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「新築は高いから中古マンションを買おうかな…」このように考える人も多いのではないでしょうか？新築のマンションと中古マンションでは、購入時の流れが若干異なります。購入後に後悔しないためにも、事前にどういった流れで購入するのか理解しておくことはとても大切！そこで今回は中古物件を購入する際の具体的な流れと、購入から住めるようになるまでにかかる期間、物件選びの注意点をご紹介します。ぜひ参考にしてください。
中古マンションを購入する流れ
「物件を探して、内見して、契約して。ローンも組まないと…」と、マンション購入時の流れをぼんやりとしか理解していない人もいるのではないでしょうか?まずは、購入時の流れをチェックしてみましょう。
1.物件探しの条件を整理する
中古マンションの購入にあたっては、まず、どういった物件が欲しいのか条件を整理するところから始めましょう。
例えば、
・どのエリアに住みたいのか
・どのくらいの予算を用意しているのか
・広さはどのくらいなのか
など、整理しておくべき条件はさまざまです。中古マンションを購入では、築年数もチェックする必要があります。
自分の中で絶対に譲れない条件がある方も多いはずなので、事前にきちんと条件を整理しておくようにしましょう。
2.物件を探す
資金計画によって予算が定まったら、実際に物件を探していきます。
事前に不動産ポータルサイトなどを見て、そのエリアの相場感を知ったうえで不動産に相談すると、よりスムーズに進められます。
リノベーションを前提なら、CRAFTのように物件紹介からワンストップで行っているリノベーション会社がオススメです。ご希望の間取りに変えやすいリノベーション向きの物件だけをご紹介します。
3.気になる物件を見学する
気になる中古マンションが見つかったら、実際に見学しましょう。見てみて「思ったのと違うな…」となった場合は断っても問題ありません。
物件を見ることでわかることもあるため、積極的に見学することをおすすめします。
CRAFTでは不動産のプロと設計のプロが内見に同行し、第三者的な立場からアドバイスします。気になる点は自分の目でチェックしつつ、プロに質問してみてください。
4.住宅ローンを申し込む
住宅ローンを利用するのであれば、この段階で金融機関による事前審査を受けます。事前審査では、収入や勤続年数などがチェックされ、いくら借りられるのか目安がわかるので、資金計画が立てやすくなります。
リノベーションを考えている場合は、物件の購入にかかる費用とリノベーションにかかる費用のバランスについても考えておくようにしましょう。
住宅ローンを使用する場合は、申し込みを行い、本審査に進みます。本審査は事前の審査よりも厳しく、期間もある程度かかります。審査をクリアすれば、無事住宅ローンの契約を結ぶことができます。
5.売買契約を結ぶ
「これだ！」と思う物件が見つかったら、早めに申し込みを行い、売買契約を結びましょう。良い物件はすぐに売れてしまうため、申し込みはスピードが命です。
中古物件は、個人間で売買されることもありますが、不動産会社が仲介しているケースが多いため、不動産会社に購入の意思を伝えてください。
また、売買契約を結ぶ際は「重要事項説明書類」をしっかりと確認することも大切です。重要事項説明書類はその名の通り物件購入にあたっての重要な内容が記載された書類になっています。契約後のトラブルを避けるためにも、隅々まで確認しましょう。
6.物件の引渡し
ここまで済んだら、後は残金を支払い、物件を引き渡してもらうだけです。物件を引き渡してもらったら、引越しして、入居できるようになります。
7.（リノベーションをする場合）プランニング
中古マンションの場合、物件のリノベーションを行うこともあります。その場合は設計契約を結びます。
その場合は、物件を決めた段階ですぐにプランニングをスタートすることが大切です。中古マンションの購入とリノベーションを同じタイミングで進めることで、物件の購入費とリノベーション費用を低金利の住宅ローンでまとめて借り入れできるようになるなど、経済面でのメリットがあります。
