住み替えの手順とは？失敗のない家売却＆理想の住宅購入の進め方

住み替えとは、今住んでいる住宅を売却または処分して、新たに購入した住まいに移ることを指します。不動産の売却や購入が発生する点が通常の引っ越しとは異なるところであり、住み替えの大きな特徴です。「買い替え」と表現されることもありますが、住み替えと買い替えはほぼ同じ意味合いで用いられます。

「賃貸から賃貸へ」「持ち家から賃貸へ」なども広義では住み替えにあたりますが、今住んでいる住まいを売却して新たに購入した住まいに移ることを住み替えと表現するケースが多くなっています。

住み替えには適したタイミングがあります。後悔を避け、満足度を高めるためにも、よく見極めてベストなタイミングで住み替えを行うことが大切です。

「今の住まいに不満を感じるようになってきた」ときは、住み替えを検討するべきベストなタイミングです。

築年数が古くなり、細々とした修繕費が増えてきているのであれば、いっそ新しい住宅を購入して住み替えるのも一つの手です。また、今住んでいる地域の周辺施設の充実度がイマイチだったり、交通の便の悪さが目立つなども、住み替えを検討するのに適していると言えるでしょう。

家族やペットが増えて「今の住まいが狭い」と感じたり、子どもが独立して部屋が余ったときなども、住み替えを検討するのに適したタイミングだと言えます。

また、「仕事が完全在宅になった」「退職して家で過ごす時間が増えた」など、ライフスタイルが変わったときも住み替えを検討するのにおすすめのタイミングです。

老後の暮らしを考え始めた時も、住み替えを検討するのに適したタイミングです。

広い家は掃除や手入れが大変なので、あえてコンパクトな家に住み替えるという選択肢もあります。生活動線が悪い家も同様で、効率的な間取りの家に住み替えることで、快適に過ごせるようになります。また、バリアフリー住宅に住み替えるというのもおすすめです。

一般的に住宅の価値は築年数が経過すればするほど下がるものですが、東京都内の中古物件はその限りではありません。港区・千代田区・中央区・渋谷区などの都心部や、湾岸エリアの中古マンションは特にその傾向が強く、「購入時より高く売れる」というケースが多くなっています。

そのため、持ち家の資産価値が上昇しているときや維持できているときも、住み替えを検討するのに適しているタイミングだと言えます。中古物件の価格が新築時より高くなってきているこのタイミングで住み替えをして、住まいをアップグレードするのもおすすめです。

住まいを住み替えるときの進め方には「売り先行」「買い先行」という2つのパターンがあります。それぞれのパターンの流れは上記のとおりです。

売り先行と買い先行では、メリット・デメリットやおすすめのケースが異なるため、それぞれを把握し、どの方法で進めるかを決めておくことが大切です。

売り先行は、今の住まいの売却を済ませてから新しい住まいを購入する進め方です。売り先行には、以下のようなメリット・デメリットがあります。

売り先行だと今の住まいの売却に時間をかけられるため、買い先行よりも希望価格に近い条件で売却しやすくなります。また、売却代金を新しい住まいの購入資金に充てられるため、資金計画を立てやすいのもメリットです。

一方で、住まいの売却を先行すため、新居の引渡しが完了するまでは、仮住まいが必要になるというデメリットも。さらに、引っ越しが2回発生するなど、多少コストがかさみます。

買い先行は、新しい住まいを購入してから今の住まいを売却する進め方です。買い先行には、以下のようなメリット・デメリットがあります。

売り先行だと仮住まいの家賃が発生することになるので焦って新居を探すことになりがちですが、買い先行であればそういったデメリットはありません。既存の住宅に住み続けながら新しい住まいを探せるので、条件に当てはまる住宅をじっくり探すことができます。

一方で、今住んでいる住宅のローンが残っているとダブルローンになる可能性がある点には注意が必要です。また、今の住まいの売却が完了するまでは固定資産税や火災保険などの維持費がかかり続けることになります。

住宅の住み替えにかかる費用には、「売却にかかる費用」と「購入にかかる費用」があります。しっかりと資金計画を立てるためにも、費用の種類や相場感を把握しておきましょう。

