目次
スケルトンリフォームでよくある後悔や、費用、できること・できないこと、メリット・デメリットなどについて、実際にリフォーム事例を交えながら解説します。
（作成日 2023.9.30 更新日2024.12.11）
スケルトンリフォームでできること・できないこと
スケルトンリフォームでできること
住宅のスケルトンリフォームでできることは多岐にわたりますが、代表的なものとしては以下のような工事があげられます。
- ・住宅全体のデザインの変更
- ・間取りの変更
- ・設備のグレードアップ
- ・耐震性・断熱性の強化
スケルトンリフォームは内装部分を撤去して行うため、壁や床、天井に用いられている建材を変更して、住宅全体のデザインを大きく変更できます。
また、部屋を増やす・部屋を減らして一部屋を広くする・水回り設備の場所を変えるなども対応可能です。さらに、住宅設備を新しいものに入れ替えたり、住宅の耐震性や断熱性能を強化することもできます。
スケルトンリフォームでできないこと
住宅のスケルトンリフォームにはできないこともあります。
- ・構造部分の工事
- ・著しく老朽化した建物のフルリフォーム（戸建て）
- ・共用部分の工事（マンション）
スケルトンリフォームは、構造部分を活かしながら行うリフォーム方法です。そのため、構造部分以外が工事の主な対象になります。
また、住宅の構造によって間取りの変更が制限されることもあります。著しく老朽化が進んでいる建物だと、スケルトンリフォームよりも建て替えの方が現実的と判断されるケースも。
マンションは専有部分と共用部分に分かれていますが、リフォームできるのは専有部分のみで、共用部分は対象外となります。
スケルトンリフォームのメリット
自由度が高い
スケルトンリフォームは、一度解体して構造躯体の状態にしてから行うということもあって、非常に自由度の高いリフォーム方法です。
- ・壁や床を好みの色や素材のものに変更する
- ・使っていない部屋を取り込んでリビングを広くする
- ・間取りを大きく変更して使い勝手のいい導線を取り入れる
など、さまざまな工事に対応できます。
使い勝手が悪かったり、使っていない部屋があるなど、今の住宅に対する不満を取り払って理想通りの空間にしたいときにうってつけのリフォーム方法だと言えます。
新築や建て替えよりコストを抑えやすい
理想通りの住宅を手に入れる方法としては、注文住宅を新築したり、今の住宅を一度解体して建て替えるなどの方法もあります。しかし、これらはいずれも基礎の部分から住宅を作る、コストのかかる方法です。
一方、スケルトンリフォームの場合、内装部分こそ撤去するものの、構造躯体は既存のものを活かしながらリフォームします。そのため、新築や建て替えよりもコストを抑えやすいというメリットがあります。
見えない部分もアップデートできる
スケルトンリフォームは、壁や床などの内装部分を一度解体するため、通常のリフォームであれば見えない部分の状態も確認できます。
また、必要であれば、
- ・耐震補強工事
- ・断熱工事
- ・配管や配線の交換
などの工事をあわせて行うことも可能です。
通常であれば見えない部分の状態をしっかりと確認して、アップデートできるのも、スケルトンリフォームの大きなメリットだと言えます。
スケルトンリフォームのデメリット
プランが制限されるケースがある
「スケルトンリフォームでできないこと」の部分で紹介したとおり、住宅の構造によってはスケルトンリフォームの内容に制限がかかることがあります。また、マンションのスケルトンリフォームでは、管理規約によってリフォームの内容が制限されてしまうことも。
スケルトンリフォームをする際は、リフォーム会社に相談して、やりたいリフォームができるかどうか確認しておくようにしましょう。
コストがかかる
