中古マンションの固定資産税はいくら？築20年、築30年、築40年、築50年ごとにシミュレーション

中古マンションを購入すると、毎年「固定資産税」がかかります。どのように算出され、いつ払う税金なのでしょうか？固定資産税評価額の目安や計算方法、築年数ごとの相場、軽減措置について解説します。

固定資産税とは、中古マンションをはじめとしたマイホームを持っている人が毎年払う税金です。不動産（土地・建物）に課税される地方税で、その年の1月1日時点の所有者に納税義務があります。

【固定資産税 】＝ 課税標準額 × 1.4％（標準税率）

固定資産税の計算式は上記のとおりです。標準税率は1.4%ですが、一部自治体では異なることもあります。「課税標準額」は「固定資産税評価額」に軽減措置を講じたもの。住宅用の物件は、一定の要件において固定資産税の軽減措置の対象となります。

固定資産税評価額や軽減措置の内容を、順に確認していきましょう。

中古マンションの固定資産税は、「固定資産税評価額」にもとづき算出されます。固定資産税評価額とは、不動産（土地・建物）の価値を示す指標で、固定資産税のほかに不動産取得税や登録免許税の基準にもなるものです。市区町村により決定され、3年ごとに全件で評価の見直し（評価替え）が実施されます。

建物部分の固定資産税評価額は、その建物を新築するために必要な建築費用（再建築価格）を基準として定められるもので、実勢価格（市場で実際に取引された価格）とは異なります。おおまかな目安としては、建物は実勢価格（市場価格）の4～6割程度、土地は実勢価格の6～7割程度です。

建物部分の固定資産税評価額には、築年数に応じて経年減点補正率を掛け合わせます。築年数が古いほど下がっていきますが、再建築費用の20%が固定資産税評価額の下限に定められているため、ゼロになることはありません。中古マンションの場合、築45年で下限に達します。

非木造建築 減価補正率（一部抜粋）

土地部分の固定資産税評価額は、敷地が接する道路に定められた「固定資産税路線価」から算定され、変形地などの場合は補正が加えられることもあります。

中古マンションは、土地に対して軽減措置や負担調整率が適用されて税金が安くなることがあります。

マンションの土地に対する固定資産税は、所定の条件を満たすことで「住宅用地の特例」と呼ばれる軽減措置が適用されて安くなることがあります。

住宅用地の特例が適用された場合の固定資産税の計算式は以下のとおりです。

小規模住宅用地の特例（200平米以下の部分）：課税標準額 ＝ 固定資産税評価額 × 1/6
一般住宅用地の特例（200平米を超える部分）：課税標準額 ＝ 固定資産税評価額 × 1/3

土地の固定資産税は3年に1度の頻度で評価替えが行われますが、この3年の間に土地の価格が高騰すれば固定資産税額にも影響します。

固定資産税額が大幅に上昇すると納税者の負担が大きくなるので、前年度の固定資産税課税標準額に負担調整率をかけて今年度の課税標準額を計算し、課税標準額が急激に上昇しないよう調整するという仕組みがあります。

同じマンションでも新築と中古では受けられる軽減措置が異なるため注意しなくてはいけません。

例えば、

・居住部分の床面積の割合が2分の1以上
・居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下

という条件を満たしている新築マンションは、固定資産税が5年間1/2に軽減されます。

また、

・床面積が50㎡以上280㎡以下
・長期優良住宅として認定通知書を取得すること

という条件を満たしている認定長期優良住宅の新築マンションについては、7年もの間、同様の軽減措置が適用されるようになっています。

一方、中古マンションに対してはこれらの軽減措置は適用されません。

中古マンションを購入する際は、こちらの減税は期待しないようにしましょう。

地区町村により都市計画区域・市街化区域に指定されたエリアの場合、固定資産税に加えて「都市計画税」も徴収されます。東京23区の場合、住宅地のすべてが課税対象です。市街地を中心とした、都市計画事業や区画整理等の費用負担を目的としています。

