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現在売りに出されている物件の中には、「リノベーション向きの物件」と「リノベーションに向かない物件」という、2種類の物件があります。リノベーションを前提に物件を購入するのであれば、当然リノベーション向きの物件を購入するべきです。
今回は、リノベーション向き物件を見分ける上で知っておきたいポイントをご紹介します。
リノベーション向き物件を見分ける4つのポイント
実際にリノベーション向きの物件を探すときは、
・間取りや構造
・水まわりの配管
・維持管理
・築年数
の、4点に注目しながら探すことが大切です。それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。
1. 間取りや構造
リノベーション向きのマンションを探すときにまずチェックしたいのが、マンションの「間取り」と「構造」です。
マンションの構造は「壁式構造」と「ラーメン構造」に分けられますが、壁で建物を構成する壁式構造のマンションはどうしても撤去できない壁が出てきてしまいがちです。一方、ラーメン構造のマンションは梁や柱で構成されているため、壁を動かしやすく、間取りを制限されにくいという特徴があります。
そのため、リノベーション前提ならラーメン構造のマンションの購入を検討するべきだと言えるでしょう。
2. 水まわりの配管
古いマンションの中には、躯体のコンクリートである床スラブに配管を通す「床スラブ貫通配管」を採用しているマンションがあります。そういう物件は配管を移動することができないため、リノベーションには向きません。
また、パイプスペースが部屋の端ではなく中央部分に位置する物件もリノベーション時に間取りが制限されてしまいます。リノベーション向きではないため、できれば避けたいところです。
3. 維持管理
リノベーションを前提に物件を探す際、維持管理が適切におこなわれているマンションかどうかについても確認しておかなくてはいけません。
管理組合がしっかりとしているマンションは共有部分の手入れが行き届いていますし、建物の劣化も見られません。一方、維持管理が適切におこなわれていないマンションは、階段やエントランスなどの共有部分が汚れていたり、壁のひび割れや手すりのサビなどが発生しがちです。
適切に維持管理されていないマンションは劣化が早く進んでしまう可能性が高いですし、すでに劣化してしまっている可能性もあるので避けるべきだと言えるでしょう。
4. 築年数
リノベーションを前提にマンションを購入するのであれば物件の購入費用はなるべく安く抑えるべきですが、資産価値も意識しなくてはいけません。そこでおすすめしたいのが、築20年以上の中古マンションです。
中古マンションの価格は築20年まで継続的に下がり続けますが、築20年以降になると下げ止まる傾向があります。
そのため、リノベーションを前提に中古マンションを購入する場合は築20年以上のマンションが狙い目です。お買い得な築20年以上のマンションを選ぶようにすれば、物件の購入費を抑えやすく、リノベーションに予算をより多く割けるようになります。内装やキッチンなどの設備にこだわりたい方は、こうした中古マンションを選ぶとよいでしょう。
マンションは制約が多いので要注意
「リノベーション」と聞くと、多くの方がどこでも好きなように手を加えられると考えてしまいがちですが、実はそうではありません。戸建ては大抵の場所に手を加えることができますが、マンションは制約が多く、リノベーションできない箇所もあるため注意が必要です。
まず、
・立地
・周囲の環境
・専有面積
・方位
などは、リノベーションで手を加えることはできません。
また、マンションには自分の所有物となる「専有部分」と同じマンションに住むすべての住民の共有物となる「共有部分」があり、共有部分も手を加えることができない箇所の一つです。
マンションの共有部分には、
・窓
・玄関ドア
・ベランダ
なども含まれており、これらを勝手に変更することはできません。
窓や玄関ドアは住宅の雰囲気への影響が大きいため「変えたい」考えている方も少なくないかと思いますが、マンションの共有部分には手を加えることはできませんので注意しましょう。
「リノベーション向き物件」と「リノベーション済み物件」のどちらを選ぶべき？
売り出されている中古マンションの中には、「リノベーション済み物件」もありますね。通常であればこのリノベーション済み物件も中古マンションを購入する際の一つの選択肢になりますが、よほど間取りもデザインもぴったり！という訳じゃないなら、リノベーション済のマンションの購入はおすすめできません。
なぜなら、リノベーション済のマンションはリノベーションの費用が物件の価格に反映されてしまっているからです。自分好みの間取りやデザインにしたいなら、余計な手とコストが加えられていないリノベーション前の物件のほうがよいでしょう。
また、意外と見落としがちなのが配水管です。
リノベーション済み物件は床やクロスが新しいものに交換されているため、一見すべてが新しくキレイになっているように感じてしまいがちですが、配水管は手が加えられていないケースがほとんです。築年数の古いマンションだと、内部にサビが生じている心配があります。
これらの理由から、リノベーション前の物件を選んで配水管も交換した方がよいでしょう。
物件探しとリノベーションは「同時」が成功ポイント
リノベーションを前提にマンションの購入を考えている方の中には、「とりあえず物件を探して、物件が見つかってから業者にリノベーションを依頼しよう」と考えている方もいるかと思いますが、物件探しとリノベーションを別々に進めるのはあまりおすすめできません。マンションを先に購入してしまったことでリノベーションに避ける予算が残らなかったり、マンションによってはやりたかったことができなくなってしまったりするケースがあるからです。
そのため、物件のリサーチとリノベーションはなるべく同時に進めましょう。物件の紹介とリノベーションの両方を一貫して引き受けてくれるワンストップリノベーションの会社を利用するのがおすすめです。
〈まとめ〉物件探しからリノベーションはCRAFT ESTATEへお任せ
現在売りに出されているマンションには、リノベーションに向いている物件とそうでない物件があります。リノベーションに向いていない物件を購入してしまうと、理想の部屋を実現しにくくなってしまいます。ご自身で確認して「問題ない」と思える場合でも、専門家の目で見ると大丈夫ではないことは多々あります。今回の記事を読み進めてきて、「物件を自分で探すのはちょっと難しそうだな…」と感じるのであれば、ぜひ物件探しからプロ手伝ってもらいましょう。
CRAFTでは、物件の見学時に不動産コンサルタントと設計コンサルタントがリノベーションの内容についてもお伝えするため「やりたい工事ができない！」「予算を大幅にオーバーしてしまった…」「迷っている間に、他の人に買われてしまった」ということがありません。物件探しからリノベーションまでトータルでサポートしておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
＜著者＞CRAFT 編集部
一級建築士・二級建築士・インテリアコーディネーター・一級建築施工管理技士・二級建築施工管理技士・宅地建物取引士が在籍。さまざまな知識を持つプロフェッショナル集団が、リノベーションや物件購入についてわかりやすく解説します。
