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リノベーションを前提に中古マンションを購入する方が増えています。この記事では、リノベーション前提の中古マンション購入でよくある失敗や物件探しのポイント、リノベーションに向いている物件の特徴について詳しく解説します。
リノベーション前提の中古マンション購入でよくある失敗
中古マンションを購入してリノベーションする方は多くいますが、「失敗した」というケースも少なからずあるようです。ここでは、リノベーション前提の中古マンション購入でよくある失敗を3つ紹介します。
〈1〉思うようなリノベーションができなかった
マンションのリノベーションではあらゆる部分が新しくできると思われがちですが、リノベーションで手を加えることができる範囲には制限があります。
マンションは「専有部分」と「共用部分」でエリアが区分されており、共用部分はリノベーションで手を加えることができません。また、マンションの構造によっても間取りの変更ができる場合とできない場合があり、単純な物件価格や立地だけで選んでしまうと後々後悔する可能性があります。
〈2〉相場より高い金額で物件を購入してしまった
中古マンションの価格は基本的にその地域の相場に基づいて設定されていますが、なかには売主の都合で相場より高い金額が設定されていることがあります。
その地域の相場をよく調べずに物件を購入してしまうとリノベーションに充てられる費用が減り、思うような結果にならない可能性も想定されます。
〈3〉音が気になる
集合住宅であるマンションは上下左右に部屋が隣接しているケースがほとんどであり、物件によっては生活音が目立ちます。
特に築年数が古いマンションは防音対策が取られていないケースも少なくなく、ちょっとした物音でも聞こえる可能性があります。また、築年数に関係なく物件の構造でも防音性能が左右されることもあるため、注意が必要です。
リノベーション前提で物件探しする時のポイント
リノベーション前提の中古マンション購入で失敗したというケースは少なくありませんが、ポイントを押さえておけば失敗するリスクを軽減できます。
ここでは、リノベーション前提で物件探しをする際のポイントを5つ紹介します。
〈1〉予算に注意する
リノベーションを前提として中古マンションを購入する場合、物件の購入費用とリノベーション費用のトータルコストを考慮しておきましょう。
バランス良く予算配分することが望ましいですが、人によってはいずれか片方に多くの予算を充てることもあるかもしれません。
しかし、この場合はどちらかの内容を妥協することになり、結果的に満足できない可能性があります。
内装に多くの予算を充てても物件の状態が悪ければ、後々設備の修繕や交換などで追加費用が発生します。反対に、物件に多くの予算を充ててもリノベーションが思ったような仕上がりにならず、失敗したと感じるかもしれません。
予算を組む際は、「物件の価値」と「理想とするリノベーション内容」でバランスをとるようにしましょう。
〈2〉耐震性能を確認する
築40年以上の中古マンションは、旧耐震基準で建てられている可能性が高いです。たとえ旧耐震基準で建てられたマンションでも、改修工事や補強工事が行われている物件であれば耐震性能に問題はありません。また、耐震診断を受けている物件であれば購入する前に物件の耐震強度を確認することができます。
ただし、旧耐震基準のマンションは住宅ローン控除や不動産所得税の減税、住宅資金の贈与税の控除などの優遇措置が受けられない可能性があるため、注意が必要です。
上記の優遇措置を受けたいと考えているのであれば、耐震基準適合証明書を発行できる物件か確認しておきましょう。
〈3〉マンションの管理状況を確認する
管理が行き届いていないマンションは劣化するスピードが早まり、将来的に設備の修繕や交換で追加費用が発生する可能性があります。物件探しや内見をする際は、集合ポストや自転車置き場、エントランスなどの管理状況を確認しておきましょう。
また、毎月の管理費や修繕積立金があまりにも安い場合も注意が必要です。日頃の管理が行き届いていないだけではなく、長期的な修繕計画が適切に組まれていない可能性があるため、前述したような追加費用が将来的に発生するかもしれません。
マンションの管理状況に不安がある場合は、不動産会社を通して管理業務仕様書や修繕履歴、今後の修繕計画などを確認させてもらいましょう。
〈4〉リノベーション会社に物件探しを依頼する
物件探しに迷った時は、中古物件探しからリノベーションまでワンストップで依頼できるリノベーション会社に物件探しを依頼することも一つの選択肢です。
リノベーション向きのマンションを熟知したプロがサポートしてくれるため、物件探しで失敗したくないと考えている方におすすめです。
