フルリフォームで耐震補強はすべき？ 必要なケースと工事内容

住宅を大きく改修するフルリフォームは、耐震補強工事をするのにベストなタイミングです。そこで把握しておきたいのが、耐震補強工事が必要になるケースや具体的な工事の内容について。今回は事例を交えながら、耐震補強工事の概要や工事の内容、費用について解説します。

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フルリフォームの際に耐震補強工事を行うべきかどうか検討する上でまず知っておきたいのが、住宅の耐震基準と耐震等級についてです。

それぞれ詳しく解説していきます。

住宅の耐震基準には、「旧耐震基準」と「新耐震基準」という2つの耐震基準があります。

旧耐震基準は1981年の5月31日までに確認申請を受けた建物に適用されている耐震基準で、震度5程度の中規模な地震にも耐えられるようになっています。ただし、震度5強以上だと建物が損傷を受けたり倒壊する可能性があるため、法改正によって新しい耐震基準が設けられることとなりました。

新耐震基準は、1981年の6月1日から適用されるようになった現行の耐震基準で、震度6程度の地震が発生しても建物が倒壊したり損傷を受けないようになっています。

耐震等級は、建物の耐震性能を示す指標で、以下の3つの等級に分かれています。

一般的な戸建てやマンションには、耐震等級1の建物が多くなっています。

一旦構造躯体のみに解体するフルリフォームは、耐震補強工事をするのに絶好のタイミングです。構造部分があらわになっているタイミングで耐震補強工事を行えば、効率的に工事を進められます。また、工事を効率的に進められるようになることで費用を抑えやすくもなります。

効率や費用のことを考えるのであれば、耐震補強工事はフルリフォームと同じタイミングで行いましょう。

以下のケースに該当する場合は、住宅のフルリフォームにあわせて耐震補強も検討しましょう。それぞれのケースについて、詳しく解説していきます。

ご自宅が古い耐震基準に従って建てられており、新耐震基準を満たしていなければ、フルリフォームとあわせて耐震補強工事も検討しましょう。

旧耐震基準の住宅は、震度5程度の地震には耐えられますが、それ以上の規模の地震だと倒壊や崩壊の恐れも。2024年だけでも震度6以上の地震が3回発生するなど、最近は規模の大きな地震が頻発しているので、備えておいて損はありません。

建築確認申請の日付を確認したり耐震診断を受けるなどして、必要に応じて耐震補強工事も検討してみてください。

住宅の工法の一つである在来工法の住宅は、壁の量にも注意が必要です。

在来工法の住宅は、壁で建物を支える仕組みになっています。そのため窓が多かったり、壁の位置が偏っていると、地震に弱くなってしまいます。

在来工法で建てられており、なおかつ1階の壁が少ないと感じられる住宅は、フルリフォームのタイミングでの耐震補強工事を検討してみてください。

ここまで紹介してきたケースに該当していない場合であっても、小さな地震で揺れを感じるようであれば、一度耐震補強工事を検討しましょう。震度1程度の小さな地震でも住宅が大きく揺れているように感じるのであれば、その住宅の耐震性能を疑うべきだと言えるでしょう。

また、住宅の前の道路をトラックやバスが通るだけで家が揺れているように感じたり、台風などによって発生する強い風で揺れを感じたりするときも同様なので、フルリフォームのタイミングでの耐震補強工事を検討してみてください。

古いご自宅であれば、リフォームのタイミングで構造部分の状態もチェックしてみましょう。もし構造部分の劣化が進んでいるのであれば、耐震補強工事を検討するのがおすすめです。

住宅に長く住んでいるとさまざまな箇所が劣化していきますが、それは構造部分も例外ではありません。構造部分が劣化すると、耐震性能も低下します。

構造部分の状態はそれぞれの住宅によって異なるので、「新耐震基準で建てられた家だから大丈夫」「壁の量が少ないわけではないから問題ない」と過信せず、耐震診断で構造の状態をチェックしてから判断するようにしましょう。

フルリフォームの耐震補強内容はそれぞれの住宅によって異なります。代表的な補強方法は以下のとおりです。

壁の量が少ないことで耐震性能が低くなっている住宅では、壁に対して耐震補強工事をしていきます。

壁の補強工事では、

・壁の量を増やす
・耐震性の高い特殊なパネルを取り付ける
・壁の内側にステンレスを埋め込む

などの方法で耐震性能を高めていきます。

建物の基礎の部分の耐震性が低いと、大きな地震が発生したときの揺れに耐えることができません。

基礎の補強工事では、建物を重機でジャッキアップして新しい基礎を作ったり、既存の基礎部分のそばに鉄筋の骨組みを設け、そこからコンクリートを流し込むことで基礎部分の耐震性を高めるといった工事を行います。