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8.着工＆お引っ越し
リノベーションのプランニングが完了したら、工事請負契約を結び、工事がスタートします。
工事の際は、近隣住民や管理組合などに挨拶し、工事日程を伝えておくことでトラブルを回避できるため安心です。
また、工事の際は中間検査と完了検査も行われることも覚えておきましょう。中間検査とは文字通り工事の中間に検査を行うことです。完了検査は工事が終わった後に行われる検査で、図面や見積もり通りに工事が行われたかどうについて確認します。
リノベーションの工事が完了し、完了検査を経て特に問題がなければ、お引っ越しとなります。
中古マンションの購入から住めるようになるまでにかかる期間
中古マンションの購入に向けて動き始めてから実際に住めるようになるまでには、1.5〜2ヶ月ほどかかります。
工程ごとの期間の目安については以下のとおりです。
＊あくまでも目安で、状況によって変わります。
物件の条件を整理する 1〜2週間
資金計画を立てる 5〜7日
物件を探す 1〜2週間
気になる物件を内見する 2〜3週間
購入を申し込み契約を結ぶ 7〜10日
住宅ローンの申し込み 7〜10日
住宅の購入が完了し、引き渡しが完了するまでの期間は業者によって異なります。リノベーションする際は引き渡しまでの期間がさらに長くなるので注意しましょう。
また、上記の期間はあくまでも目安であるため必ずしもこのペースで進むわけではありませんが、時間がかかることに変わりありません。そのため、中古マンションの購入は計画的に進める必要があります。
中古マンションを購入する際の注意点
中古マンションを購入する際は、いくつかの点に注意しなければなりません。ここでは具体的な注意点を3つご紹介します。
以外と見落としてしまいがちな点なので、ぜひ参考にしてください。
1.周辺環境に注意
物件を選ぶ際は、どうしても建物ばかりに注目しがちですが、周辺環境についてもしっかりと確認するようにしなくてはいけません。
例えば、車を利用する場合であれば、車でのアクセスのしやすさや交通量などをチェックするべきですし、公共交通機関の利用が主になるのであれば、駅やバス停までのアクセスについても確認しておかなくてはいけません。
また、隣家との距離やスペースなども確認しておくことで、購入後の無用なトラブルを回避できるようになります。
2.リノベーションでできることとできないことを確認する
中古マンションは設備が劣化している可能性があり、リノベーションが必要になることもあります。また、リノベーションを前提に物件を購入する人も多いでしょう。
リノベーション前提で中古マンションを購入する際は、リノベーションでやりたいことができるかどうかを事前に確認しておかなくてはいけません。
例えば、
・水回りを移動できるか
・壁を撤去できるか
・天井をあげられるか
など、確認するべき項目はリノベーションの内容によって異なりますが、物件によってできること・できないことが異なるので、購入してから後悔しないためにも、事前に確認しておく必要があります。
3.メンテナンス状況
中古マンションの場合、設備の劣化以外にも、目に見えない部分が劣化しているケースや欠陥を抱えているケースもあります。そのため、必要に応じてリノベーション会社に建物の劣化状況や欠陥の有無をチェックしてもらうことも大切です。
リノベーション会社にチェックしてもらうことで、物件の状態についてはもちろん、改修の必要性や費用の目安を教えてもらえます。
4.修繕積立金・管理費の滞納
マンションによっては修繕積立金・管理費の滞納が多く、経済状態が深刻なケースがあります。とくに修繕積立金が不足すると一時金の徴収・修繕積立金の大幅な値上げなどがある場合も。またメンテナンスができず、マンションの資産価値が下がってしまうこともあり得ます。
修繕積立金・管理費については各マンションの「重要事項に関わる調査報告書」で確認することができます。
中古マンション購入の諸費用について
中古マンションを購入する場合、物件の購入費にばかり注目してしまいがちですが、それ以外にもさまざまな諸費用がかかることをご存知でしょうか？
