中古マンション購入の注意点！ 内見時のチェックポイント付き

中古マンションを購入するときは、「立地」「室内環境（日当たり、騒音）」「管理体制」「資産価値」など、注意点がいくつかあります。それらを熟知した不動産会社に物件探しを依頼することが大切です。

中古マンションを購入する際は、以下の注意点と内見のポイントを押さえておきましょう。

• ・利便性
• ・治安・騒音
• ・室内の環境
• ・管理体制
• ・メンテナンス状況
• ・災害リスク
• ・リノベーションの自由度
• ・資産価値

中古マンションを購入する際は、生活し始めたときのことを考え、交通の便や周辺の施設など利便性のチェックが必要不可欠です。

交通の便については以下の点をチェックしましょう。

• ・駅までの距離（徒歩15分以内が理想）
• ・最寄駅から会社、学校へのアクセス
• ・始発、終電の時間

また、物件の周辺に以下の施設があると生活しやすくなります。

• ・スーパー・コンビニ
• ・商業施設
• ・病院
• ・銀行、郵便局
• ・公園、緑地
• ・保育園、幼稚園、小中学校

周辺施設については、施設の有無だけでなく、アクセスするのにどれくらいかかるかについても確認しておくようにしましょう。

中古マンションを購入する際は、家の近くに以下のものがないかについてもチェックするようにしましょう。

• ・線路
• ・幹線道路
• ・繁華街
• ・暗い道

家の近くに線路や交通量の多い幹線道路、繁華街があると騒音に悩まされる可能性がありますし、帰宅ルートに繁華街や暗い道があると女性やお子さまが「怖い」と感じる可能性があります。

また、街はどんどん変化するため、住み始めてから周辺地域が大きく変わるケースも少なくありません。区役所の建築課に問い合わせて街の開発計画まで調べておくと、物件選びでより失敗しづらくなります。

物件に対する不満の多くはリノベーションで解消できますが、以下のように解消できない部分もあります。

• ・広さ（室内全体、バルコニー）
• ・眺望
• ・日当たり
• ・近所の視線
• ・玄関、サッシのスムーズな可動
• ・電気のアンペアの容量
• ・外音

「風通しの悪さ」や「湿気」などはリノベーションで対処できますが、「眺望」「日当たり」「騒音」などはどうすることもできません。また、部屋の増減はできますが、物件の広さ自体を変えることはできないので、家族構成など将来を見据えて選ぶことが重要になります。

「マンションは管理体制を買え」と言われるほど、管理体制は暮らしやすさに大きく影響します。

中古マンションを選ぶ際は、管理体制に関する以下の点もチェックするようにしてください。

• ・管理人の滞在時間
• ・エントランス、廊下など共用部の清潔感
• ・駐輪場やゴミ置き場の整頓
• ・植栽の手入れ状況
• ・外壁やバルコニー、廊下などのクラック
• ・大規模修繕計画

駐輪場やゴミ置き場などの目立たない場所ほど管理状況が現れやすい傾向があるので、内見時には必ずチェックするようにしましょう。

また、中古マンションの管理に影響する管理費と修繕積立費も確認しておきましょう。「管理費は安い方がいい」と考えられがちですが、清掃やメンテナンスなどの管理にはそれなりのコストがかかるので、管理費が安すぎる中古マンションには注意が必要です。

修繕積立金についても、安すぎると急に値上げされる可能性があります。一般的な修繕積立金は〈200〜300円/㎡〉が目安です。80㎡なら毎月16000円以上が適正価格となっているので、これくらいの金額で設定されている物件を選ぶようにしましょう。

マンションの法定耐用年数は47年とされていますが、「正しくメンテナンスすれば100年以上住み続けられる」とも言われています。つまり、どれだけきちんとメンテナンスされているかがマンションの「寿命」に関わってくるということ。

マンションの場合は大規模修繕計画をチェックすることで、適切にメンテナンスされているかがわかります。購入前に、長期修繕計画書や修繕積立金の残高や使用状況を見せてもらいましょう。内見時に閲覧できるケースと、管理組合の承認が必要なケースがあります。事前に仲介業者に「長期修繕計画書や積立金の資料を見せてもらえますか」と確認しておきましょう。

