マンションの一棟まるごとリノベーションとは？建て替えにはないメリット＆デメリット

古くなった賃貸マンションを所有するオーナー様から、「空室率が高い」「設備が古くなって困っている」「建て替えたほうがいいだろうか」とご相談いただくことがあります。

それらを解消するのがマンションの「一棟まるごとリノベーション」。一棟まるごとリノベーションは、建て替えよりも経済面でのメリットも多いため注目されています。

賃貸マンションでは対象となる部屋だけをリノベーションすることもありますが、「まるごとリノベーション」では、マンション一棟すべてを対象にリノベーションします。

リノベーションの方法は多岐にわたり、オーナーの希望や予算によって内容は異なりますが、部屋の内部のみ改修することもあれば、外部まで改修してマンションの雰囲気をガラっと作り変えてしまうこともあります。

築年数が経過して古くなったマンションはどうしても印象が悪く借り手がつきにくくなってしまいますが、マンションの一棟まるごとリフォームは、建て替えせずにマンションイメージや暮らし心地をアップする方法として注目を集めています。

マンション一棟をまるごとリノベーションする主なメリットとしては、

・入居率が高まる
・建て替えに比べて費用を抑えやすい
・新築マンションと同じ土俵で戦える
・メンテナンスすることで建物の寿命を延ばすことができる

などがあげられます。

それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。

賃貸マンションは経年すると、住宅設備が古くなったり、間取りが現代のニーズにマッチしていないなどの理由で入居率が低下してしまいがちです。とくに親世代から相続した物件ほど、その傾向が高いと言えます。

入居率が低下すると収益性も悪くなるため、オーナーさまにとって重大な問題だと言えますが、その問題を解決してくれるのがマンションの一棟まるごとリノベーションです。

リノベーションによって新しくて魅力的な物件に生まれ変わらせることができれば、入居率は向上し、収益性も高まります。

古くなった賃貸マンションを新しくする方法としては、「建て替え」という方法もあります。

ただ、建て替えは既存のマンションを解体するための解体費用や新しいマンションの建設費用がかかる分、どうしても費用が高騰してしまいがちです。

一方、賃貸マンションの一棟まるごとリノベーションであれば解体費用が発生することはありませんし、新しいマンションの建設するための費用も発生しません。

コストを最小限に抑えつつ、、新しく魅力的な物件に生まれ変わらせることができます。

マンションが古くなると、建物や住宅設備の劣化によって見栄えが悪くなったり、デザインや間取りが今のトレンドやニーズにマッチしていないなどの理由によって住宅としての魅力が低下してしまいがちです。

住宅としての魅力が低下してしまうと入居率が低く、また家賃を下げざるをえなくなります。これはマンションのオーナー様にとっては死活問題です。

しかしマンション一棟をまるごとリノベーションすることで、、築年数の古い物件でも周辺の新築マンションと同じ土俵でしっかりと戦えるように。もちろん新築同等の家賃での募集も可能なため、収益アップを見込めます。

建物の寿命は、

・木造：30〜80年
・軽量鉄骨（S造）：30年
・重量鉄骨造（S造）：60年
・鉄筋コンクリート造（RC造）：40〜90年

が目安となっていますが、適切にメンテナンスすることでより長持ちさせることも可能です。

鉄筋コンクリート造の建物は特に長持ちする傾向があり、メンテナンスすることで120年近く持つとも言われています。

これは適切にメンテナンスしているマンションに限った話なのですべてのマンションに当てはまるわけではありませんが、一棟まるごとリノベーションによって劣化した部分を修繕することで、マンションの寿命が延び、より長持ちさせられる可能性が高くなります。

また今後お子様に相続させるご予定がある場合は、一棟まるごとリノベーションでキャッシュアウトし、リノベーションした賃貸物件を受け継ぐほうが、相続税も安く、収益性も安定するため結果的にメリットが大きいと言えます。

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さまざまなメリットがあるマンションの一棟まるごとリノベーションですが、デメリットがないわけではありません。

マンション一棟をまるごとリノベーションする際は、

・リノベーションにかかる費用が高額になりやすい
・立ち退き交渉が必要になる
・対応できる会社が少ない

などのデメリットに注意しなくてはいけません。

それぞれのデメリットについて詳しく解説していきます。

マンションの一棟まるごとリノベーションは「建て替え」よりは費用を抑えられるものの、マンション全体がリノベーションの対象になるため、それなりの費用はかかります。

実際の金額は、

・対象となる物件の広さ
・リノベーションの内容
・用いる建材や導入する住宅設備のグレード

など、さまざまな条件によって異なるため、正確な費用を把握するにはリノベーション会社に見積もりを出してもらう必要があります。

マンションの一棟まるごとリノベーションは、マンションを全体的にリノベーションするため、既存の住民に立ち退いてもらう必要が出てきます。

そこで必要になるのが立ち退き交渉です。住民に立ち退いてもらう場合、引越し費用や引越し後の数ヶ月分の家賃などの負担が発生するため、補填の内容や金額について交渉する必要があります。

