「仲介手数料無料」のからくりとは？不動産会社を選ぶ前に、知っておきたい落とし穴

ときどき見かけるのが「仲介手数料無料」「半額」とうたう不動産広告。ただ、この仲介手数料無料という仕組みには、からくりがあります。「得をした」と思っていたら、実は損をしていることも…。

「仲介手数料無料」とうたっている不動産会社に依頼する際の注意点に触れながら、そのからくりについて解説していきます。

仲介手数料は、不動産を売買するときに発生する費用の一つ。不動産を売買する際のさまざまな対応や手続きを引き受けてくれる不動産会社に対して支払います。

不動産の売買には、

・物件の調査や査定
・物件情報の公開や案内などの販売活動
・契約条件の交渉
・契約に伴う手続きなどの事務作業

などの対応が求められ、これらに支払う対価と考えましょう。

また、不動産の売買には専門的な知識が必要な上、手続きも煩雑。そのため専門家である不動産会社に対応をお願いするのが一般的ですが、その代行費用も仲介手数料ん含まれています。この仲介手数料には上限があり、売り主や買い主に上限を超えて請求することはできません。

不動産の仲介手数料の上限金額を求める際の計算式は以下のとおりです。

取引金額：200万円以下…　物件価格（税抜）×5%＋消費税
取引金額：200万円超え400万円以下…物件価格（税抜）×4%＋2万円＋消費税
取引金額：400万円超え…物件価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税

例えば、3,000万円の不動産物件を売買する際の仲介手数料の上限は「3,000万円（物件の価格）×3%＋6万円＋消費税（10%）」で求められ、仲介手数料は「1,056,000円」になります。

こちらの金額はあくまでも上限の金額なのでもっと安くなる可能性もあります。ただ、上限の金額で仲介手数料を徴収している不動産会社がほとんどなので、上限の金額を徴収される可能性が高いと考えておく方が無難です。

「不動産売買の仲介手数料が無料！」「半額！」とうたう不動産会社のテレビCMを目にしたことがあるという方も多いのではないでしょうか？

仲介手数料を無料にすると不動産会社の取り分がなくなってしまうため「どうやって利益を出しているんだろう？」と思ってしまいますね。実はこの仕組みにはからくりがあり、きちんと利益が出るようになっています。

以下では、その仕組みやからくりについて解説していきます。

売り主から直接的に売買を委託されている不動産会社は、売主と買主の両方から仲介手数料を徴収する「両手仲介」ができます。両方から手数料をもらえて一番おいしい方法です。ここで「仲介手数料無料」とうたっている不動産会社は、売主からはこれまで通り仲介手数料を徴収しますが、買主からは仲介手数料を取らず、無料としています。

これが仲介手数料無料のからくりです。

もちろん売主と買主の両方から仲介手数料をもらえたら不動産会社としては一番ありがたいのですが、近年は不動産業界も競争が激化しており、競合他社との競争を勝ち抜くためのアピールポイントの一つとして「仲介手数料無料」を打ち出す不動産会社が増え始めたわけです。

不動産会社では、不動産の売買を仲介するだけでなく個人が所有する物件を買い取って転売することで利益をあげていたりもしますが、「不動産会社の自社所有物件を購入するケース」では仲介手数料が発生しません。

不動産会社が所有する物件の売買では、売り主と買い主の間を取り持つ必要がなく、仲介の手間がかからないため、仲介手数料が発生することはありませんし、支払う必要もないわけです。

仲介手数料が無料になったり半額になるのは非常に魅力的ですが、デメリットやリスクも想定されるため注意しなくてはいけません。

主なデメリットとリスクとしては、以下の2点があげられます。

・仲介手数料以外の名目で費用を徴収される可能性がある
・不動産会社を変更しづらくなる

それぞれ詳しく解説していきます。

。「仲介手数料無料」の不動産会社は非常に魅力的だと言えますが、「仲介手数料以外」の名目で手数料を徴収されてしまうケースもあるため注意しなくていけません。

不動産会社が不動産の売買を仲介するときに売主や買主に対して請求する費用には、明確な決まりがありません。

そのため

・交渉費用
・その他の費用

などの名目で手数料を徴収しようとする不動産会社もいます。仮に仲介手数料が無料になったとしても、このような名目でさまざまな諸費用が発生してしまっていては意味がありません。また、「もろもろの手数料を合計すると本来の仲介手数料よりも高くついてしまう」というケースも十分に考えられます。