【都市計画税】 ＝ 課税標準額 × 税率（上限0.3％）

課税標準額 ＝ 固定資産税評価額 × 1/3

課税標準額 ＝ 固定資産税評価額 × 2/3

都市計画税の税率は自治体によって異なることがありますが、最大0.3%までと定められています。

こちらは、以下の条件の物件にかかる固定資産税を、先ほど紹介した固定資産税の計算式に当てはめて算出した固定資産税の相場です。

計算条件

・専有面積：70平米
・建物の評価額（新築時）：1,500万円
・土地の評価額：4,000万円

※土地の評価額は変化なし、建物には東京都の定める経年減点補正率を適用

それぞれの築年数でのシミュレーション結果について詳しく解説していきます。

土地：4,000万円 × 1/6（軽減措置 200平米以下）× 1.4% ＝ 9万3,333円

建物：1,500万円 × 0.7397（経年減価補正率）× 1.4% ＝ 15万5,337円

固定資産税額（土地＋建物）＝ 24万8,670円

土地：4,000万円 × 1/6（軽減措置 200平米以下）× 1.4% ＝ 9万3,333円

建物：1,500万円 × 0.5054（経年減価補正率）× 1.4% ＝ 10万6,134円

固定資産税額（土地＋建物）＝ 19万9,467円

土地：4,000万円 × 1/6（軽減措置 200平米以下）× 1.4% ＝ 9万3,333円

建物：1,500万円 × 0.3059（経年減価補正率）× 1.4% ＝6万4,329円

固定資産税額（土地＋建物）＝ 15万7,662円

土地：4,000万円 × 1/6（軽減措置 200平米以下）× 1.4% ＝ 9万3,333円

建物：1,500万円 × 0.2089（経年減価補正率）× 1.4% ＝4万3,869円

固定資産税額（土地＋建物）＝ 13万7,202円

土地：4,000万円 × 1/6（軽減措置 200平米以下）× 1.4% ＝ 9万3,333円

建物：1,500万円 × 0.2000（経年減価補正率）× 1.4% ＝ 4万2,000円

固定資産税額（土地＋建物）＝ 13万5,333円

中古マンションを購入する際には、一年分の固定資産税額を日割り計算し、引き渡し日以降の税額を売主が買主に支払うのが一般的です。

毎年4〜6月頃に、自治体から固定資産税の納税通知書が郵送され、同封の振込用紙で一括もしくは年4回に分けて支払います。支払い方法は金融期間の窓口払いのほか、コンビニ払い、口座振替（事前申し込みが必要）も可能。自治体によってはキャッシュレス決済にも対応しています。

一定の要件を満たすリフォームで住宅の性能を向上すると、固定資産税の減額措置の対象になります。いずれも工事完了後3ヶ月以内に必要書類を添付のうえ、市区町村窓口での申告手続きが必要です。

一定の要件を満たす耐震リフォームを実施したとき、翌年の固定資産税額（120平米相当分まで）の1/2が減額されます。

一定の要件を満たすバリアリフォーム（手すりの設置など）を実施したとき、翌年の固定資産税額（100平米相当分まで）の1/3が減額されます。

一定の要件を満たす省エネリフォーム（断熱改修など）を実施したとき、翌年の固定資産税額（120平米相当分まで）の1/3が減額されます。

一般的にタワーマンションは高層階の人気が高く、同じ建物の物件でも階数が上がるほど取引価格は高額になる傾向があります。にもかかわらず2017年までは固定資産税評価額（建物部分）に階数の影響がなく、専有面積が同じであれば低層階も高層階も固定資産税は同額でした。

ところが平成29年（2017年）の税制改正があり、2017年1月2日以降に新築された高さ60m以上（約20階建てに相当）以上のマンションを対象として、物件の階数が上がるほど固定資産税も上がることになったのです。（2018年度以降の固定資産税から適用。）

そのため、中古のタワーマンションの高層階を購入する場合、2017年までに建築された中古マンションのほうが、固定資産税額がお得ということになります。

中古マンションの固定資産税評価額は原則的に築年数の経過とともに下がっていき、築45年で下限に達します。また、一定の要件を満たすリフォームを実施した場合、市区町村に申請のうえで軽減措置を受けることが可能です。

購入を検討している中古マンションの固定資産税評価額を知りたい場合は、CRAFTにご相談ください。