたかったことができなかった
3.建て替え計画がうまくいかない
4.住宅ローンの返済が厳しい
5.住宅の特徴や状態をよく確認していなかった
6.購入した後で不具合や不備が見つかった
7.外装のリフォームを後回しにしてしまった
8.周辺情報のリサーチを怠ってしまった
9.住宅の管理に手が回らない

これら6つの失敗例を意識しながら購入する住宅を選んでもらうようにすれば、大きな失敗は避けられるはずです。それぞれの失敗例について詳しく解説していきます。

中古住宅の購入で特に多いのが、この失敗例です。費用を抑えつつ理想の住宅を手に入れられるという点が「中古住宅＋リノベーション」の最大の魅力だと言えますが、リノベーションこだわりが強くなればなるほど費用がかさむため注意しなくてはいけません。また、「見えない部分の劣化が激しく、それらの修繕が高くついた」というケースも多々あります。

実際、「想定していたよりリノベーションに費用がかかってしまった」「新築も買えたのでないかと後悔している」という意見も少なくありません。

リノベーション前提で中古住宅を購入するのであれば、事前のリサーチを徹底し、予算をオーバーしてしまわないようにしましょう。

何でもできる印象が強い住宅のリノベーションですが、「できること」と「できないこと」があるため注意しなくてはいけません。

マンションは専有部分と共用部分に分かれていますが、

・バルコニー
・共用廊下
・窓、玄関ドア

など、共用部分には手を加えることができません。たとえば「この玄関ドアが古いから交換したい」と思ってもダメなのです。

また高級ヴィンテージマンションに多いのですが「カーペットからフローリングへの変更は禁止」ど、マンションの規約によってできることが制限されることも。

こういったケースを避けるためにも、「リノベーションでできることとできないこと」についてはもちろん、マンションの利用規約なども事前にしっかりと確認しておくようにしましょう。

建て替え前提で中古の戸建てを購入する方は、「再建築不可物件」や「既存不適格物件」にも注意しなくてはいけません。

中古の戸建ての中には「再建築不可物件」と呼ばれる物件がありますが、こちらはその名の通り基本は建て替えが不可。建て替えられはするものの、接道義務によって住宅敷地の後退（セットバック）が必要になり、建て替えに使用できる土地が狭くなってしまうような土地もあります。

これらの物件を購入してしまうと住宅の建て替えで後悔することになりかねないので、再建築不可物件や既存不適格物件に該当する物件でないかどうかについても事前にしっかりと確認しておくようにしましょう。

リノベーション前提の方も、もしかしたら将来（お子さまとの同居など）建て替える可能性は0ではありません。売薬も厳しくなりますので、できるだけ避けるようにしましょう。

中古住宅の購入を検討する方の中には「今借りている家の家賃と変わらないから問題ない」という理由で住宅ローンの金額を設定する方がいますが、そういった基準で住宅ローンを組んでしまうと住宅ローンの返済が苦しくなってしまう傾向にあるためおすすめできません。

住宅の購入や維持には、

・諸費用（購入価格の3～8%）
・引越し費用
・家電や家具など新築で必要になるものの購入費用
・固定資産税
・火災保険料

など、とにかくお金がかかります。リフォームを行うのであればリフォーム費用も考慮しなくてはいけません。これらの費用を考慮したローンの設定を行いましょう。

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中古住宅の購入で失敗してしまう方は、住宅のデザインや設備ばかりに目がいってしまい、その住宅の特徴や状態をよく確認せずに購入してしまいがちです。

例えば、周囲に背の高い建物が多く日の当たりにくい住宅や、窓を開けても風が通らない住宅は、カビや結露に悩まされる可能性が高いので注意が必要です。

中古住宅は配管の状態もチェックしなくてはいけません。配管の寿命は20～40年ほどとされているため、住宅の築年数によっては配管の劣化がかなり進んでしまっている可能性があります。一見きれいな家でも、雨漏りや躯体の腐食が進んでいるケースもあります。

また、購入した住宅が違法建築の物件である可能性も。建ぺい率や容積率をオーバーしている違法建築の住宅を選んでしまうと、住宅ローンを組めなくなってしまいます。

中古住宅の購入では、実際に住み始めてから不具合や不備が発覚するようなケースもあります。

住宅の不備は不具合は購入前の内見で発見できないこともありますし、そもそも売り主がそれらの不備や不具合に気づけていないこともあります。

このようなケースは契約不適合責任の可能性が高く、引き渡しが完了した後であっても、修理代を請求したり売買価格の減額請求をしたりすることが可能です。

ただ、築年数の古い物件など、売り主が契約不適合責任を負わない特約が設けられている物件もあります。そのような物件では、住み始めた後に不具合や不備が発覚したとしても、売り主に修理代を請求したり売買価格の減額を請求したりすることはできないので、契約不適合責任の内容や住宅の瑕疵の内容をしっかりと確認した上で購入するようにしましょう。