仲介手数料無料のサービスを実施している不動産会社では、一般媒介ではなく、専任媒介契約や専属専任媒介契約が前提となっている傾向があります。

一般媒介は複数の不動産会社と契約を締結し、売却活動に取り組んでもらう契約方法です。一方で専任媒介契約や専属専任媒介契約は、特定の不動産とだけ契約を締結し、その不動産会社にだけ売却活動を行なってもらう方法になります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約には契約期間があり、契約期間中に不動産を変更すると違約金を請求されてしまうため、契約期間が終了するまでは不動産会社を変更しづらくなってしまうというデメリットがあります。

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仲介手数料無料の物件は、仲介手数料が無料ではない物件に比べ、売買が成立したときの収益が目減りしてしまいます。そのため、どうしても仲介手数料を徴収できる物件よりも優先順位が低く、担当者に意欲的に販売活動に取り組んでもらえなくなってしまいがちです。

最近は仲介手数料無料の不動産会社も増えていますが、すべての不動産業者が仲介手数料を無料にできるわけではありません。売り主から直接売買を委託されて「いない」場合は、収入源が買主からの仲介手数料しかなく、どうしても無料にできません。ただのボランティアになってしまいます。だからこそ、注意しなくてはいけないのが、仲介手数料の値切り交渉です。

なかには仲介手数料を徴収している不動産会社に、仲介手数料を値引いてもらおうと考える方がいます。しかしそれは仲介手数料の値引き交渉は担当者のモチベーションを低下させてしまう可能性が高いため、積極的におすすめできるものではありません。

上記でも説明しましたが不動産売買の際に、不動産会社の担当者は、

・物件の調査
・物件の案内
・契約書の作成
・重要事項説明書の作成
・契約の手続き
・住宅ローンの手続き

など、さまざまな手続きをおこないます。不動産の売買には専門的な知識も求められるため、煩雑な対応を代行してもらうことと併せて考えると「仲介手数料がかかるのも当然」だと言えるでしょう。

値引き交渉では、その手数料を「安くしてほしい」と交渉するわけですから、担当者のモチベーションが下がってしまうのも無理ありません。

仲介手数料を徴収するタイプの不動産会社に仲介を依頼するのであれば、無理な値引き交渉は避けるようにしましょう。

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少しでもお得に物件を購入したいと考えているのであれば、「仲介手数料」を値引いてもらおうとするのでなく、「物件価格」を交渉する方が現実的です。

3,000万円の物件を購入する際は約100万円の仲介手数料がかかると紹介しましたが、物件の価格を100万円安くしてもらうことができれば、仲介手数料を無料にしてもらったのと同じくらいお得に物件を購入できることになります。

売主の中には「なるべく早く売却したい」と考える方も多く、即決を条件に交渉すれば値引いてくれる可能性は少なくありません。

不動産会社との関係をギクシャクさせてしまう可能性が高い仲介手数料の無理な値引き交渉よりも、こちらの交渉の方が上手くいく可能性が高いので、ぜひ検討してみてください。

不動産会社の中には「仲介手数料をしっかりと徴収する」会社もあれば、「買主側の仲介手数料を無料にする」会社もあります。ただし、仲介手数料無料の場合でも、そのほかの手数料として請求される場合があるので注意しましょう。

どうしても予算が足りないのであれば、仲介手数料について交渉するのではなく、物件の購入価格について売主側と交渉できないかを相談するのもひとつの手です。

CRAFTは、

・どうしても予算が厳しい
・市場価格と比べ高値で売りに出されている
・長期間売れていないなど交渉の余地がある

といったケースであれば、値下げ交渉をおこなっています。根拠のない値下げ交渉はできませんが、交渉できる余地があれば、交渉は可能です。ぜひ一度CRAFTご相談ください。

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