物件の売却は「一般媒介」「専任媒介」のどっちがお得？

「所有しているマンションを売って、新しいマンションを買う」場合、所有物件を「できるだけ高く、早く売却したい」と考えるのが普通です。そこで、売主さんは選ばなければいけません。「専任媒介にするか、一般媒介にするか」を。悩むところですが、売主さんにとってメリットはケースバイケース。今回は専任媒介と一般媒介のメリット・デメリットをわかりやすくご紹介します。

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「一般媒介」の大きな特徴は、売却活動を複数の不動産会社に任せられること。「この不動産会社に任せて失敗したかも…」というリスクを回避しやすくなります。

メリットは、引く手あまたの人気物件の場合、購入希望者を比較してよりよい条件の方を選べること。デメリットとしては、レインズに登録義務がないので他の不動産会社から声がかかりにくいこと。さらに自社で成約できないと報酬は0になるため、広告料をかけられないこともあります。

一般媒介で契約を結んだ不動産会社は「本命」ではなく「その他大勢」扱いをされているので、積極的に売却活動をしてくれなくなる可能性があります。

〈一般媒介の特徴〉

契約できる不動産会社：何社でも
自分で買主を見つける：OK
レインズへの登録：任意
売主へ販売状況の報告：なし
契約期間：なし

1つの不動産会社だけに任せるから積極的な売却活動を期待できる点は、「専任媒介」と同じです。

「専任媒介」「専属専任媒介」の大きな特徴は、売却活動を1つの不動産会社だけに任せること。「あなたの会社だけに仲介をお任せしますよ」という契約なので、引き受けた不動産会社は俄然やる気が出ます。つまり積極的な販売活動をしてくれるのです。販売状況の定期的な報告や、市場を踏まえた有意義なアドバイスをもらえることも売主さんにとってメリットですね。

「専任媒介」はレインズ（不動産関係者が閲覧できるサイト）への登録義務があるので、他の不動産会社からの問い合わせも期待できます。

〈専任媒介の特徴〉

契約できる不動産会社：1社
自分で買主を見つける：OK
レインズへの登録：必須（契約の7日以内）
売主へ販売状況の報告：2週間に1回以上
契約期間：3ヶ月

1つの不動産会社だけに任せるから積極的な売却活動を期待できることは、「専任媒介」と同じです。

「専任媒介」「専属専任媒介」の大きな違いは、自己発見取引ができるかどうか。「専任媒介」なら、ご近所の方や親戚に「うちを買いませんか？」と声をかけて自分で媒介契約ができますが、「専属専任媒介」はそれができません。「専任媒介」よりも親密な関係になるため、安心感があるかもしれません。買主を自分で探すつもりはなく、煩雑なことを不動産会社に任せたいのであれば「専属専任媒介」がおすすめです。

〈専属専任媒介の特徴〉

契約できる不動産会社：1社
自分で買主を見つける：NG
レインズへの登録：必須（契約の5日以内）
売主へ販売状況の報告：1週間に1回以上
契約期間：3ヶ月

「一般媒介」にすると１つの不動産会社にしばられず、自由に販売活動をできそうなイメージですね。「A社だけでなく、B社、C社と契約を結んでおけば売れやすいかも…」なんてお考えなのでは。しかし、先ほどお伝えしたように、複数社のその他大勢の一社となったA社、B社、C社は「売れたらラッキー」という姿勢。積極的に販売活動を行ってくれません。

レインズにも掲載されないため、他の不動産会社からは声がかからない。SUUMOなどのポータルサイトに載せ、それを見た方からの問い合わせを待つことになります。

それならA社だけと「専任媒介」「専属専任媒介」を結び、積極的に情報を広げてもらうほうが売れる確率は高くなるでしょう。レインズなどに情報をきちんと流すことで、広範囲から「買いたい」という人を呼び寄せることができるのです。A社も「専任で自社だけが任されている」という誇りがあるため、「売主さんにとってよい条件で売りたい」と考えます。だからどんどん情報を広げようとします。

HOME’Sの調査でも、売却までの期間が半年未満なのは「専任媒介」が46%、「一般媒介」は35.3%ということがわかっています。売却スピードは「専任媒介」のほうが早いようです。

もし大切な物件を売却するとしたら、「専任媒介」「専属専任媒介」がおすすめです。

ざっくり言えば、できます。ただし「どの契約を結んでいるか」によって条件があるので慎重に結びましょう。

「一般媒介」
同時に何社と契約を結んでも大丈夫です。

「専任媒介」「専属専任媒介」
契約は1社としか結べないため、契約期間中は乗り換えることができません。最長3ヶ月の契約更新のタイミングを待つことになります。ただし契約更新前でも「レインズに登録してもらえない」「売却活動状況の報告がない」「積極的に動いてくれていない」といった不満があれば、その不動産会社に伝え、改善されなければ解除を申請できます。

はじめに「専任媒介」を結び、動きがなかったら「一般媒介」に切り替えるという方法もあります。

中古物件を売却するときの「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」についてご紹介しました。「できるだけ早く、よい条件で売りたい」というのは売主さんに共通する思いですね。

そこで考えていただきたいのが、あなたの大切な物件をどのように扱ってもらいたいか。不動産会社とどれくらいコミュニケーションをたいか。そう考えたとき「専任媒介」「専属専任媒介」を選ぶ売主さんと、「一般媒介」を選ぶ売主さんに分かれるのだと思います。

もちろん市場の相場感や時期的なこともあり、「専任だからすぐに売れる」とも限りません。ただ「専任媒介」「専任専属媒介」ならそういう状況の時にも「もう涼しくなれば問い合わせが増えます」「もう少しだけ価格を見直しましょう」といったフォローがあり安心です。

もし信頼できる不動産会社に出会えたら、「専任媒介」「専属専任媒介」で任せてみるとよいでしょう。また物件の売却・購入を同時にお考えなら、どちらも1社に任せると資金計画を立てやすくなります。CRAFTでは売却〜購入〜リノベーションまでをサポートしてています。売却時にはリフォーム後がわかるVRやCGを制作するなど、スピーディーに売却するための特別なサービスも。ぜひご相談ください。

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