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「リフォーム前提で中古マンションを探す」という方が増えてきています。しかし中古マンションの購入を検討している方のなかには、「どのくらいの築年数なら買って大丈夫？」というように、建物の古さが気になる方もいるのではないでしょうか。
この記事では、中古マンションのおすすめ築年数や物件を選ぶ時の注意点について詳しく解説します。
首都圏では築年数20年以上のマンションの成約率が高い
公益財団法人東日本不動産流通機構『首都圏不動産流通市場の動向（2022年）』によると、2022年1月〜12月の首都圏の成約中古マンションの平均築年数は23. 33年となっていました。
立地条件が良いエリアの新築マンションは価格が高騰している現在、中古マンションを購入してリフォームするメリットがより強くなってきました。つまり、住まい選びの際に中古マンションのリフォームを選ぶ方が増えたことが理由の一つです。
中古マンションリフォームであれば物件の購入費用を抑え、浮いた分の費用を部屋の間取りや内装の変更に使用できます。また、新築マンションを購入するよりトータルコストが安くなるケースもあることから、中古マンションリフォームを優先的に行う方も増えています。
築20年以上のマンションをリフォームするときのポイント
ここでは、築20年以上の中古マンションをリフォームするときのポイントを2つ紹介します。
〈1〉見えない部分に注意する
築20年以上の中古マンションをリフォームする際は、見えない部分に注意して計画する必要があります。
例えば、水の配管は壁や天井裏の中を通っているため、内見した程度では劣化具合が把握できません。
築年数が古い物件は下階の部屋の天井裏に配管が通っていることもあるため、修繕や移動が必要になった場合は住人の協力が必要になります。
このように、見えない部分のリフォームがスムーズにいかないケースもあるため、事前にリフォーム会社に新築時の設計図の確認をしてもらうことをおすすめします。
〈2〉ライフスタイルに合わせた間取りに
20年以上前に建てられたマンションは現代のライフスタイルに合っていない可能性が高いです。
中古マンションを購入してリフォームするのであれば、自分の仕事や趣味、お子さまの成長や巣立ちなど、現在のライフスタイルに合った内容で行うことが重要です。
築年数が古いマンションはキッチンやダイニング、リビングなどがそれぞれ独立している間取りが多いですが、一体化することで広いLDKにすることができます。
また、玄関はコンパクトな設計になっているケースがありますが、現代的なシューズクロークを設置することで、より便利にすることも可能です。
CRAFTの中古マンションリフォーム事例
CRAFTの中古マンションリフォーム事例を2つ紹介します。
〈築25年 中古マンションリフォーム事例1〉
当初はファミリー向けの細かく仕切られた間取りでしたが、一人暮らしにぴったりな1LDKに。壁式構造で撤去できない壁はあったものの、空間をバランス良く配置することで広めのLDKと寝室を実現しています。
天井や壁は既存の仕上げを剥がしてコンクリート躯体表しに。一方で新設した壁は白や深みのあるブルーで塗装してキレイな仕上がりに。コンクリートの冷たく無機質な質感と塗装のスッキリとして清潔感をバランスよく調和させています。
〈築年33年 中古マンションのリフォーム事例2〉
デザインリフォームを前提に購入した中古マンション。デザインリフォームで内装や間取りを一新し、美しく機能的な住まいを実現しました。
独立型のキッチンは壁を撤去することで、リビング・ダイニングを一体に。壁に沿って設置したL字型のカウンターは、多くの食器を収納できるだけではなく、ワインセラーとしての役割もあります。
アイランドの作業台を配置して作業効率を高め、パントリーを設置することで収納量も高めています。壁には横長のタイルを貼り、水平ラインで横の広がりを強調。随所に散りばめた木からぬくもりを感じるような、あたたかな住まいになりました。
リフォーム目的で中古マンションを購入するなら築20年以上40年以下がおすすめ
中古マンションの需要は上昇傾向にあり、リフォーム目的で購入するのであれば築20年〜40年の物件がおすすめです。
その理由は以下の通りです。
・資産価値が下がりにくい
・新耐震基準で建てられている
・好立地の物件が多い
マンションの資産価値は築年数が古くなるにつれて下がっていくのが基本です。しかし、一定の築年数まで到達した場合は資産価値が下がりにくくなる特徴があります。公益財団法人東日本不動産流通機構『築年数から見た首都圏の不動産流通市場』によると、中古マンションの価格は築25年前後で底値に到達する傾向にあり、それ以降は資産価値が下がりにくいことが報告されています。