中古マンションの災害リスクについては、以下の点をチェックしましょう。

• ・耐震性
• ・津波や洪水のリスク

中古マンションの耐震性は「建築確認申請の時期」で確認できます。新耐震基準が施行された1981年6月以降に建築確認申請されている物件であれば、ほとんどのケースで耐震性に心配はありません。ただ、1981年6月より前に申請されている古い物件であっても新耐震基準に適合するように改修されている可能性があるので、不動産会社を通じて管理組合に問い合わせてみるようにしましょう。

津波や洪水などのリスクについては、自治体のハザードマップで確認できます。

リノベーションを前提に中古マンションを購入するのであれば、以下の3点も押さえておくようにしましょう。

• ・理想の間取りにできるか
• ・水まわり（キッチンやトイレ）を移動できるか
• ・天井を上げられるか

間取りの変更には「ラーメン構造」や「壁式構造」などの構造が影響しますし、水回りの移動には「排水勾配を確保できるか」が影響します。

これらは不動産会社だと判断できないので、リノベーション会社に問い合わせるようにしましょう。一緒に内見してもらうったり、物件探しからサポートしてもらえるリノベーション会社に依頼するのもおすすめです。

中古マンションを購入する際は、資産価値も意識すると良いでしょう。将来的な売却が有利になります。

以下は、資産価値をキープしやすい物件の特徴です。

• ・人気エリアにある
• ・エリアに将来性がある
• ・駅から徒歩10分以内
• ・公園やスーパーが近い
• ・災害リスクが低い
• ・角部屋、最上階など希少な住戸であること
• ・信頼できる施工会社・デベロッパー

人気のエリアや将来性があるエリアにの物件は、需要が落ちず、資産価値をキープしやすい傾向です。駅近の物件や商業施設が近くにあり、生活しやすい物件も同様です。近年は大きな災害が続いていることもあり、災害リスクが低い物件に対する需要も高まっているので、災害リスクもポイントとなっています。

エリアだけでなく物件自体の特徴も資産価値に大きく影響します。「角部屋」「最上階」「ルーフバルコニー付き」など希少価値が高く、魅力的な住戸であるほど資産価値が高い傾向です。

また、あまり知られていない施工会社やデベロッパーが建てたマンションよりも、知名度が高く社会的な信頼性が高い施工会社やデベロッパーが施工したマンションの方が資産価値が保たれやすいので、その点にも注目しましょう。

中古マンションを購入する際、特に慎重に進めなければならないのが資金計画です。資金計画における代表的な注意点をまとめました。

中古マンションの購入では、物件の購入費以外にもさまざまな諸費用がかかります。

中古マンションを購入する際は、物件の購入費だけでなく、これらの費用も含めて資金計画をたてることが重要です。

住宅ローンには「変動金利型」「固定金利型」「固定金利期間選択型」という3つの種類がありますが、変動金利型を選択した場合は金利上昇のリスクがあります。これまでは国の金融施策によって低い金利で融資を受けることができましたが、将来的に上昇する可能性があるため注意が必要です。

毎月の支払額の変動を抑え、安定的に返済していきたいのであれば、固定金利型の住宅ローンを選びましょう。

築30年以上など、築年数が古いマンションには住宅ローンの借入期間が短くなるというデメリットがあります。これは、建物の減価償却期間に合わせて借入期間が設定されるためです。RC造のマンションの耐用年数は47年とされているため、築30年のRC造のマンションを購入する場合だと借入期間が17年とかなり短くなってしまいます。

ただし、古い中古マンションに対しても借入期間を長めに設定してくれる金融機関もあるので、物件の築年数と借入期間にも注目しながら金融機関を選ぶようにしましょう。

住宅ローンを利用して中古マンションを購入するときにぜひとも活用したい住宅ローン減税ですが、適用するには以下の条件を満たさなくてはいけません。

• ・物件の床面積が50㎡以上ある
• ・1982年（昭和57年）以降に建築された住宅であること
• ・1982年（昭和57年）以前の住宅については耐震性が確保されていることの証明書を有している
• ・同一生計にある家族から購入したものや贈与物件ではない
• ・控除対象となる年の所得が2,000万円以下である
• ・金融機関や公的ローンでの借り入れかつ10年以上のローンを組んでいる
• ・物件の購入後6ヶ月以内に住み始めており、その年の12月31日まで継続して住んでいる

