築30年の戸建て、リフォームしたらあと何年住める？

長く暮らした住まいや中古で買った住宅。築年数が古くなると不具合が生じ、住みにくさを感じることがあります。しかし愛着のある住まいだからこそ、これから先も暮らしたい思いもあるでしょう。

今回は、築30年以上経つ戸建て住宅におすすめのリフォーム方法やメリット、注意点を解説します。今後のリフォームに役立つアイデアもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

日本の住宅は築30年以上でも住み続けられます。しかし「住宅の寿命は30年程度である」と勘違いしている方は多いでしょう。正しく理解するためには、住宅の「耐用年数」と「寿命」を区別することが重要です。以下で、両者の違いについて説明します。

(1)「法定耐用年数」は寿命と関係ない？
すべての建物には、資産価値を示す指標として「法定耐用年数」が規定されています。これは建物の資産価値について、経年劣化により減少するものとし、国がその目安期間を定めたものです。そのため、実際の住宅寿命とは関係がありません。

住宅の法定耐用年数は、構造や条件によって年数が細かく決められています。

・木造：22年
・れんが、石、ブロック造：38年
・鉄骨造：19、27、34年(鉄骨の厚さによって変わる)
・鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)、鉄筋コンクリート(RC)造：47年

(2)住宅寿命は、リフォームやメンテナンスで延びる？
住宅寿命(物理的耐用年数)とは、建物の劣化が進み住めなくなるまでの期間です。この数値は手入れ状況や土地環境によって変化するため、具体的な寿命を判断するのは難しいといえます。例えば木造住宅は、リフォームやメンテナンス次第で80〜100年住めるようになるともいわれています。

日本の住宅は長く住める場合がほとんどですが、内部設備や配管などの老朽化に伴い、リフォームの必要性が出てくるケースも。ここでは、リフォームを通して得られるメリットや注意点について説明します。

築30年以上の住まいをリフォームするメリットは、以下のとおりです。

(1)住まいの思い出を残せる
これまで生活してきた住宅には、ご家族の思い出が詰まっています。引越しや建て替えではなく、あえてリフォームを選ぶことで、愛着のある住まいに。既存を活かしながら、新しい家族に合わせた間取り・デザインにリフォームできます。

(2)建て替えより費用が安い・工期が短い・フレキシブル
リフォームは既存の構造躯体を活かすため、建て替えに比べると「費用が安い・工事期間が短い」というメリットがあります。建て替えができない再建築不可物件も、リフォームなら可能です。さらに、断熱性や防音性を高めるなど、住まいの機能性を向上させることもできます。建物の状態に合わせてたリフォームで、新築のように生まれ変わることももメリットといえるでしょう。

一方、リフォームを行うデメリットや注意点は以下の2点です。

(1)リフォーム費用が高くなる場合がある
築30年以上経っている住まいは、床下や天井裏などの土台部分が劣化している可能性があります。そのため当初の予定よりも修繕箇所が増え、費用が高くなることもあり注意が必要です。CRAFTでは建て替えよりもリフォーム費用が高くなる場合は、そのようにお伝えしています。

(2)間取り変更に制限がある場合もある
骨組みなどの基礎部分を活用して、レイアウトを変更するのがフルリフォームです。そのため既存構造の制約があり、建て替えに比べると間取り変更が制限されてしまいます。たとえば、RCの構造壁を撤去して空間を広げたり、軽量鉄骨の柱をとって部屋をつなげることはできません。間取りが制限されてしまう場合は、プランの工夫によって理想のイメージに近づけます。

リフォームで改善すべき箇所や、悩みは人それぞれ。業者に依頼する前に、ある程度リフォーム内容について決めるべきことがあります。以下の内容を確認したうえで、納得できる住まいづくりを実現しましょう。

柱や梁など、住宅の基盤部分のみを残した大規模なリフォームが「フルリフォーム」です。一方、キッチンや浴室など一部のみ作り直す工事を「部分リフォーム」と呼びます。

一言でリフォームといっても、その規模や修繕箇所によって内容・費用などは異なります。また、業者によってリフォーム内容もまちまちです。そのため業者に依頼する前に、あらかじめリフォームの規模・内容を明確にする必要があるでしょう。

とくに築30年以上の住宅は、フルリフォームがおすすめです。普段の生活では見えない内部構造は、時が経つほど劣化します。このとき費用を抑えるために小規模なリフォームで済ませると、リフォームしてもすぐ故障や不具合が生じ、結果的に高額になるケースもあります。