リフォーム前提で中古住宅を購入する方は、「理想の住宅を実現したい！」と考えるあまり内装のリフォームばかりに目がいってしまい、外装のリフォームが後回しになってしまう傾向にあります。しかし中古住宅は、外壁材や屋根材、外壁塗装の劣化が進みいずれやることになるなら、内装と一緒にリフォームするのがおすすめです。外装の劣化は建物のイメージを損なうだけでなく、強度にも影響します。

後から外装をリフォームしようとすると足場の設置などでさらにコストがかかってしまうことになります。外装のリフォームを軽視して後回しにせず、内装のリフォームとあわせて行うようにしましょう。

中古住宅を購入する上で軽視されてしまいがちなのが周辺情報についてです。理想の条件と一致する物件が見つかるとすぐに購入してしまいたくなるものですが、周辺情報のリサーチもしっかりと行いましょう。

まずチェックしておきたいのが、「公共交通機関」と「周辺施設」です。不動産屋さんが提供している最寄り駅や最寄りのバス停までの所要時間と実際の所要時間は、個人の歩くスピードで異なります。小さなお子さまがいたり、お年寄りがいる場合は「想定していたよりも最寄り駅まで時間がかかる…」となってしまうケースも。実際に一度歩いてみながら確認するようにしてください。

周辺施設のチェックも忘れてはいけません。

・スーパー
・コンビニ
・病院
・保育園、小学校、中学校

など、生活に欠かせない施設が充実しているかどうかについても前もって確認しておきましょう。

ストレスを感じることなく平穏に生活を送りたいのであれば、その地域の特徴や治安もチェックしておかなくてはいけません。

住宅周辺の道路の交通量が多かったり住宅周辺の施設が若者のたまり場になっていたりすると事故や事件に巻き込まれてしまう可能性が高くなるので、そのような地域にある住宅はあまりおすすめできません。そういった地域では、「騒音がひどく、住宅を購入したことを後悔している」というケースも多々あります。

また、ハザードマップも忘れずにチェックしておかなくてはいけません。その地域の災害の危険度が記されているハザードマップを確認しておくことで、地震や洪水、土砂くずれなどの災害に巻き込まれてしまいやすい地域がどうかをチェックできます。

特に最近は局所的な集中豪雨による洪水が発生しやすくなってきているので、洪水や大雨による浸水の被害を受けにくい地域にある住宅を選ばれることをおすすめします。

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中古住宅を購入する上で盲点になってしまいがちなのが、住宅を購入した後の管理についてです。マンションは管理会社が共有部分の清掃などの管理業務を委託できますが、戸建ての場合、清掃はもちろん、管理も自分たちで行うことになります。

ただ、共働きのご家庭や小さなお子さまのいるご家庭だと住宅の管理にまでなかなか手が回らないといケースも少なくありません。マンションではなく戸建てを購入するときには、「住宅を管理できる余裕があるか」というところまで考えた上で購入する必要があります。

中古住宅の中でも人気が高い築浅の物件。築浅の物件は築古物件ほど住宅が劣化していないため購入で失敗する可能性はそれほど高くありません。

ただ、中には例外的に劣化が進んでしまっている住宅もあるので注意が必要です。キクイムシによる被害やカビ、腐食が進んでいる可能性もありますし、欠陥住宅や違法建築物件である可能性もあります。

築浅の物件だからと言って楽観視せず、状態をしっかりと確認した上で購入を検討するようにしてください。

ここまで紹介してきた失敗事例と注意点から見る、購入を避けるべき中古住宅の主な特徴としては、

・建築基準法に違反している可能性がある
・災害リスクがある
・街の将来性がない
・建物の状態がよくない

などがあげられます。

こういった中古住宅を選んでしまうと失敗したり後悔したりしてしまう可能性が高くなるので注意しましょう。

買ってはいけない中古住宅については以下の記事でより詳しく解説しているので、こちらもぜひチェックしてみてください。

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中古住宅購入の失敗は、事前のリサーチと、しっかりとした資金計画で防げるものばかりです。事前のリサーチを徹底することと無理のない資金計画を立てることさえ意識していれば、大抵の失敗は避けられます。

CRAFTでは、担当者が住宅ローンのご相談から建物の状態の確認、さらに周辺の環境までしっかりチェックいたします。また、物件を見学していただく際にリノベーションにかかる大まかな費用をお伝えしているので、「リノベーション費用が想定よりも高くなってしまった…」という心配もありません。

リノベーションにかけられる費用と物件購入費用の総額予算から、ご希望にマッチする中古住宅をリサーチし、ご紹介いたします。物件のリサーチは、ぜひCRAFTにお任せください。

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