中古戸建ての購入は注意？！不動産のプロに聞くチェックポイント

中古戸建ての購入は、注意が必要です。マンションのように管理組合がないため、メンテナンス状況は売主さんによってさまざま。「安くてお手頃な戸建てを購入できた」とよろこんでいたら、実は配管など見えないところの劣化が進んでいることも。余計なメンテナンス費用がかかってしまい、かえって損をしてしまいます。

中古戸建てを買うときは、しっかり目を見開いて物件をチェックしましょう。今回は「中古戸建てを購入する際の注意点」をCRAFTの不動産のプロに聞いてみました。

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中古戸建てには2つのメリットがあります。

中古戸建てのメリットはやっぱり価格。マンションほど急激ではないものの、新築からゆるやかに下落し「築20年ほどで、ほぼ土地代だけの値段になることがある」と言われています。もちろん外壁や屋根は劣化しているため、メンテナンスは必要です。しかしリノベーション費用を含めても、新築よりも費用を抑えやすくなります。（劣化具合によっては建て替えの方が高くなることもあり、一概には言えません）

注文住宅や新築の建売を買う場合、実際に建つまで空間のイメージができません。しかし中古戸建てなら、空間の広さや日当たり、ポーチのゆとりなど、実物を見て購入を決めることができます。リノベーション前提だともっと有利。リノベーション会社と一緒に内見しながら「この壁をとってリビングを広げられます」などと教えてもらえるので、より暮らしのイメージがわきますね。

中古戸建てでも築浅物件や、古くても売主さんがきちんとメンテナンスを行っている物件は問題はありません。しかし、長年メンテナンスされていない中古物件は「何らかのリノベーション」が必要です。築20年を超えた物件は、クロスの張替えや水回り設備の交換、外壁・屋根・防水のやり替えなどが必要になることも。古い物件ほど老朽化が進み、リノベーションの規模が大きくなります。

古い中古物件は、住宅ローン控除が受けれられなくなることがあります。最新の住宅ローンの適用条件には、「1981年以降に建てられた新耐震基準物件」があります。格安物件ほど築年数や耐震性に不安があるため、注意しましょう。

SUUMOのような不動産ポータルサイトで、すごく安い中古戸建てを見かけたことはありませんか？ 周りの相場に比べて明らかに安すぎたら、ちょっと注意が必要です。掲載写真や間取り図からはわからなくても、以下のようなケースがあります。

・建ぺい率、容積率オーバーの違法建築
・再建築不可
・崖に面している
・道路との高低差がある
・家が傾いている
・旗竿地

とくに「建ぺい率、容積率オーバー」だと住宅ローンは組めません。また旗竿地などは将来売却しづらくなるというデメリットも。あきらかに安い物件は、かならず理由があると考えてよいでしょう。それに安い物件ばかり見ていると、実際の相場とのズレが生じてどの物件も高く感じてしまいます。まともな判断ができなくなるので、費用感を引っ張られないように注意しましょう。

中古戸建ての購入で失敗しないためのチェックポイントをまとめました。「見えない部分」だからこそ、しっかりと確認することが大切です。

□メンテナンス履歴
外壁や屋根、防水のやりかえなど、「売主さんがこれまでどのような修繕をしてきたか」を知ることが大切です。リノベーション費用にも関わってきます。仲介会社を通じて問い合わせてみましょう。

□シロアリ・水漏れ
外から見てそれほど状態が悪くなくても、内側はボロボロということも。床下や屋根裏をチェックし、基礎のシロアリ被害や腐食、雨漏りがないかをチェックしましょう。こちらはほとんどのケースで目視で確認できます。

□構造はなんだろう？
リノベーション前提に中古戸建てを買うなら、かならず「構造」を確認しておきましょう。たとえば同じ木造住宅でも「在来工法」と「2×4工法」では、間取り変更の自由度が違います。

□違法建築じゃない？
違法建築だと、リノベーション時に減築しなければいけなかったり、住宅ローンの借り入れができなかったりします。また将来の売却に影響も。気をつけましょう。販売広告に「これは違法建築です」なんてことは書かれていません。「増築未登記部分あり」のようなあいまいな表記がある古い物件は、怪しいです。

□劣化の状況はどう？
劣化がひどいほど、リノベーション費用がかかります。たとえば古民家に断熱や防水をしっかりやると、とんでもない費用がかかってしまいます。（だから寒さを我慢しながら暮らしている方も多いですね）。劣化がひどい場合は建て替えと費用がほとんど変わらないことも。築年数に関係なく、状態が悪い中古戸建ては避けましょう。

マストではないけれど、事前に確認できたらベストなのがこちらです。

□図面はあるか（リノベーションの計画が立てやすくなる）
□前の住人が置いていった荷物はないか（残っていたら買主が処理することになる）

ほかにも細かなチェックポイントはありますが、挙げるとキリがありません。そのあたりはプロに任せるとして、ご自身では最低限こちらだけは知っておくとよいでしょう。

リノベーション前提で中古戸建てを購入するなら「物件費用とリノベーション費用のバランス」をしっかりと考えておきましょう。基本的に古い物件ほどリノベーション費用がかかります。「安い物件を買えて得した」と思っていたら、リノベーション費用にものすごくコストがかかってしまいリノベーションの費用が足りなくなってしまうこともあり得ます。

不動産担当に希望のエリアや広さを伝え、相場価格を知った上で「これくらいの価格の物件を買って、これくらいの費用をかけてリノベーションしよう」と決めておくのが賢い方法です。

ちなみにリノベーションの費用は、リノベーション会社しかわかりません。不動産会社でよい物件を探して、それからリノベーション会社に見てもらい、買うかどうかを判断する…のは時間がかかってしまいます。その間に他の方に買われてしまうリスクもありますね。

リノベーション前提で物件を探すなら、物件探し＋リノベーションを行っているCRAFT　ESTATEのような会社に依頼するのがおすすめです。

リノベーション前提で戸建てを購入するなら、RC（鉄筋コンクリート）造や鉄骨造がおすすめです。木造よりもコストをかけて建てられているため耐震性が高く、耐用年数も長い。にもかかわらず物件費用・リフォーム費用は木造住宅と変わりません。「建て替え」と比較すると約1/2のコストです。

さらにリフォームプランの自由度が高いというメリットもあります。間仕切りのない大空間や、吹き抜け、スケルトン階段など開放感のあるダイナミックな住まいをつくりやすくなります。

しっかりと堅牢に建てられたRC（鉄筋コンクリート）造や鉄骨造住宅を買って、ご自身のライフスタイルに合わせてリノベーションする方も増えているようです。

中古戸建て購入時の注意点についてご紹介しました。

「築20年以上の物件はほとんど土地代だけで購入できるのでお得です。しかしあまりにも古すぎたり、メンテナンスされていない物件はリノベーション費用が高くなるため、避けた方がよい」と不動産担当は語ります。

築10年でもまったくメンテナンスされていなければリノベーション費用がかかるし、築30年以上でもメンテナンス状況がよければ既存を活かしながらリノベーションできるので、コストを抑えやすくなります。一概に「新しいからよい」「古いからダメ」とは言えません。それが、中古戸建て購入のむずかしいところ。

中古戸建ての購入は、不動産のプロに状態を見てもらいながら判断すると間違いがないでしょう。CRAFTでは、不動産のプロが物件見学時に今回ご紹介した内容をチェックし、正直にお伝えします。もし中古物件探しの見極めに自信がない方は、お気軽にご相談ください。

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