スケルトンリフォームの費用は、部分リフォームよりも高くなります。部分リフォームは、キッチンやトイレなど特定の箇所のみがリフォームの対象となり、リフォームの内容も限定的です。
一方、スケルトンリフォームは住宅全体が対象となるため、どうしても部分リフォームより高額になります。
工期が長く仮住まいの準備が必要
スケルトンリフォームは大規模な工事になるため、工期が長くなりがちです。実際の工期はそれぞれのケースで異なりますが、短くても3ヶ月程度、長いと6ヶ月以上かかることもあります。
また、工事の範囲が住宅全体に及ぶため、工事期間中は住み続けることができません。仮住まいを用意し、工事が完了するまではそこで生活することになります。
スケルトンリフォームの費用相場
マンションをスケルトンリフォームする際の費用相場は、「35万円/㎡〜」です。間取りの変更などオーダーメイドでこだわった上級グレードのスケルトンリフォームするのであれば、100㎡のマンションで3,500万円ほどは見ておいた方がよいでしょう。
一方、戸建ては、高品質なグレードでスケルトンリフォームする場合、木造「30万円/㎡〜」、RC造・鉄骨造「35万円/㎡〜」ほどは見ておきましょう。仮に200㎡の木造住宅をスケルトンリフォームするのであれば、6,000万円以上はかかります。
もちろん、上記はあくまでも参考価格です。実際は「リフォーム内容」や「建物の状況」によるため、具体的な金額を知りたい方はリフォーム会社に直接問い合わせましょう。CRAFTでは青山・自由が丘のモデルルームで見学・相談会を行なっており、「ご希望のリフォームをいくらくらいで実現できるか」をお伝えさせていただいています。
スケルトンリフォームがおすすめなケース
部分的なリフォームではなくスケルトンリフォームがおすすめなケースとしては、
- ・住宅のデザインや機能を刷新したいとき
- ・家族構成が変わって間取りを変更したいとき
- ・生活動線や家事動線が悪いと感じるとき
- ・住宅が古くなって不満や不安が出てきたとき
などがあげられます。
スケルトンリフォームは住宅をまるごと変えられるリフォーム方法で、間取りの変更などにも対応できます。そのため、住宅のデザインや機能を刷新したいときや、家族構成が変わって暮らしが変わるときなどのタイミングに適しています。また、間取りを変更できるので、「生活動線が悪い」と感じるときにもおすすめだと言えます。
住宅が古くなってくると耐震性や断熱性能などに不満や不安が出てくるようになりますが、そのようなケースにも対応可能です。
スケルトンリフォームの事例（間取り図付き）
ここからは、スケルトンリフォームで何ができるか？を見ていきましょう。CRAFTの事例とともにご紹介します。
事例1：大きく回遊できる家〈マンション〉
都内のタワーマンションは、ご夫婦と愛犬がゆったりと過ごせるようスケルトンリフォームしました。部屋数を減らして3LDKから2LDKへと間取り変更。さらにキッチンをオープンにし、大空間のLDKを叶えています。寝室～WTC～洗面室～LDKをつなげ、邸内を大きく回遊させることにより、スムーズな生活動線を生み出したこともポイントです。インテリアは「ナチュラルモダン」がコンセプト。グレージュで上品にまとめ、ご愛用のCassinaのソファやBaccaratのシャンデリアが溶け込むように計画しました。
事例2：パークビューを望む1LDK〈マンション〉
お子さまたちの独立をきっかけに、パークビューのマンションを購入したご夫婦。スケルトンリフォームにより、ワンルームにもなる1LDKへと間取り変更しました。公園の景色に面したバルコニー側は、すべてリビング・ダイニングに。リビングの一角には、景色を眺めながら静かに過ごせる暖炉スペースを設置しています。キッチンを挟んだ先のベッドルームは、ウッドシャッターでゆるやかに間仕切り。開放すればリビングと連続し、やわらかな朝の空を感じることができます。