自宅を売却するときに発生する費用の目安は成約価格（売却価格）の4〜6%ほどで、そのほとんどが手数料や税金です。発生する主な費用としては以下のようなものがあげられます。

譲渡所得にかかる税金は物件の保有期間によって異なり、保有期間が5年を超えていれば20.315%で済みますが、保有期間5年以下だと39.63％と高くなります。

不動産を購入するときにかかる費用の目安は物件価格の6〜10％ほどで、以下のような費用が発生します。

この他にも、新居への引っ越し代もかかりますし、家具・家電を新しくする場合はそれらの購入費など追加でかかってきます。

住み替えにかかる期間は、一般的に3ヶ月〜1年程度と幅があります。住まいの売却状況や新居探しの進み具合によって、必要な期間が大きく変わるためです。

現在の住まいの売却や新居探しをこれから始める場合は、1年以上かかることも少なくありません。

住み替えでは、既存住宅の売却と新居の購入を並行して進める必要があるため、想像以上に時間がかかります。余裕を持って進めるためにも、住み替えを検討し始めたら、できるだけ早めに準備をスタートしましょう。

住み替えで失敗しないためには、住み替えにおける注意点を把握しておくことが重要です。

家の住み替えでは、「今の住まいがいくらで売れるのか」を知ることが出発点になります。売却価格の目安がわかると、新居購入に使える予算を把握でき、無理のない資金計画を立てやすくなるためです。

新居探しは、住み替えにおいて最も時間がかかる工程の一つです。さまざまな物件が売りに出されているとは言え、希望の条件をすべて満たすような物件を見つけるのは難しく時間がかかるので、物件を探す際は希望条件に優先度をつけておくようにしましょう。

立地・広さ・間取り・眺望などの条件に優先度をつけ、予算とのバランスを考えながら物件を探すことが大切です。

住まいの住み替えは、スケジュールに余裕をもって進めることが重要です。スケジュールに余裕がないと焦って進めることになり、既存の住まいの売却や新居の購入で失敗する可能性が高くなります。

焦らず余裕をもって住み替えを進めるためにも、なるべく早く動き始めるようにしましょう。資産価値の低下や維持コストの負担増など売却長期化のリスクも避けられるようになります。

住み替えで新居を探す際は、リノベーションも視野に入れながらリサーチするのもよいでしょう。

リノベーションを前提にすることで、築年数の古い家や間取りなどが希望に合わなかった家も候補に入り、物件の選択肢が大きく広がります。好立地の物件も見つかりやすく、リノベーションによってより理想に近い住まいを実現できるため、ぜひ検討してみてください。

CRAFTではワンストップリノベーションも行っています。ご希望に合った物件のリサーチ〜購入〜リノベーション〜ご自宅の売却までトータルでお任せいただけます。窓口も一本化でき、お引越しまでスムーズです。ぜひご相談ください。

家を住み替えるときはリノベーションも視野に入れながら物件を探すのがおすすめです。実際にリノベーションして理想の家に住み替えたCRAFTの事例を紹介します。

こちらは、築14年、132㎡の広いマンションに住み替えたご夫妻の事例です。以前のマンションは広さが充分ではなく、趣味で集めた本やCD，服などが家のあちらこちらに散らかっている状態でした。

そこで、以前の住まいの倍の広さがある物件を購入。大量の本を収納できる本棚やディスプレイスペースを設けたことで、本やCDをみせながら収納できるようになりました。

こちらも、住んでいるマンションが手狭になったため、住み替えた事例です。

ご一家と愛犬がゆったり暮らせるよう、広いタワーマンションの一室を購入。家族構成に合わせて部屋数を減らしつつ、個室など一つ一つの空間に余裕を持たせ、収納も充実させました。プライベートシェフを呼んでゲストをもてなすなど来客が多いことも考慮して、LDKを拡大し、大きなアイランドキッチンも導入しています。