住宅ローン減税は百万円単位で費用を節約できる非常に魅力的な制度なので、条件を満たしているか忘れずにチェックしておくようにしましょう。

固定資産税は建物の築年数に比例して下がっていきますが、中古マンションは戸建てほど下がらないため注意しなくてはいけません。木造戸建ての固定資産税が20年ほどで下がりきるのに対し、RC造の中古マンションは60年近くかかります。また、建物の固定資産税とは異なり、土地の固定資産税は必ずしも時間の経過とともに下がり続けるわけではない点にも注意が必要です。

固定資産税の金額については、事前に売り主に問い合わせて確認しておくことをおすすめします。

中古マンションは「リノベでできること」と「費用感」を購入前に知ることが大切です。もし購入後にリノベプランを考えるとしたら、希望の間取りにできなかったり、大幅な予算オーバーになりかねません。そのためには、不動産会社ではなくリノベーション会社と物件を探すのがおすすめです。

CRAFTでは物件探しにリノベのプロが同行し、その場でリノベでできることや費用感についてしっかりとご説明。購入のための判断材料を提供しています。

CRAFTの「中古物件購入＆リノベーション」サービス内容を見る

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CRAFTで中古マンションの購入からリノベーションまでサポートさせていただいた2つの事例を紹介します。

こちらは、「シンプル」をコンセプトにデザインリノベーションした事例です。物件探しからCRAFTにご相談いただき、ご紹介させていただいた閑静な住宅街のマンションを購入。

パブリックスペースはキッチンをリビング・ダイニングと一体にして開放感をプラスし、どこからでも窓からの素敵な眺めを楽しめるようプランニングしました。また、プライベートスペースにもこだわっており、寝室と洗面室、浴室の仕切りに大きなガラス扉を設けることで、ホテルライクな空間に仕上がっています。

こちらは、中古マンションの最上階の物件をリノベーションした事例です。当初は駅近の物件を探されていましたが、だんだん「もっと広い部屋で暮らしたい」と思うようになり、物件探しからCRAFTにご依頼いただきました。CRAFTの不動産担当者は、駅から少し離れた場所にある、眺望の良さや天井の高さが魅力のこちらの物件を紹介。

勾配天井や天井の高さ、ルーフバルコニーなど、最上階ならではの強みを活かしたプランでリノベーションを行いました。オープンにした玄関ホールからは2方向の窓へと視線が抜けるようになっており、開放感のある空間で広々と生活できるようになっています。

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中古マンションの購入に関するよくある質問を紹介します。

希望通りの間取りの中古マンションが見つからない場合は、リノベーションを前提に物件をリサーチするのがおすすめです。リノベーションを前提にすることで既存の間取りに縛られずに済むので、物件の幅が大きく広がります。

広い中古マンションが見つからないときは、物件探しのエリアを広げてみましょう。エリアを広げると物件の数が多くなるので、条件に合う物件に出会える可能性が高まります。

エリアを広げるのが難しいときは、リノベーションを検討するのがおすすめです。リノベーションによって間取りを間取りを工夫することで、100㎡に満たない広さのマンションを、100㎡のマンションと同等の広さ・同等の快適さの空間にすることができます。

リノベ済みのマンションはリノベーションの費用が上乗せされています。また万人向けの間取り・デザインとなっているため、「収納が少ない」「床の色が好きじゃない」など妥協点も出てきます。

住まいにこだわる方は、リノベ済みのマンションを購入するのではなく、リノベーションされていない物件を購入し、リノベ会社と一緒にプランニングに参加するほうが、満足度は高いでしょう。

中古マンションの購入には注意点が多くあるため、見極めがとても重要です。

リノベーションを前提に物件を探すのであれば、リノベーション会社のワンストップサービスを活用し、リノベ向き物件を買うのがおすすめです。

CRAFTはリノベーション会社の視点で、暮らしやすくて資産価値の高いマンションを見極め、紹介させていただきます。物件購入からリノベーションまで、ワンストップで任せられる点もメリットです。

＜CRAFTに依頼するメリット＞

• ・物件見学にリノベのプロが同行＆アドバイス
• ・購入前に可能なプランとリノベ費用がわかる
• ・リノベ費用も低金利の住宅ローンにまとめられる
• ・購入〜リノベが一括だからスムーズ

ぜひ、青山ショールーム相談会にご参加ください。理想のライフスタイルをお聞きしながら、ぴったりな物件をご案内させていただきます。