築30年～35年の家はリフォームすべき？ 建て替えはもったいない？ 判断ポイントは費用・建物状態・法規制・やりたいこと

結論から言うと、築30～35年の家は柱や梁といった構造の状態が良ければ、リフォームがおすすめです。構造躯体を活かしながら、リフォーム工事によって耐震性や断熱性などの基本性能を引き上げられるからです。

費用面でもメリットが多く、建て替えに比べておおよそ1/2の費用で、新築のように住まい全体を一新できます。費用対効果の観点から、『建て替えはもったいないのでは？』と感じる方が多いのもそのためです。

ただし、注意点もあります。戸建ては内部の状況が見えづらく、外観や内装はキレイでも、想像以上に劣化が進んでいるケースがあります。改修を何度も繰り返すより、一気に建て替えた方が合理的なケースも。「建物の状況」「リフォームにかかる費用」などをリフォーム会社に確認したうえで、「リフォームか建て替えか」を判断しましょう。

メンテナンス状況によってその程度は異なりますが、築30年～築35年は下記のような症状が出てくる年代です。

●内装の劣化
床のきしみや沈み、クロス（壁紙）の剥がれ・変色などが見られるようになります。日常生活に支障はなくても、「古さ」を感じやすい部分です。

●屋根・外壁の劣化
屋根や外壁には、ひび割れ（クラック）や塗装の劣化、コーキングの切れなどが起こりやすくなります。これらを放置すると、防水性が低下し、雨漏りの原因になることもあります。

●断熱材の劣化
築年数が経つと、壁や天井に入っている断熱材が湿気などで劣化し、本来の性能を発揮できなくなることがあります。「冬は寒く、夏は暑い」と感じやすくなるのは、断熱材による影響が大きいです。

●構造部分の劣化
防水性や防蟻（シロアリ対策）効果が低下し、軽度の腐食やシロアリ被害が進んでいる場合があります。

●設備の老朽化
給排水管の錆びや詰まり、キッチン・浴室・トイレといった水回り設備の故障が起こりやすくなります。故障や水漏れをきっかけに、「せっかくなら」とフルリフォームを検討する方も多い傾向です。

こうした症状のほとんどは、基本的にはリフォームで解消可能です。リフォーム前にしっかりと建物状態を調査し、必要があれば補修しておくと、安心して長く暮らせます。

築30～35年の家は建物の個体差が大きく、ひとつの軸だけでは判断しづらい傾向です。そのため、「費用」「建物の状態」「やりたいこと」の3つの視点から考えていきましょう。

「費用」で判断する
「建物の状態」から判断する
「法規制」から判断する
「やりたい工事内容」で判断する

まず判断材料のひとつにしたいのが「費用」です。下記に、建て替えとフルリフォームの費用感をまとめました。

フルリフォームであれば、建て替えの約1/2の費用に抑えつつ、新築のように一新できるケースは多くなります。新築は解体費や、杭・地盤改良などの費用がかかる一方、リフォームでは不要なことが多いのが大きな理由です。

そのため、状態が良い家であれば「コストをかけて建て替えるより、リフォームで間取り・デザイン・性能を一新する方がよい」と考える方も少なくありません。

以下のように「建物の不具合をリフォームで解消できない」場合は、何度も回収を繰り返すより、建て替えの方が合理的・経済的なケースもあります。とくに、構造部分まで劣化が進んでいると、リフォームで対応できても、費用が高額になることも。

いずれにしても上記の不具合は、外観や内装だけでは判断しにくいため、CRAFTのような専門家による現地調査（床下・小屋裏など）のチェックが欠かせません。迷っている場合は、まずリフォーム会社に相談し「リフォームで直せる範囲か」を整理すると、判断しやすくなるでしょう。

建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に敷地が2m以上接している必要があります。この接道条件を満たさない場合は「再建築不可」となり、建て替えができません。また、幅4m未満の道路では、建て替え時にセットバック（敷地の後退）が必要になるケースもあります。