これらのリノベーションによって、華やかなライフスタイルを実現してくれる理想の空間に生まれ変わりました。

こちらは、マンションから戸建てに住み替えた事例です。購入された2階建ての戸建てを、ご家族のライフスタイルに合わせてデザインリノベーションしました。

独立して配置されていたキッチンの壁を取り払い、隣接していたホールも取り込んでLDKを大空間に。リビングとダイニングの間の壁面にはキャットウォークを配置し、大切な家族の一員である愛猫たちが快適に過ごせるようにしました。

WIC（ウォークインクロゼット）を設けて寝室とひと続きにするなど、生活動線にも配慮しています。

住宅の住み替えに関する、よくある質問をまとめました。

住み替えローンを活用すれば、住宅ローンの残債があっても売却して住み替えられます。本来であれば、売却する前にローンを完済して抵当権を抹消しなければいけませんが、住宅ローンの残債分と新居の購入費用をまとめて借入できる住み替えローンを活用することで、ローンが残っていても住み替えが可能です。

住み替えで利用できる控除や特例としては、以下の3つがあげられます。

適用には条件があるので、不動産会社に相談しながら進めるようにしましょう。

あくまで一例ではありますが、築10年〜20年で住み替える方が多く、全体の約3割にのぼります。次いで築3年〜10年が全体の約2割となっています。

住み替えの理由はそれぞれですが、「今の住まいの資産価値が高いときに売ってしまおう」「資産価値が下がる前に売却しよう」と考える人が多いようです。また、築10年〜20年は住まいの劣化が気になったり、ライフスタイルが変わりやすいタイミングでもあります。

家の住み替えでは、「買い先行」でない限りは仮住まいが必要です。

仮住まいの用意にかかる労力や費用を抑えたいのであれば、住み替え先となる住宅を先に購入する、買い先行で進めるようにしましょう。

ただし買い先行でも、フルリノベーションを行う場合はご自宅の引き渡しが先になり、仮住まいが必要になるケースはあります。

中古物件を購入する方の大半は、規模の大小はありますが何らかのリノベーションを行うことがほとんどです。

ただし物件によってはすでにリノベーションされていたり、築浅でほとんど新築のような場合もあります。

必ずしもリノベーションが必要だとは言えませんが、物件の状態や間取りによっては検討してもよいでしょう。

引越し後にリノベするとなるとまた仮住まいが必要になるため、いずれやるつもりなら「引越し前」がおすすめです。

もし希望エリアがあるなら、中古も視野に入れるほうがよいでしょう、新築には、建てられる土地が限られる分、条件に一致する物件を見つけるのが難しくなるためです。

高齢者の方が住み替えるときは、以下の点を意識しながら物件を探しましょう。

高齢になると体力が低下するので、バリアフリーかどうかは非常に重要です。また、交通の便がよく周辺施設が充実している場所にあると高齢の方でも非常に生活しやすくなります。

住み替えでよくある失敗として特に多いのが、物件選びでの失敗です。間取りが家族構成やライフスタイルに合わなかったり動線がイマイチで生活しづらいという失敗だけでなく、周辺施設の充実度や交通の便が悪いなどの失敗も少なくありません。

住宅の住み替えでは、物件選びがとても重要になるので、不動産会社の担当者にいろいろと相談しつつリサーチしましょう。

住まいの住み替えは、より理想的な環境で快適に暮らすための最適な手段の一つです。ライフスタイルや家族構成の変化によって今の住まいでの生活が不便に感じるようになってきたときは、住み替えを検討してみるのがおすすめだと言えます。

ただし、住み替えは「不動産の売却」「不動産の購入」「仮住まいの準備」など、さまざまな工程があり、時間もかかります。また、物件選びで失敗するケースも少なくないので、プロに相談しながら進めるのが一番です。

CRAFTは、住まいの売却から新居の購入、リノベーションまでトータルでお任せいただけるリフォーム会社です。理想の住まいを実現するためのリノベーションを前提とした住み替えを全力でサポートいたします。

青山にあるショールームでは、ショールームを見学しながら住み替えやリノベーションについて、どのようなこともご相談いただけます。

無料でお住まいの売却や物件の購入、リノベーションについてご相談いただけますので、ぜひお気軽にお越しください。