事例3：吹き抜けとスケルトン階段のあるリビング〈戸建て〉
ご実家を譲り受け、住み替えることになった戸建て。ご夫婦の暮らしに合わせてスケルトンリフォームしました。部屋が細かく仕切られ、窮屈な印象だったことから、2つの和室をとりこんで広々としたLDKに。リビングとダイニングには吹き抜けを設け、スケルトン階段を新設。暗かったLDKに開放感が生まれ、たっぷりの自然光を感じながら心地よく過ごせるようになりました。リビングと玄関ホールの間はFIXガラスで仕切り、柱をリズミカルに配置。玄関ホールを箱のように見せています。
事例4：スムーズな生活動線に〈戸建て〉
「LDKが過ごしにくい」「浴室と寝室が離れすぎ」といった過ごしにくさを感じていたことから、スケルトンリフォームをすることに。寝室を移動してLDKを拡大しつつ、縦長の間延びしたイメージを避けるために、壁を立ち上げて背面をDVDライブラリーとしています。リビングの一角にはドッグスペースをレイアウト。寝室は移動し、浴室やWICなどのプライベート空間を一カ所にまとめ、生活動線と短縮したこともポイントです。寝室～WIC～玄関をつなげることで、外出・帰宅の動線をスムーズにしました。
スケルトンリフォームでありがちな後悔5つ＜マンション・戸建て＞
マンションと戸建てでありがちな「スケルトンリフォームの後悔」について解説します。
1.希望通りの間取りにできなかった
スケルトンリフォームは、住宅の骨組みだけを残しつつ天井・壁・床をすべて取り払って行うリフォームを指します。そのため、原則は間取りの大幅な変更が可能です。
しかし、100％自分の思い通りの間取りにできるわけではありません。戸建ては住宅の構造によっては撤去できない壁があったり、マンションは管理規約で間取りの変更が禁止されている場合もあります。
間取り変更にどのような制限があるか、必ず事前に確認しておきましょう。構造による制限がある場合でも、工夫によって理想の間取りに近づけられることもあります。
2.老朽化で建て替えが必要になった
スケルトンリフォームを検討していても、物件の老朽化が激しい場合は「建て替え」が必要となることもあります。
築年数が何十年と経過している物件は、解体工事を開始してから支柱・天井・壁・床の問題が発覚する場合もあります。例えば、基礎部分の腐食の他、シロアリによる被害も珍しくありません。
特に中古戸建てを買ってスケルトンリフォームを検討している場合は、必ず購入前に状態をチェックすることが大切。CRAFTでは購入前に無料でホームインスペクションを実施しているため、安心して購入をご判断いただけます。
3.仮住まいの家賃を忘れていた
スケルトンリフォームは基礎部分を残すため、新築や建て替えよりも比較的工期は短いのが特徴です。しかし、理想の住まいを実現するためにこだわりを詰め込みすぎると、その分工期も長くなってしまいます。
その結果、仮住まいの家賃がかさんでしまうことも珍しくありません。スケルトンリフォームの工期の目安は2ヶ月〜4ヶ月が平均とされるため、最低でも2ヶ月〜4ヶ月分の家賃を用意しなくてはなりません。
仮に1ヶ月で10万円の家賃であれば、20万円〜40万円は別途で用意しておかねばならない計算です。もちろん、工期が4ヶ月〜6ヶ月ほどかかる場合もあるため、仮住まいの家賃についても考えておく必要があります。
4.予算をオーバーしてしまった
スケルトンリフォームは新築や建て替えと比較すると、費用を抑えられるのが特徴です。しかし、物件にダメージが残っている場合は、その修復や補修だけで相応の費用がかかってしまいます。
結局、想定していた予算を大幅にオーバーしてしまうこともあるかもしれません。
築年数が古い物件ほど老朽化が激しく、修繕部分も出てきます。そのため、古い物件をスケルトンリフォームして予算オーバーとなり、後悔するケースもあることを知っておきましょう。
5.完成後がイメージと違った