さらに、建築当時は適法だったものの、現在の基準に適合していない「既存不適格建築物」では、建て替えによって建ぺい率・容積率・高さ制限などの現行基準に合わせる必要があります。そうすると、今よりも建物を小さくしなければならないことがあります。そのため、既存の建物規模を活かせる可能性があるリフォームを選択する方もいます。

「リフォームか建て替えか」を判断する際は、建物が建てられた当時の基準や現在の法規制、希望する工事の範囲を踏まえて検討することが大切です。

「やりたいこと」から考えると、次のような視点が判断のヒントになります。

●今の家に愛着があり、活かせる部分がある
●今の広さや規模に大きな不満はない
●工期や仮住まいの負担をできるだけ減らしたい

これらに当てはまる場合は、リフォームが向いている可能性が高いでしょう。反対に、間取りや性能を制約なく一新したい場合は、建て替えも選択肢に入ります。

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フルリフォームの費用はいくら？建て替えと迷ったときの判断基準とは？

築30～35年の家は「新耐震基準」に該当するため、構造躯体を活かすリフォームの方が、建て替えよりも費用的なメリットが多いのは事実です。

ただし､新耐震基準で建てられた住宅でも､設計・施工状況や経年劣化によって耐震性能は異なるため､現在の安全性を築年数だけで判断することはできません｡

まずは建物の状態を調査し、リフォームで耐震補強をするか、建て替えるかを検討しましょう。求める耐震レベルによって、おすすめの方法は異なります。

実は耐震基準は、大きな地震が発生するたびに改正され、規制が細かく（厳しく）なってきました。

築30〜35年の家は「新耐震基準」なのですが、新耐震基準から現行耐震基準へと移行する「過渡期」にあたるため、「かなりしっかりと建てられた家」「最低基準ぎりぎりの家」が混在しています。またメンテナンス状態に左右されるため、「絶対に安心」だとは言えません。中古で購入する場合も、その点に注意しながら選びましょう。

「新耐震＝今の安全基準ではない」という事実を踏まえて、築30〜35年の家の耐震性チェックポイントを下記にまとめました。

上記のように、建物の構造や工法によって、耐震性を確認するポイントは異なります。また、窓の移動や壁の撤去が耐震性に影響することもあるため、リフォーム会社にかならず建物の状態・構造を確認してもらいましょう。

特に築年数の古い建物では、経年劣化や過去の改修履歴から、耐震診断が必要になることもあります。「リフォームか建て替えか」を検討する前に、建物の状態を正しく把握することで、どちらにするかを判断しやすくなるでしょう。

ご実家の木造住宅に移り住むことになったFさん。こだわって建てられてはいたものの、内装デザインや設備の古さが気になっていたことからリフォームすることに。CRAFTが建物を調べた結果、耐震性・断熱性ともに問題なく、構造躯体もしっかりしていたため、リフォームでは既存を活かしながら開放的な空間に一新しました。

床や天井にはオークを使用し、木に包まれたリビング・ダイニングに。中庭には水盤を設け、ゆるやかな時間を感じられるリゾートホテルのような雰囲気を演出しています。

ご自身で調べてみても「やっぱりリフォームか建て替えか決められない」という方は多いでしょう。その場合は、リフォームも建て替えも対応しているCRAFTにご相談ください。

CRAFTなら
・現在の建物を活かせるか

・どこを補強すれば安心か

・リフォームと建て替え、どちらがコストパフォーマンスが高いか

といった比較ができるからです。リフォームの専門知識がないハウスメーカーや工務店だと、比較ができない可能性があります。

今の段階で、「リフォームか建て替えか」を決める必要はありません。CRAFTでは、建物調査やご希望をヒアリングした上で、「どちらを選ぶべきか」から一緒に考えます。

青山にあるショールームでは、リフォームをした上質な空間をご覧いただきながら、お住まいのリフォーム・建て替えについてご相談いただけます。

その後、現地調査によって建物の状態を確認。もし不具合などがあれば、必要な工事や費用感もお伝えさせていただきます。リフォーム会社に相談することで、さまざまな迷いや疑問が一気にクリアになるはずです。

ぜひお気軽に、CRAFTへご相談ください。