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リフォーム前のマンションは物件数が少なく、見つかりにくい傾向があります。今回は、リフォーム前の中古マンションが見つかりにくい理由に触れながら、具体的な探し方や物件選びにおけるチェックポイントなどについて紹介していきます。
（作成日2023.11.2 更新日2024.1.17）
リフォーム前の中古マンションが見つかりにくい理由
リフォーム前の中古マンションの情報が見つかりにくいのは、買い手を見つけるために売り手が「リフォームをして」売りに出す物件が多いからです。
リフォーム前の中古マンションはリフォーム前提で物件を購入する人にとっては魅力的ですが、中古マンションの購入を検討している人すべてがリフォームを検討しているわけではありません。リフォームにはお金がかかるため、リフォームせずにそのまま入居できる「リノベ済みの中古マンション」を探している人もいます。
建設してから20〜30年以上経過した古いマンションは売却しづらい傾向があるため、リフォームで綺麗な状態にしてから売りに出されるケースが多くなっているわけです。
リフォーム前中古マンションの魅力
リフォームされていないリフォーム前の中古マンションには、「価格」と「リフォームの自由度」という2つの魅力があります。
価格
リフォーム済みの中古マンションだとリフォームにかかった費用を上乗せした状態で売却価格を決めるため価格が高くなりがちですが、リフォーム前の中古マンションは、リフォーム価格が上乗せされることがないためお得に購入しやすくなっています。リフォームの自由度
手が加えられていない状態で売りに出されるので、リフォームの自由度が高く、理想通りの部屋を実現しやすいというメリットも。リフォームを前提に中古マンションを購入するのであれば、リフォーム前の物件を選ぶべきでしょう。
リフォーム前の中古マンションを探す方法
リフォーム前の中古マンションの具体的な探し方としては、
・ワンストップリノベーションの会社に依頼する
・不動産のポータルサイトで探す
・SNSで探す
・不動産情報誌や新聞で探す
・不動産会社に相談する
などの方法があります。
それぞれの方法について詳しく解説していきます。
1. ワンストップリノベーションの会社に依頼する
リフォーム前の中古マンションを探す方法の中でも特におすすめなのが、CRAFTのようにワンストップリノベーションにも対応している会社に依頼する方法です。
ワンストップリノベーションとは、物件のリサーチからリノベーションまでトータルでサポートすること。リフォームやリノベーションの内容を踏まえた上で物件を探してくれるので、中古マンションを購入した後になってから「やりたいリノベーションができない物件だった…」というトラブルが発生しづらくなっています。
また、リノベーションまでトータルで行う会社という性質上、リフォーム前の物件を探すことが得意です。
2. 不動産のポータルサイトで探す
不動産物件の探し方の中でも特にオーソドックスな方法だと言えるのが、不動産のポータルサイトで探す方法です。不動産のポータルサイトには膨大な物件の情報が掲載されていますし、パソコンやスマートフォンでリサーチできるという手軽さもあります。
掲載されている情報が古く、目星をつけた物件がすでに売却済みだったり、新しい物件の情報が掲載されていないこともありますが、積極的に活用したいリサーチ方法の一つです。
3. SNSで探す
近年取り入れる方が増えてきているのが、SNSで物件情報をリサーチする方法です。
最近は、
・YouTube
などのSNSで物件情報を発信している不動産会社が増えてきているので、それらのSNSを活用してリサーチすることで理想的な物件が見つかることがあります。
特に情報量が多いのがTwitterで、他の方法ではなかなか見つけられないような物件が見つかることもあるので、一度リサーチしてみることをおすすめします。
4. 不動産情報誌や新聞で探す
リフォーム前の中古マンションは、不動産情報誌や新聞で探すこともできます。