スケルトンリフォームは、「完成後のイメージが想像と違っていた」ことで後悔するケースもあります。図面だけでは、リフォーム完了後の状態を想像するのが難しいためです。
そのため、設計の段階で何度も打ち合わせを行い、より理想の住宅にできるようリフォーム会社と協力することが大切です。
スケルトンリフォームの失敗や後悔を防ぐには？
ここからは、スケルトンリフォームの失敗や後悔を防ぐ方法について解説します。失敗したくない方はぜひ知っておきましょう。
〈1〉リフォームの目的を明確にする
スケルトンリフォームを行う前に、「子育てしやすい家に」「親と程よい距離感で同居したい」など、明確なリフォームの目的を考えることが重要です。
目的が曖昧のまま計画を進めてしまうと、後になってから「ここはこうすれば良かった」という場面が出てきます。物件の状況やご希望次第では建て替えの方が効率的な可能性もあるため、スケルトンリフォームでなければならない理由は何なのかを一度整理しておきましょう。
〈2〉リフォームの優先順位を考える
スケルトンリフォームでやりたいことに優先順位をつけることも大切です。
・2LDKから3LDKに間取りを変更したい
・窓や吹き抜けをつくりたい
・断熱性を高めたい
・キッチンの位置を変えたい
・バリアフリー化したい
・省エネ化したい
ざっと挙げるだけでも、スケルトンリフォームの要望はたくさん出てくるかと思います。しかし、その要望の中には優先順位の高いものと低いものがあるはずです。
一度、要望をメモ帳などにリスト化し、その中で優先順位を決めていきましょう。
例えば、最も優先順位の高いものを「10」、最も優先順位の低いものを「1」という具合に振り分けるのがおすすめです。もしくは「絶対にやってもらいたい工事」「できたらやってもらいたい工事」などに振り分けておくのもありです。
〈3〉リフォームの予算を明確にする
前述では「スケルトンリフォーム＝予算オーバーになりがち」と説明しましたが、しっかりと予算を割り出して工事の内容を決めていけば、予算を大幅に超えることはありません。
「中庭を作りたい」「外交や外壁も一新したい」「サッシも全て交換したい」などと希望を詰め込み過ぎると、予算を超えてしまうこともあります。しかし、先に予算を決めてしまえば、後はそれに沿って工事の内容を決めていくだけです。
そのため、先にリフォームの予算を決めてしまうのがおすすめです。
〈4〉リフォームの工期を把握する
スケルトンリフォームは、数ヶ月〜半年以内に「着工〜竣工」まで終わるのが一般的です。しかし解体後に思わぬ劣化が見つかり追加工事が必要な場合は、工期が伸びます。
そうなると仮住まいの家賃が膨らんでしまいます。近くに実家があって家賃がかからない場合は問題ないですが、仮住まい用に物件を借りるとなるとそれ相応の家賃が必要です。
そのため、あらかじめスケルトンリフォームの日程を把握し、仮住まいの期間がどれくらいになるのかも把握しておきましょう。
〈5〉完成後のイメージを共有する
スケルトンリフォームは「完成後のイメージと違う」という事態に陥ることもあるため、工事を開始する前に完成後のイメージは共有しておきましょう。
リフォーム会社によっては設計図だけで説明する場合もありますが、可能であれば事前にイメージしやすいスケッチや模型などを用意してもらうのがおすすめです。
CRAFTではプランのご提案時にリフォーム後がわかる完成イメージCGを作成。理想のイメージと完成にほとんどブレがありません。
〈6〉リフォーム会社との相性を確かめる
フルリフォーム会社は多く存在するため、相性の良いリフォーム会社もあれば相性の悪いリフォーム会社もあります。「デザイン性が好みかどうか」もそのひとつ。各社のリノベーション事例を見て、イメージする空間に近いかもチェックしておきましょう。
