住宅ローンと資金計画のすすめ方。〈CRAFT ESTATE〉でしっかりリード

物件購入で一番大切なことは「しっかりとした資金計画」です。頭金の額、手元にどのくらい現金を残しておくべきか、住宅ローンの借入額、年収と返済額のバランス…ある程度の目安がなければ、物件＋リノベーションの予算を決められません。また物件の予算がオーバーして、リノベーション費用が足りなくなってしまうこと。

物件を買う前には必ず、資金計画を立てましょう。ここでは、資金計画の立て方や住宅ローンの選び方などをご紹介します。

まずは「物件購入＋リノベーション」の予算を決めます。その方法はいたってシンプル。「お手持ちの現金」と「住宅ローンの借入額」を合わせれば、「物件購入＋リノベーション」に使える大まかな予算の目安です。

貯金の一部は「購入諸費用（＊）」「引越し費用」「生活予備費費」「万が一のケガや病気」のために、貯蓄の一部はとっておきましょう。残りが物件購入とリノベーションに使える「現金」です。頭金も含みます。
（＊1）諸費用は5％～8％が目安

住宅ローンの借入額は「ムリなく返せる額」にしましょう。ただし家族の人数やライフスタイルなどにより、負担に感じる返済額は異なります。一般的な年収負担率で考えるよりも、ご自身の貯蓄状況や欲しい物件の価格などをふまえて決めた方がよいでしょう。住宅ローンの借入額についても、CRAFTの不動産担当者がアドバイスします。

〈1〉の現金＋〈2〉住宅ローンの借入額の合計額が「物件購入とリフォームに使える予算」です。

おおまかな住宅ローンの借入可能額は年収から算出できますが、「実際に借り入れる額」は年齢や、金利、返済期間などで変わってきます。CRAFTでは「月々の返済額」「金利タイプ」「返済期間」から、より具体的な住宅ローン借入額を出し、より詳細でクリアな資金計画を立てましょう。

・管理費と修繕積立費を引いた金額を設定する
・毎年かかる固定資産税・都市計画税も考慮する

（家賃＋住宅購入のための貯蓄）ー（管理費・修繕積立金＋固定資産税など）＝毎月返済額
となります。

・できれば定年退職までに完済できるように（定年の年齢ー今の年齢＝ベストな返済期間）
・これから収入が増えるなら、返済期間を長くし、繰上げ返済で返済期間を短くする方法も

・「変動型」「固定期間選択型」は、はじめは低金利でも返済中に金利や返済額が上がる可能性がある
・「全期間固定型」は金利が固定されて安心だけど、はじめから金利が高め
※金利タイプと金利は、金融機関ごとに異なる

今は金利が安いけれど、10年後、20年後の金利はわからない。そのため「金利の安い変動型がおすすめ」だとは言えません。特に今はまだお子さまが小さく、将来教育費がかかってくるようなご家庭はご注意。家族構成やライフプランに合わせて、無理のない借入額を設定しましょう。

金融機関を決める際、民間ローンにするか、フラット35にするか？は重要なポイントです。

民間の銀行・信用金庫・ノンバンクなどが融資する。変動金利型や固定金利期間選択型というように金利タイプの選択肢が多いことと、金利優遇を受けられるケースがあることがメリットです。

民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して融資します。借入期間は最長35年間。完済時まで金利が変わらないことが大きなメリットです。

金融機関の規模の大小にこだわらなくてもよいでしょう。「どの金融機関がいい」よりも「どの商品が自分に合いそうか」が重要です。「メガバンクだから安心」「ネットで金利が最安のところに」などの理由でよく考えずに決めてしまうと、将来のライフプランと合わずに負担が大きくなることもあります。

ただし住宅ローンには審査があるため、いくらこちらが借入れを決めても、クリアできなければ住宅ローンを借り入れることはできません。審査のチェック項目は金融機関ごとに違っています。そのためCRAFTではお客さまのご状況に合わせて金融機関をご提案しています。