諸費用とは、物件の購入以外にかかる費用のことです。中古住宅の場合、諸費用は購入費用の6～9%が目安とされています。例えば、物件が3,000万円であれば、諸費用は180～270万円くらいになるイメージです。
6～9%という数値をみると安く感じられるかもしれませんが、決して安くはないので、中古マンションを購入する際は諸費用についてもしっかりと把握しておく必要があります。
諸費用の主な項目
諸費用に含まれる項目にはさまざまものがあり、主な項目としては、以下のような項目があげられます。
・印紙税：契約書に貼る印紙代
・不動産取得税：不動産取得に伴い課税される
・登録免許税：所有権を登記する際にかかる
・司法書士費用：登記手続きは司法書士に代行してもらうケースが多く、それに伴い費用が発生する
・固定資産税精算金および都市計画税精算金：本来は売主が支払うものですが、年の途中に不動産の引き渡しがあった場合は、買主が負担するのが通例
・仲介手数料：不動産会社などが仲介物件を購入したときに発生する手数料
諸費用の項目は多いため、項目を確認したうえで予算を確保する必要があるでしょう。
住宅ローンにも諸費用がかかる
住宅ローンを使用する場合、住宅ローンに対しても諸費用が発生するため注意してください。具体的には以下のような項目が挙げられます。
・印紙税：契約書に貼る印紙代
・登録免許税：住宅ローン借入にも登録免許税は発生する
・司法書士費用：司法書士に登記手続きを依頼する場合に発生する
・融資事務手数料：金融機関に対して支払う手数料
・ローン保証料：保証会社に対して支払うお金
・物件調査手数料：融資基準に適合する住宅か調査する際にかかる手数料
・火災保険料および地震保険料：住宅ローンの借入時に火災保険への加入を必須としているケースが多い
こちらも費用項目を確認したうえで、どのくらいの費用が必要なのか整理しておくことをおすすめします。
諸費用を抑えることも可能
諸費用は工夫次第で抑えることも十分可能です。
例えば、不動産取得税の場合、条件を満たせば軽減措置を受けることができます。また、住宅ローンの支払い方式や各種保険料を見直すことも有効でしょう。
中には、ローン保証料が不要の住宅ローンもあるため、そういったものの利用を検討することも1つの方法です。
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中古マンションの購入と同時にリノベーションするとお得
中古マンションはリノベーションを前提に購入するのがおすすめです。
リノベーションすることで中古マンションならではのデメリットを解消できるようになりますし、購入後に改めてリノベーションする場合に比べて早く引越しできるというメリットもあります。何より、物件の購入費とリノベーション費用をまとめて住宅ローンで借り入れできる点は、「中古マンションの購入+リノベーション」ならではのメリットです。
中古物件の購入と同時にリフォーム・リノベーションするメリットについては以下の記事でより詳しく解説しているので、こちらもぜひ参考にしてみてください。
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〈まとめ〉リノベーションをするなら、リノベ向き物件を選ぶことも大切！
中古マンションを購入する場合、購入の流れを押さえておくことが大切です。リノベーションを前提として中古マンションを購入するのであれば、リノベーションを含めた流れも把握しておかなくてはいけません。
リノベーションを前提とした中古マンションの購入では、リノベーションに対応している物件を選ぶことも大切です。
CRAFTは、ときには他社と連携をとり、たくさんの選択肢の中からご希望に合った中古物件をご紹介しています。「リノベーションしたらどう変わるか？」をイメージしながら購入判断できることも大きなメリットです。これから物件を探す予定の方は、ぜひご相談ください。
＜著者＞CRAFT 編集部
一級建築士・二級建築士・インテリアコーディネーター・一級建築施工管理技士・二級建築施工管理技士・宅地建物取引士が在籍。さまざまな知識を持つプロフェッショナル集団が、リノベーションや物件購入についてわかりやすく解説します。
