マンション購入前に知らなきゃ損する？3つの大事な節税対策

マンション購入と節税対策は、切っても切り離せない関係です。しかし、意外にも節税対策に無知のままマンションを購入する人は少なくありません。
本来、節税対策の知識はマンションの購入前につけておくのがベター。ここでは、マンション購入前に知らなきゃ損する「3つの大事な節税対策」をご紹介します。

マンション購入で、多くの人が利用する「住宅ローン」。「住宅ローンを組めば税金が安くなるらしい」という知識から一歩前進するために、「住宅ローン減税」についてひとつずつ整理していきましょう。

住宅ローン減税の正式名称は「住宅借入金等特別控除」。こう聞くと少しとっつきにくい印象を受けますが、住宅ローン減税の仕組みはいたってシンプルです。

・マンションを購入した翌年に「確定申告」をする
・「所得税」や「住民税」から減税（控除）される

「確定申告は未経験」という方も多いと思いますが、住宅ローン控除だけの申告であれば準備にそこまで時間はかかりません。

住宅ローン減税を受けるには、5つの条件をクリアしなければなりません。

・購入したマンションに自ら居住している
・返済期間が10年以上の住宅ローンを組んでいる
・床面積が50平方メートル以上ある（合計所得金額1,000万円以下の場合、40平方メートル以上50平方メートル以下でも適用可能）
・マンション取得後6ヶ月以内に入居し、その年の12/31まで入居している
・親族・知人からの借り入れをしていない

これら5つの条件をクリアした上で、マンション購入の翌年に確定申告が必要です。特に注意したいのが「繰上返済」です。繰上返済により、当初予定していた返済期間が10年未満になった場合も、その時点で住宅ローン減税が適用不可となります。

2022年1月1日以降に住宅の取得や居住を開始した方の住宅ローン減税は、次のとおりです。

住宅ローン控除額
・住宅ローンの年末残高×0.7%

適用期間
・マンション入居から13年間

なお、2022年1月1日以前からすでに住宅ローン減税の適用を受けている方は、0.7%ではなく1%の控除額が適用されます。

マンションなどの資産を相続する際に「相続税が課せられる」ことはご存じの方も多いはず。でも「マンション購入で相続税対策ができる」ことはどうでしょうか。

現金で相続するより、マンションを購入して不動産を相続した方が、相続税はおトクになります。

マンションなどの不動産における相続税は「不動産評価額」をもとに計算され、その額は時価のおよそ70%。つまり、1億円のマンションを相続する場合、課税対象となる不動産評価額は7,000万円になります。

・1億円のマンション×70%＝7,000万円（不動産評価額）

現金1億円を相続する場合の課税対象は、当然のことながら「1億円」なので、1億円のマンションを購入した方が「3,000万円分」の課税対象がおトクです。

相続方法：現金1億円 課税対象：1億円
相続方法：1億円のマンション 課税対象：7,000万円

現金よりも、1億円の価値があるマンションを相続したほうが3,000万円お得。ようするに「現金はマンションなどの不動産に変えたほうが相続税対策になる」ということです。

マンションなどの不動産における相続税の計算は、これだけでは終わりません。ここから不動産における相続税の計算では、次の3つがポイントになってきます。

・基礎控除額
・相続税評価額（土地）
・相続税評価額（建物）

それぞれ計算方法が異なるので、分けて解説していきます。

基礎控除額

マンションに代表する不動産の相続では、相続税から無条件で差し引ける「基礎控除額」というものがあります。確定申告における、所得税や住民税などの「基礎控除」同様のイメージです。

不動産の相続にあたる「基礎控除額」は、次の計算方法で算出します。

・3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

基礎控除額は3,000万円を超える大きな金額になるため、実際の相続では相続税が発生しない（相続税：0円）ケースもあります。

相続税評価額（土地）

一般的に、不動産における相続税の計算では、土地と建物を分けて「相続税評価額」を算出します。

「相続税評価額（土地）」は、主に「路線価」を基準に計算され「路線価」は土地の購入価格に対しおよそ70〜80%となります。現金による相続と比較した場合、20〜30%ほどおトクになる計算です。

相続税評価額（建物）

一方の「相続税評価額（建物）」における計算では、「固定資産税評価額」が用いられます。固定資産税評価額は、マンション購入金額の50%程度まで下がります。こちらも現金による相続と比較した場合、50%前後おトクになります。

マンションを賃貸に出した場合は、相続税をさらに節税できます。これは、マンションを賃貸に出した場合、土地・建物それぞれの「相続税評価額」の計算方法が変更になるためです。

