マンションを高く売る方法とは？不動産会社選びがその命運を分ける！

「マンションを高く売りたい」と思うのは当然ですが、そのために時間がかかってしまうと、SUUMOなどに長期掲載され「売れ残り感」が出てしまいます。ある程度のスピード感も大切です。
今回は、マンションを「早く・高く」売るための方法を紹介します。その命運を分ける「不動産選び」にぜひ注目してください。

「2022年はマンションの売り時」と声を大にしてお伝えできる理由は、次の2つです。

・新型コロナによる影響はなし
・中古マンション価格が22ヶ月連続上昇中

新型コロナにより、ホテルや飲食店が密集した地域では「地価」が大きく下落しました。一方でマンションに目を向けると、価格の大部分を建物が占めることや、戸数単位で土地の所有権を分けるというマンションの特性上、中古マンション価格の下落は見られていません。

また、公益財団法人東日本不動産流通機構のサマリーレポート（2022年3月度）によると、首都圏（1都3県）および札幌・仙台における中古マンションの「成約㎡単価」は23ヶ月連続、「成約価格」は22ヶ月連続の上昇を見せています。

これらのデータによって、マンション価格が上昇傾向にあることだけでなく、中古マンション価格に対して新型コロナの影響は見られないことも裏付けられる結果となりました。

マンションを高く売るには、事前準備が物をいいます。まずは、これら5つの準備からはじめましょう。

マンション売却価格の相場を知ることで、不動産会社が提示してくる査定額の妥当性が判断できます。

マンションの売却相場を知るには、ネットで周辺を調査するのが有効です。まずは、お住まいのマンションで売りに出している部屋がないかを確認しましょう。

売りに出している部屋がない場合は、自宅の近場にある立地や築年数など条件面の近いマンションを調査して相場を把握します。

売却予定のマンションをローンで購入している場合は、ローンの残債を確認しましょう。

ローンの残債は、マンションの売却時に完済しないといけません。万が一マンションの売却価格でローンが完済できない場合は、手持ちの資金で不足分を支払うことになるため、早期にローンの残債を確認しておきましょう。

なお、ローンの残債は金融機関から年2回郵送される「借入返済予定表」で確認できます。

一般的にマンションの売却までにかかる期間は、3〜6ヶ月が目安と言われています。

たとえば、マンション売却と同時に住み替えを検討したい場合などは、マンションの物件探しや仮住まいなどが必要になることも考えられます。また中古マンションを購入したのなら、これらに加えてリノベーションの期間も加味しなければなりません。

マンション売却までの期間をベースにして、これらに関連するスケジュールを立てていきましょう。

一般的にマンションの売却には、売却価格における5〜7%ほどの費用がかかります。費用の内訳は、次のものが挙げられます。

・仲介手数料
・印紙代
・譲渡所得税（所得税・住民税）
・登録免許税

これらにおける費用の割合は、仲介手数料が最も高くなっています。400万円を超える仲介手数料の上限は、法律で「取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」と決められています。一方、仲介手数料と並んで負担の大きくなる譲渡所得税は、マンションの所有期間によって変動するので注意しましょう。

資金計画を立てる際は、これらの費用を忘れずに加算するようにしましょう。

マンションの売却で必要になる書類は、全部で11種類。場面ごとの必要書類は、次のとおりです。

マンション査定時

・間取り図（平面図）
・謄本
・固定資産税納付証明書

媒介契約時

・身分証明書
・重要事項調査報告書

売買契約時

・身分証明書
・付帯設備表
・権利証または登記識別情報通知

マンション引き渡し時

・抵当権抹消登記申請書
・住民票の写しまたは戸籍附表
・印鑑証明書

必要書類は不動産会社からの案内後の用意でも問題ありません。しかし中には役所への申請が必要なものもあるため、時間を割かれないよう事前に準備できればベターです。

マンション売却

マンション売却の流れを知ることで、各場面でのやるべきことや期間が把握できます。マンションの売却は「引き渡しをしたら終わり」ではないので注意しましょう。

・マンション売却の書類の用意
・マンションの査定を依頼
・不動産会社と媒介契約

マンション売却における成功の秘訣は、良きパートナーを探すこと。良きパートナー選びのポイントは、担当者同席の内覧対応が可能、リノベーションにも精通しているなど、買主のほしい情報をその場で供給できる不動産会社を選ぶことです。