そのため、可能であれば複数のリフォーム会社の担当者と打ち合わせし、質問のしやすさや相談のしやすさを確認しましょう。ただし打ち合わせには時間も労力も必要となるため、「相談は多くても3社」に留めておくのがおすすめです。
〈7〉近隣住民に配慮する
スケルトンリフォームの工事が始まる際は、近所の方への挨拶も忘れずに済ませておきましょう。
工事期間中は施工会社の車が道路に停められるだけでなく、騒音や振動が発生することもあります。何も告知なしに工事が始まってしまうと、周辺の方は驚いてしまうかもしれません。
それが余計なトラブルの原因となる場合もあるため、工事の前には挨拶が鉄則です。CRAFTではオーナーさまに代わって、近隣挨拶や管理会社への申請を行います。また、解体工事など騒音が出やすい作業の場合は窓を閉め切る・手作業で行うなど徹底して配慮しています。
スケルトンリフォームの流れと工期
| 工程 | 概要 |
|---|---|
| ご相談 | ・現地調査 ・ヒアリング |
| 基本プランの作成・見積り | ・基本プランの作成 ・概算見積り ・VRの作成 |
| 設計契約・詳細打ち合わせ | ・設計契約の締結 ・詳細の打合せ ・実施設計図の作成 ・予算調整 ・再見積書の提示 |
| 工事請負契約・着工 | ・請負契約の締結 ・本着工 ・中間検査 ・完了検査 |
| お引渡し | ・仕上がりなどの確認 ・設備機器などの取り扱いに関する説明 ・各メーカーの保証書のお渡し ・工事中写真のお渡し |
※工程1〜3（戸建て：約2〜3ヵ月、マンション：約2〜3ヵ月）、工程4〜5（戸建て：約3〜5ヵ月、マンション：約2〜5ヵ月）
スケルトンリフォームは、当然ながら部分リフォームや表層リフォームよりも工期が長くなります。お引越し希望日がある方は早めにリフォーム会社に相談しましょう。
スケルトンリフォームのQ&A
Q 建て替えとスケルトンリフォーム、どちらにするかの判断基準は？
リフォーム会社に相談した結果、建て替えよりもスケルトンリフォームの方がコストを抑えられそうであれば、迷うことなくスケルトンリフォームがおすすめです。
一方、
- ・耐震補強工事
- ・構造躯体の補修
- ・断熱工事
- ・配管や配線の交換
などの工事が必要になると、建て替えと同じぐらいの費用がかかったり、建て替えよりも高くついてしまうことがあります。
そのようなケースでは、スケルトンリフォームではなく建て替えを検討するべきだと言えるでしょう。
＊関連コラム＊
戸建てのフルリフォームと建て替えの違い。迷ったときの判断ポイントまとめ
Q 再建築不可物件でもスケルトンリフォームはできますか？
再建築不可物件でも、スケルトンリフォームはできます。
「建築確認申請が不要なリフォームのみ」という制限はありますが、このルールから逸脱しなければリフォームできるので、スケルトンリフォームは再建築不可物件に住んでいる方にもおすすめのリフォーム方法だと言えます。
〈まとめ〉マンション・戸建てのスケルトンリフォームで理想の住まいに
ご紹介したように、スケルトンリフォームでは理想の家にできる反面、後悔するリスクも孕んでいます。そのため、失敗しないよう目的や優先順位を考え、予算や工期についてもリフォーム会社と話し合っておくのが賢明です。
CRAFTではなお、VR・CG画像でイメージを共有するため、完成後の住宅も想像しやすいのが特徴です。スケルトンリフォームの実績豊富で細かな要望にも的確に応えられます。
今まで担当した物件の事例写真も豊富に用意しておりますので、「リフォーム後をしっかりイメージしたい」という方も安心してご依頼いただけます。ぜひお気軽にご相談ください。
＜著者＞CRAFT 編集部
一級建築士・二級建築士・インテリアコーディネーター・一級建築施工管理技士・二級建築施工管理技士・宅地建物取引士が在籍。さまざまな知識を持つプロフェッショナル集団が、リノベーションや物件購入についてわかりやすく解説します。