また、築20年以上40年以下の物件は新耐震基準に適合しています。もちろん、築40年以上の建物のなかには耐震性が問題ないケースもあるため、必ずしも「築40年以内じゃなければいけない」とは言えません。築40年以上の中古マンションの耐震性に関しては、不動産のプロに見てもらうことが大切です。
さらに築20年以上40年以下の物件は、都市部や駅近などの好立地のエリアにすでに建っているケースが多く、豊富な選択肢のなかから物件探しができます。立地条件は物件探しの重要な要素であるため、生活利便性や交通アクセスを重視してあえて築20年以上のマンションを購入するというケースも増えています。
リフォーム前提で中古マンションを選ぶ時の注意点
中古マンションは築20年〜40年がおすすめだとお伝えしましたが、築年数だけで中古マンションを購入してしまうと後々失敗する可能性があるため、注意が重要です。ここでは、リフォーム前提で中古マンションを選ぶ時の注意点を3つ紹介します。
〈1〉理想の間取りを実現できる物件か
中古マンションを選ぶ際は、理想の間取りを実現できるか事前に確認しておくことが大切です。
マンションには「壁式構造」と「ラーメン構造」の2種類の構造があり、どちらを選ぶかで間取りの自由度が変わります。壁式構造は壁で建物を支える構造であり、壁が壊せない箇所が存在します。ただし壁式構造だからといって間取りの変更ができないというわけではありません。壁式構造でも工夫次第で理想の間取りを実現できる可能性はあります。
気に入った物件が壁式構造の場合は、壁式構造のリフォーム実績が豊富な会社に相談するとよいでしょう。
〈2〉管理状況に問題はないか
マンションの管理状況は建物自体の寿命を左右する重要な要素であるため、物件探しの際は入念にチェックするようにしましょう。管理が疎かになっているマンションは将来的にトラブルが発生するリスクがあるため、注意が必要です。
日本のマンションは多くの場合鉄筋コンクリートが採用されています。鉄筋コンクリートはその頑丈さがメリットですが、内部に水分が入り込むと脆くなりやすい特徴があります。鉄筋コンクリートの強度を保つためには定期的な外装塗装やメンテナンスが欠かせません。
気になるマンションが適切に管理されているか確認するためには、これまでのメンテナンス実施状況や修繕履歴、総会の議事録などの資料に目を通す必要があります。不動産会社に依頼することで見せてもらえるため、不安な場合は確認しておきましょう。
〈3〉災害リスクはないか
マンション選びにおいて、耐震性・防災性は重要な判断要素になります。前述したように、築20年以上40年以下の物件であれば新耐震基準に適合しているため、旧耐震基準の物件に比べて耐震性に優れているケースが高くなります。
しかし、もう一つ注意が必要なのがマンションの立地です。たとえ新耐震基準に適合した物件であっても、地盤がゆるいエリアに建っている場合は災害時に被害を受ける可能性があります。
新耐震基準が旧耐震基準より優れているというのは、あくまで理論上の話です。立地によっては旧耐震基準であっても災害のリスクが低いケースもあります。気になる物件があるエリアの災害リスクについては、地域のハザードマップで確認可能です。
物件を選ぶ際は、築年数や価格だけではなく、災害リスクも考慮して選ぶことが大切です。
〈まとめ〉築20年以上の中古マンションリフォームはおすすめ
リフォーム前提で中古マンションを購入するなら、築20年以上の物件はおすすめです。なかでも40年以下の物件は資産価値が安定しており、新耐震基準にも適合しているため、安心して長く住めます。
しかし、物件選びで重要になるマンションの構造や管理状況、防災性などは単純な築年数では計れないため、注意しながら選ぶことが重要です。物件探しやリフォーム内容に迷った場合は、リフォーム専門会社に相談してみるのも一つの選択肢です。
CRAFTはリフォームのみだけでなく、中古マンションの購入からフルリフォームまでワンストップでサポートしています。物件の構造や管理状況、リフォームの可能性や費用感など、マンションを購入する前に丁寧に説明します。これから中古マンションをお探しの方は、ぜひCRAFTへご相談ください。
＜著者＞CRAFT 編集部
一級建築士・二級建築士・インテリアコーディネーター・一級建築施工管理技士・二級建築施工管理技士・宅地建物取引士が在籍。さまざまな知識を持つプロフェッショナル集団が、リノベーションや物件購入についてわかりやすく解説します。