これらのポイントをクリアできる不動産会社が見つかったら、媒介契約を結びましょう。

・マンションの売り出しを開始
・内覧対応や条件交渉
・買主と売買契約

マンションの売り出し期間は、物件によってさまざまですが長期戦になることも。売り出し後の内覧対応や条件交渉から買主との売買契約にいたるまで、買主の立場に立って最後まで丁寧に行いましょう。

マンションの引き渡しは、一般的には買主との売買契約を結んでからおよそ1ヶ月から長くても3ヶ月ほど。この間に引っ越しを済ませ、マンションを引渡し可能な状態にしなければなりません。

マンション引き渡しのタイミングで、買主から売却金が支払われることもポイントです。

マンション売却後、翌年「2月16日〜3月15日」の期間で忘れずに確定申告をしましょう。確定申告をしないと、税金の控除措置を受けられなくなります。

確定申告は、地域の税務署のほかインターネットでも手続き可能です。

マンションの売却においては「売れるまでの早さ」と「売却価格の高さ」のどちらも捨てがたいもの。ここでは、マンションを「早く・高く」売るための方法を紹介します。

マンション売却において、不動産会社との契約は「専任媒介契約」がオススメです。

実は、マンションを売却のパートナーとなる不動産会社は、1社に限らず複数に依頼することもできます。しかし複数の不動産会社に依頼すると、本命ではなく「その他大勢あつかい」になってしまう不動産会社のモチベーションは下がる一方です。

かたや、1社のみの契約となる「専任媒介契約」を締結した不動産会社は「本命」そのもの。「本命のパートナー」として指名を受けた不動産会社のモチベーションは上昇し、積極的にマンションの販促活動をしてくれることでしょう。

なお、「専任媒介契約」と「一般媒介契約」については、こちらの記事でくわしく解説しているのでぜひ参考にしてください。

＊参考記事＊

物件の売却は「一般媒介」「専任媒介」のどっちがお得？

同じマンションの部屋が売りに出ている時は、競合による価格低下を避けるため売却時期をずらすことも検討しましょう。また、自分の住んでいるマンションではないとしても、立地や築年数、間取りなど条件の近いマンションが売りに出ている場合は注意が必要です。

このように条件が似ているマンションは、購入検討者からすると「比較対象のマンション」になるため、最終的に価格勝負となることも。売却時期も含めて不動産担当者としっかりと戦略を練る事が大切です。

あなたのマンションを購入した方が、高い確率で次に起こすアクションは「リノベーション」です。それならば、CGなどを用いて購入検討者にリノベーション後の住まいをイメージさせましょう。

購入検討者にリノベーション後の住まいをイメージさせることで、物件の付加価値を大きく訴求できます。そのため売買契約までの期間短縮だけでなく、値引き交渉の阻止にもつながります。

CRAFTは、マンションを「売りたい」方とマンションを「買いたい」方を強固につなげることができます。その理由は以下の3つです。

CRAFTなら、360°カメラで撮影した物件のウォークスルー動画を、SUUMOなどの不動産ポータルサイトへ掲載することが可能。全国各地の購入検討者に、オンラインで見学してもらえます。

購入検討者にリノベーション後をイメージさせるためのCG例

リノベーション後がわかるVRやCGを作成し、「物件の新たな魅力」を伝え、購入を迷っている方を後押しします。それと同時に「物件価格・諸費用・リノベーション価格」を明確にすることで、安心して購入できるようにサポート。これがCRAFTと他社との違いです。

CRAFTは仲介手数料収入に固執していないため、物件を囲い込む（※）ことはありません。それよりも多くの買い手を集めることを優先し、物件情報をオープンにしています。物件情報を他社にも広く共有することで、多くの購入希望者を集めます。

（※）囲い込み…「売却」「購入」の両方の仲介利益を得るために、物件情報を市場に公開しないこと

今回は、マンションを高く売るための事前準備や売却の流れ、さらには「早く・高く」マンションを売る方法についてもご紹介しました。

マンションを高く売るために、自分ひとりでできることには限りがあります。マンションが高く売れるかどうか、これはマンション売却における「不動産会社選び」にかかっています。

しかしマンション売却において、不動産会社が手助けできることやその範囲は会社によって本当にさまざま。「不動産会社選びが、マンションの売却を左右する」と言っても過言ではないでしょう。

CRAFTは40年の歴史とコネクションを駆使し、マンション売却を全力でサポートします。ぜひお気軽にご相談ください。

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