目次
新築や築浅のマンションにはない独特の魅力がある古いマンション。古いマンションの魅力に触れながら、購入する上で気になるメリット・デメリットや将来性、資産価値などについてご紹介します。
古いマンションならではの魅力とは
古いマンションを大きく分けると、「経年変化によって建物や部屋の劣化が進んでしまっているマンション」と「長い期間を経てその価値が高められたマンション」に分けることができます。
根強い人気を誇っているのは後者のマンションです。中には、非常に人気が高く、プレミアムがついている「ヴィンテージマンション」と呼ばれる物件もあります。ヴィンテージマンションを含む古いマンションの中には築年数のわりに状態の良い物件もありますが、築年数が経過しているにも関わらず綺麗な状態で現存しているのは建物の管理が行き届いているからに他なりません。
「マンションは管理を買え」と言われるほど、管理体制が整っているかどうかは非常に重要なポイントになるため、こういった掘り出し物的な物件が見つかる点も、古いマンションならではの魅力だと言えます。
古いマンションを購入するメリット
新築や築浅のマンションではなく古いマンションを購入するメリットとしては、
・リーズナブルな物件が多い
・物件選びの選択肢が広がる
・リノベーションで理想の空間を実現しやすい
などがあげられます。
それぞれ詳しく解説していきます。
リーズナブルな物件が多い
マンションの価格は「築年数のみ」で決まるわけではありませんが、築年数は建物の価値を決める大きな要素の一つです。築年数が経過している古いマンションは、新築や築浅のマンションに比べてリーズナブルな物件が多く、お得に購入できやすい傾向があります。
東京の場合、新築や築浅のマンションの価格が高騰しているということもあり、2〜3,000万円以上安く購入できたり、半額で購入できるケースも少なくありません。
ただし、プレミアムがついたヴィンテージマンションはこれに該当しませんので、ヴィンテージマンションの購入を希望している方は注意してください。
物件選びの選択肢が広がる
新築や築浅のマンションは物件の数が限られますし、人気が高いため、どうしても選択肢が狭まってしまいがちです。希望のエリアで予算内に収まる理想的な間取りの新築や築浅のマンションを見つけるのは、かなり難易度が高いと言っても過言ではありません。
一方、古いマンションは物件の母数が非常に多いため、古いマンションも購入の候補に入れることで物件選びの選択肢が一気に広がります。古いマンションを選択肢に含めると、駅前の物件や駅近の物件など条件が良いマンションが見つかりやすくなるので、物件探しもスムーズに進みやすくなります。
リノベーションで理想の空間を実現しやすい
古いマンションは新築や築浅のマンションに比べてリーズナブルだと紹介してきました。エリアや物件によっては、一千万円以上お得に購入できるケースも珍しくありません。物件の購入にかかる費用を抑えられるようになると、リノベーションによりコストをかけ、理想的な空間を実現しやすくなります。
古いマンションを購入するデメリット
新築や築浅のマンションにはないならではの魅力のある古いマンションですが、デメリットもあるため注意が必要です。古いマンションを購入する上で注意が必要なデメリットとしては、
・物件を見つけるのが難しい
・リノベーション前提になる
・古い耐震基準が採用されている物件がある
・住宅ローンを組む際に注意が必要
などがあげられます。それぞれ詳しく解説していきます。
リノベ前の物件を見つけるのが難しい
古いマンションは「新築や築浅のマンションに比べて物件が多い」と紹介してきました。ただ、リノベーション前の状態の古いマンションに限ってはその限りではありません。不動産会社の中には、少しでも売却の確率を高めるため、古いマンションをリノベーションしてから売りに出すケースが増加傾向にあります。
そのため、リノベーション前の古いマンションを探すのが難しくなることも。リノベーション前の物件探しに精通した不動産会社やワンストップリノベーションの会社を活用するなどの工夫が必要です。
リノベーション前提になる
築年数の古いマンションは、どれだけ綺麗に使っていても劣化が進んでしまっているものです。壁紙やフローリング、住宅設備などの目に見える部分はもちろん、配管など目に見えない部分の劣化が進んでいることもあります。
そのため、古いマンションを購入する際は、リノベーションを前提とした物件購入が基本で、リノベーションまで含めた資金計画が必要です。
古い耐震基準が採用されている物件がある
マンションの耐震基準には、「旧耐震基準」と「新耐震基準」という2種類の基準があります。
・旧耐震基準：1981年6月以前に建築確認申請されたマンションで震度5程度の地震で倒壊しないレベルの基準で建てられている
・新耐震基準：1981年6月以降に建築確認申請されたマンションで震度6〜7程度の地震で倒壊しないレベルの基準で建てられている
それぞれの耐震基準の概要はこちらのとおりですが、築年数の古いマンションの中には古い耐震基準によって建てられた物件もあります。