住宅の屋根に重量のある屋根材が使用されているケースでは、屋根材を軽量のものに変更して住宅の耐震性能を高めていきます。

屋根材が重いと、どうしても建物の重心のバランスが悪くなってしまいがちです。また、地震が発生したときに上から圧力がかかるため、崩壊したり倒壊する危険性があります。

屋根の耐震補強工事では、ガルバリウム鋼板やスレートなど、耐久性の高さと重量の軽さを兼ね備えた屋根材に変更して、建物の重心を低くすることで耐震性能を高めていきます。

耐震補強工事の費用相場は、100〜400万円とかなり幅があります。

ただし、耐震補強工事にかかる費用は、工事の内容や既存の住宅の状態、工事を依頼するリフォーム会社などさまざまな条件によって変化します。フルリフォームの費用も含め、正確な金額を把握したいときは見積もりを出してもらうようにしましょう。

耐震補強工事の費用を少しでも軽減させるために把握しておきたいのが、耐震補強工事の費用を抑えるための以下の3つの制度です。

耐震補強工事にかかる費用は、各自治体の補助金制度を活用することで抑えられます。

補助金制度の有無や受け取るための条件、補助金の額はそれぞれの自治体によって異なりますが、東京都大田区の場合であれば、耐震診断にかかる費用の6〜8割の補助を受けたり、耐震改修にかかる費用の5〜6割を補助してもらえます。

住んでいる自治体の補助金制度については、地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイトののホームページで確認するようにしましょう。

参考：地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト

国は補助金制度こそ設けていませんが、耐震補強工事をした方に対して税金の優遇措置を設けています。その一つが、所得税の特例措置です。

この特例措置では、250万円を上限に、耐震補強工事にかかる費用の10%を所得税から控除できるようになっています。

この特例措置を受けるには、

・1981年5月31日以前に建築された建物であること
・リフォーム後の住宅が現行の耐震基準に適合するものであること

などの条件があるので、事前に詳しい内容を国土交通省のホームページで確認しておくようにしましょう。

参考：耐震改修に係る所得税額の特別控除

フルリフォームのときに耐震補強工事を行うと、固定資産税の減額も受けられるようになります。

これは、翌年度の固定資産税が2分の1に減額されるというもので、優遇を受けるには、以下の条件を満たしている必要があります。

・昭和57年1月1日以前から所在する住宅であること
・現行の耐震基準に適合する改修を行うこと
・耐震補強工事にかかる費用が50万円（税込）以上であること
・対象となる工事を令和8年3月31日までに行うこと

こちらも、詳しい内容については国土交通省のホームページで確認するようにしてください。

参考：耐震リフォームで固定資産税の減額を考えられている方へ

住宅のフルリフォームには、最低でも3ヶ月以上かかります。フルリフォームに加えて耐震補強工事までする場合は、トータルで4〜6ヶ月ほどかかることもあるため、それを踏まえて準備を進めるようにしなくてはいけません。

ただ、実際の工期は、住宅の状態やリフォームの内容、耐震補強工事の内容によって異なるので、リフォーム会社に問い合わせて確認するようにしてください。

フルリフォームのときに耐震補強するかどうか検討する上で参考になるのが、実際に耐震補強工事を行った方の事例です。フルリフォームで耐震補強した2つのお宅の事例を紹介していきます。

こちらの事例では、築40年と築年数が古く経年劣化の進んでいた店舗兼住宅をフルリフォームし、あわせて耐震補強工事も行いました。

フルリフォームでは、構造体だけを残して建物を解体。店舗として利用していた1階部分を取り込んで広い空間を実現しつつ、自然光をたっぷりと取り込めるように、中庭も取り入れました。

耐震補強工事では、基礎部分を見直すことで住宅の耐震性を向上させています。

効率と費用のことを考えると、耐震補強工事はフルリフォームのタイミングでするのがベストです。既存の住宅が現行の耐震基準を満たしていない可能性があるなど、耐震性に不安があるのであれば、耐震補強工事も含めて検討するようにしましょう。

ただ、耐震補強工事の必要性は、それぞれの住宅によって異なります。

そのため、まずはフルリフォームのタイミングで耐震チェックを行いましょう。

CRAFTでは、耐震工事の必要性も含めながらリフォームについてご相談いただけます。ぜひお気軽にご相談ください。

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