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中古マンションは、「構造」や「管理規約」のためにリノベーションのプランが制限されるケースがあります。リノベ前提で中古マンションを購入するなら、まずは物件選びを注意しましょう。
リスクを避けるなら、物件探し〜リノベーションまでを「ワンストップ」でまとめてサポートしてくれる会社に依頼するのがおすすめです。
中古マンションリノベーションの4つの注意点とチェックポイント
中古マンションリノベーションは、自由な間取りとデザインにできることが魅力ですが、勢いでマンションを購入してしまうと後々後悔するリスクがあります。
ここでは、中古マンションリノベーションの4つの注意点を紹介します。
1.共用部分はリノベできない
たとえば玄関ドア・窓のサッシ・窓ガラス・バルコニー・インターホンなどは「共用部分」という扱いになり、勝手に変えられません。
またマンションのコンクリート躯体も共用部分になるため、躯体に穴を開けて配管経路を変えるといったこともできません。
【購入前のチェックポイント】
- ・共用部の劣化具合
共用部分はリノベーションで変えられないため、劣化の程度を事前に確認しておくことが重要です。窓や玄関の交換はできないものの、インナーサッシ（二重サッシ）の設置や玄関内側のシート貼りで見た目を大きく変えることは可能です。工夫すれば希望のイメージにできるため、リノベ会社に相談してみましょう。
2.間取り変更・水回りの移動ができない場合がある
マンションの構造には「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類があり、「壁式構造」の場合は耐力壁を撤去できません。そのため、希望の間取りにできないことがあります。
また、キッチンやトイレの位置を変える場合は、排水をスムーズに流すための「勾配」を確保する必要があります。移動距離が長すぎると十分な勾配が取れず、水が流れにくくなるため、水まわり設備の移動は「できる範囲」で検討することになります。
さらに換気扇の排気ダクトを移動する場合も、空気を効率よく外に排出するために、ダクトの角度や経路が制限されます。ダクトの距離や曲がり方によっては希望の位置に設置できないケースもあります。
【購入前のチェックポイント】
- ・構造
「ラーメン構造」は柱と梁で建物を支えているため、間取り変更がしやすく、リノベーションの自由度が広がります。ただし間取り変更がむずかしいとされている「壁式構造」でも、プランを工夫すれば希望の間取りにできるケースも。また「柱がなく空間がすっきりしている」というメリットもあるため、気に入った中古マンションであれば、購入前にリノベーション会社に相談してみましょう。
- ・床下のスペース
「二重床」なら床下にスペースがあるため、配管の勾配を確保しやすく、水回りを移動しやすい傾向です。「直床」の場合でも、床を一段上げることで移動できる場合もありますが、建物の構造や勾配の条件によっては制約があります。プラン的に無理がないかどうかの判断が必要なため、もし購入を検討しているマンションが直床であれば、リノベーション会社に見てもらいましょう。
- ・ダクトの状態
ダクトが躯体に直結していない、さらに天井裏や壁内に余裕があれば、ダクトルートを確保できるため、水回りを移設しやすくなります。ただしダクトは基本的に天井内に隠れているため、内見ではほぼ分かりません。リノベーション会社なら、図面やダクトの位置から「移動できる可能性が高い・低い」とある程度は予測できます。
3.管理規約によって工事内容が制限される
ほとんどのマンションの管理規約には、リノベーションに関する決まりごとが明記されています。マンションによっては防音フローリングの遮音性能をはじめ、床暖房の制約、キッチン・浴室・トイレの位置変更を禁止、ガスや排気ダクトの移動制限にしている場合もあります。
【購入前のチェックポイント】
- ・管理規約
マンションごとに管理規約の内容は異なりますが、タワーマンションやヴィンテージマンション、高級マンションは特に厳しい内容になっているケースが多くあります。そこで、下記の内容を購入前に確認しておきましょう。
- ●フローリングに求められる遮音等級
- ●カーペットからフローリングへ変更可能かどうか
- ●床暖房の導入に関する制約
- ●キッチン・浴室・トイレの位置変更の可否
- ●ガス管・給排水管の移動に関する制限
- ●換気扇ダクトや排気経路の変更可否
購入前でも、不動産会社を通してマンションの管理規約を確認できるため、リノベに関する制約を事前にチェックしておくと安心です。
4.予算オーバーになるケースがある
一見キレイに見えるマンションでも、解体後に下地材の腐食や劣化、防音・断熱不足が発覚した場合は、予想外の補修費用が必要になることがあります。
【購入前のチェックポイント】
- ・目視で確認できる不具合
マンションリノベの追加工事リスク要因には「解体前にわかること」と「解体してみないとわからないこと」があります。たとえば床の傾きから、下地合板の劣化などは予測できても、配管・配線の劣化状態や断熱材の不足は解体しなければわかりません。解体前の把握には限度はありますが、それでもリノベーション会社なら予測できる部分もあります。「購入前にリノベのプロに見てもらい、状態を把握する」「それらの補修を含め、どれくらいのリノベ費用がかかるかを聞いておく」ことが大切です。
購入リスクを避けるなら、物件探しから「リノベのプロ」に相談しよう
中古マンションリノベーションにはさまざまな注意点があり、希望通りにリノベできなくなることも珍しくはありません。これらのリスクを回避でするためには、購入前にしっかりと見極めることが大切。おすすめは、物件探しの段階からリノベーション会社に相談することです。
CRAFTでは、物件探し〜リノベーションまでワンストップでサポート可能です。リノベーションのプロが内見に同行し、物件の状態を厳しくチェック。実現可能なリノベ内容や、費用感を知ってから購入を判断できるため、失敗がありません。
＜CRAFTのワンストップサービス＞
◎物件見学にリノベのプロが同行
◎現地調査や管理規約確認で「リノベできる部分」をチェック
◎購入前に「可能なリノベ」や「費用感」をお伝え
◎リノベ向きの優良物件のみご紹介
◎自社で仲介〜設計〜施工
◎青山ショールームで相談＆見学
すでに購入済みの中古マンションをリノベする方も、これから物件探しを始める方も、お気軽にご相談ください。
＜著者＞中野 瀬里乃
CRAFTのインハウスエディター兼ライター。出版社を経て2013年リノベーション会社CRAFTへ入社。自社HPにてリノベーション・不動産・建築・インテリア関連の事例紹介やコラムを多数執筆。