なお、マンションを賃貸に出した場合には、以下2つの注意点があります。

・条件によって、相続税評価額（土地）が減額されることがある
・マンション購入で住宅ローンを利用している場合、賃貸に出せない（銀行への契約違反）

購入したマンションを賃貸に出すのなら、リノベーションで設備やデザイン性を一新しイメージアップすることで、より借り手がスムーズに見つかりやすくなります。購入したマンションは安易に賃貸に出さず、事前に不動産のプロに相談しましょう。

CRAFTなら、プロの不動産コンサルタントがマンションに関する悩みについてお答えします。こちらは、過去にCRAFTでリノベーションして賃貸に出したマンションの一例です。

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自分が生活するのではなく「経営目的」でマンションを購入した場合には、所得税対策も有効です。

マンション経営で得た利益には「所得税」が課せられます。「所得税」は毎年の確定申告で算出され、利益から経費を差し引いた金額が〈課税所得額〉となります。

・マンション経営で得た利益 ー 経費 ＝ 所得税の〈課税所得額〉

つまり、所得税の節税を考える際には「いかに〈課税所得額〉を少なくするか」がポイントになります。そのためには、マンション経営にかかる費用の中で「経費」として計上できるものを把握することが大事です。

確定申告時に「経費」として計上できるものは、次のような「マンション経営に必要な費用」になります。

・管理費
・修繕積立金
・リフォーム／メンテナンス費用
・保険料
・各種税金

いずれも、マンション経営に「必要な費用」であることに注目しましょう。

確定申告の際、マンションの購入代金を「減価償却費」として計上することで所得税の節税につながります。

「減価償却費」とは、マンションなど高額な資産の購入代金を、数年に分けて経費として計上することをいいます。たとえば、マンション購入の翌年以降など実際の支出がない年でも、確定申告時に「経費」として計上できることが大きな特徴です。

マンション経営にあたっては、マンション自体の購入代金は大きな出費のため、1年単位では赤字が出やすくなります。しかし、不動産所得の赤字分を減価償却費による「損益通算」で給与所得と相殺すれば、給与所得が減るため結果として所得税の節税が可能です。

特に、会社員でマンションを経営している方なら、減価償却費で節税しない手はありません。

確定申告をする際は、ぜひ節税効果の高い「青色申告」を活用しましょう。確定申告では、税制上の「優遇措置」が異なる2つの申告方法があり、青色申告でないものは自動的に白色申告となります。

白色申告…税制上の優遇措置なし
青色申告..税制上の優遇措置最大65万円

青色申告は、白色申告に比べて適用条件や提出書類などが詳細にわたるため、あらかじめ諸条件を確認しておきましょう。

節税効果を期待できる反面、マンションの購入はリスクも伴います。リスクヘッジは、マンション購入における必須条件です。

「減価償却費による損益通算」を活用した節税目的でのマンション購入では、「デッドクロス発生のリスク」に注意が必要です。不動産投資における「デッドリスク」とは、ローン返済額が減価償却費を上回ってしまう状態のことをいい、減価償却期間の終了後に発生する可能性が高くなります。

減価償却期間中は、前述の通り「減価償却費による損益通算」を活用した節税効果が見込めるため、手元にお金が残ります。しかし、減価償却期間が終わり帳簿上の利益が増えてしまうと、その分所得税も増えてしまうため、デッドクロス発生の危険が高まります。

なお、デッドクロスの回避には、2つの方法があります。

・減価償却可能な新規不動産物件の購入
・デッドクロス発生前に物件を売却

「減価償却費による損益通算」の節税には、デッドクロス発生の見極めが大事です。

経営目的のマンション購入においては、次のようなリスクが伴います。

・金利の上昇による、住宅ローン負担の増大
・空室や家賃下落による、不動産収入の低下
・マンションの経年劣化による、管理費・修繕費の上昇

一般的に、マンションの耐久性は120〜150年といわれており、マンションオーナーはこの長期間にわたるマンション経営の中で起こり得る、さまざまなことに対するリスクヘッジがもとめられます。

今回は、マンション購入前に知らなきゃ損する3つの大事な節税対策と、マンション購入のリスクをご紹介しました。

マンションの購入では、目的別にさまざまな節税対策を活用できます。しかし、長寿命と銘打つマンションの節税には、取り返しのつかないリスクも存在します。

マンション購入の節税対策は、専門的な知識も必要になるため、プロに相談するのがおすすめです。CRAFTなら不動産コンサルタントが二人三脚で節税対策をサポートします。マンション購入の節税対策なら、ぜひCRAFTへご相談ください。

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