またリフォーム費用を住宅ローンで借り入れられる金融機関は、実は限られています。またメガバンク系は「店頭でもwebでも申し込み可」なケースが多いけれど、webのみ、店頭のみ申込みという金融機関も。そうした金融機関の特性も踏まえながら、借入先を決めます。

「住宅ローンは金利が安いものを選ぶべき」というのは間違いです。返済中に金利が上がったり、保証料が高くなってしまう商品もあるため、しっかり比較することが大切。住宅ローンの借り入れ金融機関を選ぶとき、比較検討するポイントは以下の4つです。

金利タイプと金利は、金融機関ごとに異なります。選択肢としては「変動型」「固定期間選択型」「全期間固定型」の3つ。はじめは低金利のメリットを得ながら、金利が上がったときに繰上げ返済ができるよう貯蓄していけるなら「変動型」「固定期間選択型」がおすすめです。これから教育費などの負担があり、返済額を安定させたいなら「全期間固定型」がよいでしょう。

返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つがあります。「元利均等返済」は毎月の返済額が一定、返済開始当初の返済額が少ないというメリットがありますが、総返済額は多くなります。「元金均等返済」は総返済額が少なくなる、返済が進むにつれて支払う利息が少なくなるというメリットがある一方で、返済開始当初の返済額が多くなります。こちらも「子育てがこれからスタート」「もうそろそろ終わりそう」といったご家庭の事情によってベストな選択は変わってきます。ざっくり言うと将来大きな支出がありそうな場合は、返済総額が高くなるものの月々の返済額を抑えられる「元利均等返済」がよいかもしれません。「元金均等返済」を扱っていない金融機関もあるため、事前に確認しておきましょう。

住宅ローンの諸費用には保証料や事務手数料、印紙税、土地や建物の登記費用などがあり、だいたい5％～8％ほどかかるとされています。なかでも費用を押し上げているのが保証料です。保証料の金額は借入額の0.2％となるのが一般的ですが、金融機関によってさまざま。借入額によっては100万円以上になるため、忘れずに比較しましょう。

住宅ローンを組む際はほとんどの場合、団信（団体信用生命保険）への加入が必須条件です。金融機関ごとに保障内容が違うため、しっかり確認しましょう。金利が少し高いけれど、八大疾病保障が付いている団信や、がんになったときにローンを優遇される特約付きなどがあるため、内容によっては現在の保険を見直してもよいでしょう。

「お得感で住宅ローンを選ぶ」というのではなく、「自分に合った住宅ローンを選ぶ」ことが大切です。

住宅購入費用だけでなく、リノベーション費用も「住宅ローン」で借り入れられることはご存知ですか？ そのためには条件があります。

〈物件購入費用＋リノベーション費用〉をまとめて借り入れること。

先に物件の住宅ローンを申請し、後からリノベーション費用を追加で申請…なんていうことはできません。でも「〈物件購入費用＋リノベーション費用〉をまとめて借り入れる」というのは、かなり計画的に進めなければ実現できません。なぜなら住宅ローンの申請時に「リノベーションの見積書」が必要だから。つまり、物件の購入時に「どんなリノベーションをいくらぐらいかけてやるか」がわかっている必要があります。

そのためには、物件探しとリノベーションをワンストップでできるCRAFTのような会社に依頼することが大切です。物件購入とリノベーション計画を同時に進め、住宅ローンの申し込みに間に合うように、リノベーションの見積書を作成します。

物件とリノベーションの予算の決め方、住宅ローンの借入額の決め方、住宅ローンの金融機関の決め方、リノベーション費用を住宅ローンで借り入れる方法などをご紹介しました。

ここでご紹介した内容はあくまで一般的な概要で、実際の数字はご家庭の収入や家族構成、貯蓄や年齢などによってまったく変わってきます。「金利が安い」ではなく「自分に合っている」住宅ローンを選ぶことが基本です。とはいえ金融機関ごとの条件は微妙に違うため、ご自身で選ぶのはむずかしいでしょう。CRAFT ESTATEの不動産コンサルタントが、皆さまのライフプランに合わせたきめ細やかな資金計画を作成し無理なくご購入いただけるようサポートします。

物件探しもリノベーションも、お金のことも、安心してお任せください。

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