リフォーム内容を決めるときに大切なのは、将来を考えることです。リフォームでは今後の将来を見据えたリフォームにしましょう。例えば将来賃貸に出す可能性があるなら、個性的すぎず、幅広い年代に好まれそうな間取りとデザインに。また老後は車いすや杖を使う可能性があるなら、バリアフリーリフォームが必要です。お子さまに受け継ぐご予定なら、簡単な工事で部屋を分けたりできるよう壁の下地を設けておくのもよいでしょう。CRAFTでは将来を見据えたフレキシブルなプランをご提案します。

リフォームの規模に関係なく、変更内容には必ず優先順位をつけましょう。欲しい機能や心惹かれるデザインをすべて取り入れてしまうと、予算オーバーになりがちです。

このときおすすめなのが、住まいに関する悩みや、改善したいポイントを家族で話し合うこと。客観的な意見を聞くことで、どこを優先的にリフォームすべきかが見えてきます。あらかじめ予算を設定したうえで、リフォーム内容を相談できる機会を設けましょう。

築30年戸建て住宅でよく見られるリフォームは以下のとおりです。

・断熱リフォーム
外からの冷気を防ぐ断熱リフォームにより、部屋全体が温かくなります。さらには暖房使用頻度が減るなど、省エネ対策にもつながるでしょう。また、あわせて耐震補強も行うことで、より長く安心して住み続けられます。

・バリアフリーリフォーム
断熱リフォームと同様に、暮らしの安全面を考慮したバリアフリー化も検討しましょう。とくに階段やトイレ、浴室など、身体への負担や転倒のリスクがある箇所を重点的に見直す必要があります。

・二世帯住宅リフォーム
親と子の二世帯が同じ住まいで暮らせるようにリフォームします。間取りパターンはさまざまで、各自のプライベートを尊重したレイアウトにもできます。子育てや介護など、互いにサポートしあえる空間を作り出せるのがメリットです。

最後に、築30年以上の戸建てリフォーム事例を紹介します。どちらも既存を活かしながら、時代の変化に寄り添ったデザインをプラスしています。実際のリフォーム写真をチェックし、より具体的なレイアウトをイメージしてみてください。

築年数：35年
リフォーム面積：75㎡
工期：3ヶ月
費用：2,800万円

ご実家の離れを、家族4人が暮らしやすい空間へとリフォームしました。既存のレイアウトを残しながら、最新設備や工法を取り入れ、住みやすさを追求しています。

屋根や雨樋など、経年劣化の進む箇所は一新。また通気層や遮熱シートによって、熱がこもりやすいといった課題も解消しました。さらにはご主人の意向を汲み、随所に無垢材を用いることで、よりあたたかみを感じられる空間へと生まれ変わりました。

築年数：33年
リフォーム面積：209㎡
工期：4ヶ月
費用：-万円

お子さまの成長をきっかけに、家族4人で暮らせるようRC住宅を購入したMさん。頑丈で状態のよいRC住宅だったため、既存の骨組みやレイアウトを活かしたリフォームを行いました。また屋根やベランダ、外壁などを補修したことで性能をアップ。

さらに既存のレイアウトを活用するだけでなく、新たにシャッターガレージ増築を実現。設計を丁寧に行うことで、法律上の課題をクリアにし、ご家族の希望を叶えるリフォームが叶いました。

なお、リフォーム内容・規模によっては、建て替えよりも費用が高くつくケースもあります。その場合は、既存を活かしたレイアウトを軸としてリフォームを検討してみましょう。

築30年以上の戸建てのリフォームのメリット・注意点・ポイントをご紹介しました。

・築30年以上の住まいをリフォームするメリット

(1)住まいの思い出を残し続けられる
(2)建て替えよりもメリットが多い

・築30年以上の住まいをリフォームするデメリット

(1)フォーム費用が高くなる場合がある
(2)間取り変更に制限がある場合も

築30年以上となると、少しずつですが確実に不具合が生じてきます。フルリフォームを行えば、この先も安心して暮らせる住まいづくりを実現できるでしょう。

CRAFTでは、お客さまの希望に沿った最適なリフォームプランをご提案いたします。今後の住まいのあり方などでお悩みの際は、まずはお気軽にお問合せください。