CRAFTのようにワンストップにも対応しているリノベーション会社であれば、物件探しからリノベーションまで一貫して行うため手間と時間を大幅に削減できます。
リノベーションに向いている物件の特徴
マンションはリノベーションできる箇所や内容に制限が設けられているケースが多いため、物件探しをする際はリノベーションに向いている物件を選ぶことが大切です。
ここでは、リノベーションに向いている物件の特徴を3つ紹介します。
〈1〉管理規約が厳しすぎない
マンションには管理規約があり、リノベーションに関する制限やルールが記載されています。
間取り変更の可否や使用できる建材の種類など細かく制限されていることもあり、あまりにも内容が厳しい場合はリノベーションで手を加えられる箇所やカスタマイズの幅が狭くなる可能性があります。とくに高級マンションやヴィンテージマンションは規約が厳しいケースが多くあります。
間取り変更を伴う大幅にリノベーションをする予定があるのであれば管理規約が柔軟な物件を選ぶようにしましょう。
〈2〉ラーメン構造のマンション
基本的にマンションの構造は大きく分けて、「壁式構造」と「ラーメン構造」の2種類あります。壁式構造は壁で建物を支える構造、ラーメン構造は柱と梁の枠で建物を支える構造になっています。
いずれの構造でもリノベーションをすることは可能ですが、間取りの変更を行う場合は壁をすべて撤去して完全なスケルトン状態にしやすいラーメン構造の物件がおすすめです。、間取りの制限が少ないため大胆なフルリノベーションに向いています。
とはいえ、壁式構造だからといって間取り変更ができないわけではありません。リノベーション時に工夫することで、希望の間取りを実現することもできます。
ラーメン構造・壁式構造いずれのリノベーションの場合も、マンションの構造について熟知し、実績が豊富なリノベーション会社に依頼するのがおすすめです。
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CRAFTのリノベーション事例
最後に、CRAFTの中古マンションリノベーションの事例を2つ紹介します。実際の仕上がりや費用などを見ておくと、リノベーションした際のイメージがつかみやすくなるはずです。
〈リノベーション事例1〉
ご夫婦と猫2匹が快適に暮らせるように、3LDKだった物件を1LDKにリノベーションしました。
LDK部分はキッチンを中心に広く一体感のある空間にし、部屋のどこからでも広く開けた眺望を楽しめるようにしています。玄関ホール→洗面室→LDKの回遊動線を確保し、暮らしやすさを高めました。
さらに、リビングや書斎の壁にはキャットステップを設け、天井のキャットウォークへ移動できる「猫の動線」もレイアウト。人だけではなく、猫も自由に回遊できる住まいになりました。
費用：2,500万円
工期：4ヶ月
リノベーション面積：87㎡
築年数：11年
〈リノベーション事例2〉
築47年のヴィンテージマンションをリノベーションしました。
リビングの間取りや和室、廊下や玄関までのスペースを取り込み、35畳を超える広々としたLDKを実現。在宅勤務の奥さま専用のワークスペース、眺望が開けた窓側にはデスクカウンターを設置し、家族が集まって仕事や宿題ができるようにしています。
リビングの床にはカーペットを敷き、ダイニングはクールな印象があるモールテックスの左官仕上げに。さらに、壁は黒皮塗装にし、黒からオレンジにグラデーションするように仕上げています。壁や床の見切りにはR（曲線）をつけ、クールでありながら柔らかい雰囲気を演出しています。
費用：3,500万円
工期：5ヶ月
リノベーション面積：97㎡
築年数：47年
〈まとめ〉リノベーション前提の物件探しはプロに任せよう
マンションにはさまざまな制限やルールがあり、リノベーション前提であることを考慮せずに選んでしまうと、後々後悔する可能性があります。
中古マンションを購入してリノベーションしたものの、望んでいた結果にならず失敗したというケースは少なくありません。物件探しに不安がある場合は、リノベーションの専門会社に相談してみるのがおすすめです。
CRAFTは、リフォームだけでなく、中古マンションの購入からフルリノベーションまでワンストップで行っています。不動産およびリノベーションのプロが物件購入前にリノベーションの可能性や費用感をお伝えするため、購入判断がしやすくなります。これから中古マンションをお探しの方は、ぜひCRAFTへご相談ください。
＜著者＞CRAFT 編集部
一級建築士・二級建築士・インテリアコーディネーター・一級建築施工管理技士・二級建築施工管理技士・宅地建物取引士が在籍。さまざまな知識を持つプロフェッショナル集団が、リノベーションや物件購入についてわかりやすく解説します。