立ち退き交渉はスムーズに進むこともありますが、揉めて長引き、最悪な場合は裁判に。この点は、「住戸のみ」のリノベーションにはない一棟まるごとリノベーションならではのデメリットになります。

CRAFTでは、立ち退き交渉の経験豊富な弁護士もご紹介しています。

賃貸マンションの一棟まるごとリノベーションはかなり大掛かりなリノベーションになるため、どうしても対応できる会社が限られてしまいがちです。

一棟まるごとのリノベーションには対応しているものの、「あまりデザインにこだわっていない」という会社も少なくありません。

対応している会社が少ないと会社選びで手間取ってしまう可能性が高くなるので、この点も一棟まるごとリノベーションならではのデメリットだと言えます。

マンション一棟をまるごとリノベーションする上でチェックしておきたいのが、事例です。ここでは、CRAFTでリノベーションをサポートさせていただいた2つの事例を紹介していきます。

こちらは、東京にある築32年のマンションを一棟まるごとリノベーションした事例です。

ご両親から譲り受けたマンションでしたが、建設してから32年以上経過しているということもあり、老朽化が進んでいました。また、防犯性の低さも気になっていたため、CRAFTで一棟まるごとリノベーションすることに。

もともと11戸あった部屋数を6戸にまで減らし、部屋の広さを2倍にして、よりゆったりと過ごせる空間にしました。それにより、単身者だけでなく夫婦やカップルにも選んでもらえる物件になっています。

打診調査で見つかった不具合のある外壁材を交換したり、屋上のルーフドレインを交換してベランダには防水工事を施すなど、内装や間取りの変更だけでなく、外観と機能についても一新しています。

マンションの顔となるエントランスもリノベーションしていて、入居者がより利用しやすくなるよう、広々としたアプローチとエントランスを設けました。

これまで入居者は一階にある店舗の脇から出入りするような仕様になっていましたが、入居者用の出入り口とテナント側の出入り口を分け、出入りが重ならないよう配慮。

白と黒のタイルを用いることで外観のテイストともマッチするデザインとしています。

こちらは、東京にある築30年のマンション一棟をまるごとリノベーションした事例です。

築30年のビルをお母さまから譲り受けたKさま。もともとは既存のビルを解体して新しいビルを建設するつもりでしたが、RC造で築年数のわりにしっかりとした造りだったため、取り壊さずに一棟まるごとリノベーションすることに。

もともとは単身者向けのワンルームは、2部屋を1つにまとめ一戸あたりを拡大。共働きの夫婦や小さなお子さまのいる世帯をターゲットにした1LDKの住戸に一新しました。

エントランスも改修し、以前の倍近いスペースを確保して利便性をアップ。

床にはストーン柄の高級感が感じられるタイルを設置し、壁にはモノトーンのダークグレーのタイルを採用しました。

集合ポストと新設の宅配ボックスには黒を採用し、自転車置場の床の色にもグレーを採用することで、スタイリッシュで統一感のある空間にしています。

マンションの一棟まるごとリノベーションでは、イメージどおりの仕上がりにならなかったり、入居率や収益性が改善しないケースもあります。

そこで押さえておきたいのが、マンションの一棟まるごとリノベーションに失敗しないためのポイントについて。

失敗を避ける上で重要になる主なポイントとしては、

・実績のある会社にリノベーションを依頼する
・事前のリサーチを徹底する

の、2点があげられます。

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

マンションの一棟まるごとリノベーションが成功するかどうかは、どの会社にリノベーションを依頼するかにかかっていると言っても過言ではありません。

マンションの一棟まるごとリノベーションに関する実績がほとんどない会社もあれば、一棟まるごとリノベーションの実績が豊富で、ならではのノウハウを持っている会社もあります。

実績が豊富な会社の方が安心してリノベーションを任せることができますし、ノウハウが豊富な分、最適なプランを提案してくれます。ホームページなどで実績を確認して、なるべく実績が豊富なリノベーション会社にサポートしてもらうようにしましょう。

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マンションの一棟まるごとリノベーションには、「古くなってしまったマンションを修繕し、入居率や収益性を向上させる」という、一般的なリノベーションとは異なる目的があります。

入居率や収益性を高めるにはユーザーのニーズに答えられるマンションにしなくてはいけません。そこで重要になってくるのがリサーチです。

事前の周辺リサーチを徹底し、「ファミリー層が多い」「広いリビングを求めている」「宅配ボックスが欲しい」といったユーザーが求めていることを取り入れながらリノベーションを計画しましょう。

マンションの一棟まるごとリノベーションは、経済面でもかなりのメリットが多い方法です。建て替えすることなく劣化や古さといった問題を解消でき、解消することでマンションの入居率や収益性を高めることができます。

また今後お子様に相続するご予定があるなら、一棟まるごとリノベーションでキャッシュアウトし、リノベーションした賃貸物件を受け継ぐほうが、相続税抑えることができ、さらに収益性も安定。結果的にメリットが大きいでしょう。

マンションの一棟まるごとリフォームは、実績豊富なCRAFTにお任せください。入居率のアップにつながるようなリノベーションプランを提案させていただきます。

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