古い耐震基準のマンションが地震に弱いというわけではありませんが、新しい耐震基準の方が耐震性能は高いので、購入する物件を選ぶ際はどの耐震基準が採用されているかについてもチェックしておくようにしましょう。
住宅ローンを組む際に注意が必要
住宅ローンは古いマンションの購入にも活用できます。ただ、住宅ローンを利用する際の条件に「築年数は〇〇年まで」などと設定している金融機関もあるため注意しなくてはいけません。古い建物はどうしても担保としての価値が低くなるため、住宅ローンを借りられなかったり、借りれたとしても、融資金額が少なくなったり融資期間が短くなってしまうことがあります。
古いマンションの将来性・資産価値
マンションの建物としての価値は、築年数が経過すればするほど低くなっていきます。例えば、築50年のマンションの価値は、新築時の3割程度にまで低下すると言われているほどです。
ただし、ヴィンテージマンションのように価値が高まり続けるタイプの物件もありますし、立地などの付加価値によって資産価値が下がりづらい物件もあります。また、RC造のマンションは適切にメンテナンスすれば100年以上住み続けられるほど耐久性が高いので、売却はもちろん、お子さんやお孫さんに譲るという選択も可能です。
古いマンションを購入して、将来的に売却したり譲渡したいと考えているのであれば、資産価値の下がりにくい将来性のある物件を購入することが重要になってくると言えるでしょう。
事例で学ぶ！古いマンションをリノベーションするときのポイント
古いマンションを購入してリノベーションする上で参考になるのが、実際に古いマンションを購入してリノベーションした方の事例です。
ここでは、CRAFTでサポートさせていただいた2つの事例を紹介していきます。
事例1. 趣あるミッドセンチュリーな空間に
こちらは、横浜にある築39年の古いマンションを購入し、リノベーションされたIさまの事例です。
昔から古いものが好きで、家具や車もヴィンテージものを愛用されていたIさま。住宅についても、丘の上に建つヴィンテージな雰囲気が魅力のこちらの物件を選ばれました。リビングのそばに設けられていたWICを移動し、LDKを拡大。玄関ドアをガラス戸に変更したことで、奥まで視線が通る伸びやかな空間になりました。
また、石やヴィンテージ感が際立つ色の濃い木をふんだんに使用し、「モダンなミッドセンチュリー」をテーマにデザインしたことで、・ハンス・J・ウェグナー、ジャン・プルーヴェ、チャールズ & レイ・イームズなどの名作家具がより際立つ空間になっています。
事例2. 海外の高級アパートのようなモダンな住まいに
こちらは、港区にある築43年のマンションを購入してリノベーションされたKさまの事例です。自分が住む物件ではなく、賃貸用の物件としてこちらの古いマンションを購入されたKさま。
土地柄、海外企業の駐在員など外国籍の方がメインターゲットになるタイプの物件だったということもあり、そういった方が魅力を感じる空間をテーマにリノベーションしています。3点ユニットなど、古いイメージがあるある水まわり設備を一新して給湯器を設置。北側の壁に断熱材を入れ、室外機を設置し直して眺望のさまたげにならないようにするなど、細かな部分までこだわってプランニングしました。
また、「外壁と同じイメージのレンガをあしらった柱」「カーペット貼りのリビング」「爽やかなブルーのクロスと白のモールディング」など、ニューヨークの高級アパートを連想させるような雰囲気の空間に仕上がっています。古いマンションのリノベーション事例は以下の記事でも紹介しています。もっと事例をチェックしたい方はこちらもぜひチェックしてみてください。
古いマンションはどんな人におすすめ？
古いマンションは、
・物件の購入費用を少しでも安く抑えたい
・こだわりのリノベーションで理想の空間を実現したい
・ヴィンテージマンションで暮らしたい
などに該当する方におすすめです。物件を安く購入できる可能性が高い点は古いマンションならではの魅力ですし、浮いた分をリノベーションの費用にまわすことで、こだわりの空間を実現しやすくなります。
また、古いマンションの購入を視野に入れることで選択肢が広がり、物件が見つかりやすくなるので、希望のエリアで新築や築浅のマンションをなかなか見つけることができずにいる方にもおすすめだと言えるでしょう。
〈まとめ〉築年数が古くても、リノベーションで新築のように蘇る
築年数の古いマンションは敬遠されることも少なくありませんが、新築や築浅のマンションにはないメリットのある魅力的な物件でもあります。
紹介した2つの事例のように、築４０年以上経過しているような物件でも、リノベーションによって非常に魅力的な空間に生まれ変わらせることは可能です。
古いマンションの購入とリノベーションでは物件選びが重要になりますが、クラフトでは、物件のリサーチからリフォームまでトータルでサポートさせていただきますので、ぜひ一度ご相談ください。
＜著者＞上原 宏介
住宅関連のコンテンツ作成を得意とするライター。専門的な言葉や用語が多くわかりづらくなってしまいがちな建築・リフォーム関連の情報をわかりやすくお伝えしています。さまざまな媒体で建築・リフォーム・不動産関連のコラムを多数執筆中。