アナログなリサーチ方法で、リサーチできる物件の情報が少なく掲載されている情報が古い可能性があるなどのデメリットがありますが、掘り出し物の物件が見つかる方法でもあります。
メインのリサーチ方法としてはおすすめできませんが、定期的に目を通しておくことをおすすめします。
5. 不動産会社に相談する
不動産会社に相談する方法も、オーソドックスな物件のリサーチ方法の一つです。リフォームを前提に探すのであればやはりワンストップリノベーションの会社に相談するべきだと言えますが、「とりあえず候補になりそうな物件を探したい！」というときには重宝します。
ただ、担当者がリフォームの知識を持ち合わせていないケースが多いので、魅力的な物件が見つかっても焦って購入したりせず、やりたいリフォームができる物件かどうかをきちんと確認した上で購入するようにしましょう。購入前にリノベーション会社に声をかけ、「どのようなリノベができるか、費用はいくらくらいかかるか」を確認するのもおすすめ。CRAFTでは購入前の物件でも現地を確認し、アドバイスさせていただきます。
物件探しを依頼する会社の選び方
中古マンションの購入に対する満足度は購入する物件によって決まるといっても過言ではありませんが、満足できる魅力的な物件を購入する上で重要になってくるのが物件探しを依頼する会社選びです。
サポートしてもらう会社を選ぶ上で意識するべきポイントはいくつかありますが、特に重要だと言えるのが、
・実績
・提案力
・担当者の対応
の、3点です。
実績が豊富な会社は中古マンションのリフォームに関するノウハウが豊富ですし、リフォーム前のマンションのリサーチ力も高いので安心して任せることができます。
大規模なリフォームを行う際は、いかに予算内でこちらの要望を形にしてくれるかが重要になるため、提案力の高い会社かどうかも重要なポイントになります。
また、担当者の対応にも注目しながら選ぶようにしましょう。いくら実績があって提案力の高い会社でも、誠意をもって対応してくれない会社には依頼するべきではありません。
リフォーム前の中古マンションを探すときのチェックポイント
先ほど紹介した方法でリフォーム前の中古マンションを探し始める場合、物件選びで後悔しないために押さえておくべきポイントがいくつかあります。
代表的なポイントとしてあげられるのが、
・価格
・耐震性能
・建物の状態
・周辺環境
・災害リスク
・日当たり・風通し
・マンションの構造
・配管方式
・利用規約
の、9点です。
それぞれ詳しく解説していきます。
1. 価格
まずチェックしておきたいのが物件の価格です。
マンションの価格はエリアや広さ、間取り、階数などさまざまな条件によって異なりますが、リフォームにかける予算をより多く確保するためにも、物件の購入にかかる費用はなるべく抑えるようにしなければいけません。
まずは物件に求める条件を明確にし、その条件に当てはまるリフォーム前の中古マンションをリサーチして、おおよその相場を算出しましょう。
算出した相場を参考にしながらリサーチすることで、相場よりも極端に高い価格での物件の購入を防げるようになります。
2. 耐震性能
マンションは、
・RC造（鉄筋コンクリート造）
・SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）
・S造（鉄骨造）
など、耐震性能や耐久性が高い構造で建てられているものがほとんどです。
ただ、現存しているマンションの耐震性能には旧耐震基準と新耐震基準があり、新耐震基準で建てられたマンションの方がより地震に強いので、新耐震基準で建てられた中古マンションを選ぶようにしましょう。
3. 建物の状態
リフォームにかかる費用に関係してくるのが建物の状態です。
リフォームにかかる費用を少しでも抑えたいと考えるのであれば、建物の状態についてもしっかりと確認しておかなくてはいけません。状態が悪くさまざまな箇所の補修が必要になる中古マンションを購入すると、リフォームの費用がかさんでしまうため注意が必要です。
自分でチェックしたり判断するのが難しい場合は、住宅診断（ホームインスペクション）を検討しましょう。
4. 周辺環境
リフォーム前の中古マンションを購入する際は、周辺環境もチェックしておかなくてはいけません。駅やバス停が近くにあり、公共交通機関が利用しやすい環境であるかどうかはもちろん、スーパーや病院など、普段の生活に欠かせない施設が利用しやすい距離にあるかどうかも重要になります。
小さなお子さんがいるのであれば、家の周りや登下校時に通るエリアの治安についても確認しておくようにしましょう。
5. 災害リスク
万が一の事態に備えるために確認しておくべきなのが、災害リスクです。
物件が災害リスクの高いエリアにあると、
・地震
・洪水
・土砂崩れ
などの災害が発生したときに被害にあってしまう可能性が高くなります。
マンションが建っているエリアの災害リスクは国や自治体が公開しているハザードマップで確認できるので、こちらも事前に確認しておくようにしてください。
参考：国土交通省「重ねるハザードマップ」
6. 日当たり・風通し
購入したマンションで快適に過ごせるかどうかに大きく影響するのが、日当たりと風通しです。日当たりが悪いと部屋の中が暗く感じられますし、風通しが悪い物件だとカビに悩まされる可能性が高くなります。
リフォーム前の中古マンションを探す際は、それぞれの部屋の日当たりを確認し、窓を開けて風が通るかどうかチェックするようにしましょう。
7. マンションの構造
リフォームを前提に中古マンションを購入するのであれば、マンションの構造もチェックが必要です。
マンションの構造には、柱と梁で建物を支える「ラーメン構造」と、壁で支える「壁式構造」という2種類の構造があります。ラーメン構造のマンションは比較的柔軟に間取りを変更できますが、壁式構造は取り除けない壁があるという性質上、リフォームの自由度が制限されてしまいがちです。
間取りを変更するような大掛かりなリフォームを検討しているのであれば、ラーメン構造のマンションを中心にリサーチするようにしましょう。
8. 配管方式
水まわりの移動を伴うリフォームを検討するときにチェックしておかなくてはいけないのが、配管方式です。
配管方式は、水まわりの住宅設備をどれだけ柔軟に移動できるかに大きく影響します。二重床のマンションは床下のスペースが広く確保されており、勾配を確保しやすいというメリットがあるため、水まわりの移動を伴うリフォームが行いやすくなっています。
一方、床スラブ貫通配管など水まわりの移動が柔軟に行えないタイプの配管方式もあるので、水まわりの移動を考えているのであれば配管方式についても忘れずにチェックしておくようにしましょう。
9. 利用規約
集合住宅であるマンションには管理規約がありますが、この管理規約によってリフォームの内容が制限されてしまうこともあるので注意しなくてはいけません。
管理規約によって水まわり設備の移動を禁止しているマンションもありますし、床材の変更を禁止しているマンションもあるので、やりたいリフォームが管理規約によって禁止されていないか事前にしっかりと確認しておくようにしましょう。
〈まとめ〉リフォーム前の中古マンション探しはワンストップリノベーションの会社に任せよう
リフォーム前の中古マンションは、
・ワンストップリノベーションの会社に依頼する
・不動産のポータルサイトで探す
・SNSで探す
・不動産情報誌や新聞で探す
・不動産会社に相談する
などの探し方で探すことができますが、リフォームして売却するケースが増えてきているため、イメージ通りの物件がなかなか見つからないことも多々あります。
物件探しが難航しているのであれば、リフォーム前の物件探しに精通しているワンストップリノベーションの会社にサポートしてもらうようにしましょう。
ワンストップリノベーションの会社であれば、物件探しからリフォームまでトータルで任せることができるので、物件選びで失敗するようなこともありません。
CRAFTでは、リフォーム前の中古マンションのリサーチからリフォームまでトータルでサポートさせていただきます。ぜひ一度ご相談ください。
＜著者＞上原 宏介
住宅関連のコンテンツ作成を得意とするライター。専門的な言葉や用語が多くわかりづらくなってしまいがちな建築・リフォーム関連の情報をわかりやすくお伝えしています。さまざまな媒体で建築・リフォーム・不動産関連のコラムを多数執筆中。
