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近年注目を集めている中古住宅。実際、「新築ではなく中古住宅の購入を検討している」という方も多いのではないでしょうか？そこで、中古住宅を購入する上で押さえておくべき基本的な知識をわかりやすくまとめてみました。「中古住宅の購入とリノベーションを同時に検討すべき」という理由とあわせて解説していきます。
中古住宅の狙い目の築年数
新築ではなく中古住宅の購入を考えているのであれば、中古住宅ならではのメリットを享受しやすい「築20年前後」の物件が狙い目です。
築年数の浅い物件は、中古でもそれほど安くなりません。築10年まではそれなりに下がりますが、築11年～20年までの間はそれほど大きく下がることはありません。一方、築20年以降になると400～500万円程度の規模で価格が下がるため、お得に購入できる物件が多くなります。
この中古住宅の値動きには住宅ローンが関係していると考えられています。住宅ローン控除の対象は「築20年まで」となっているため、控除の対象外となる築20年以上の物件は価格が下がりやすいわけです。
また、リノベーションを前提として中古住宅を購入するのであれば、築25年までの物件も狙い目の築年数の対象となります。築25年以上の物件は建物の価格がほぼ「ゼロ」となり、土地の価格のみで購入できるので、よりお求めやすい価格でコストパフォーマンスの高い物件を購入しやすくなります。
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中古住宅を購入する際の流れ
中古物件を購入する予定なのであれば、購入する際の流れを把握しておくことをおすすめします。よりスムーズに対応を進められるようになり、ストレスを感じる場面が少なくなるからです。
中古住宅を購入する際の大まかな流れは以下のとおりです。
1.物件の条件を整理する
2.気になる物件をリストアップする
3.内見する
4.資金計画を立てる
5.購入を申し込んで契約を結ぶ
6.住宅ローンの申し込みを行う
7.物件を引渡してもらう
8.（リノベーションをする場合）プランニング
9.（リノベーションをする場合）工事（中間検査／完了検査）
10.（リノベーションをする場合）引渡し
「住宅の購入」と聞くと「工程が多くて大変」といったイメージを持っている方も多いかと思いますが、実はそれほど工程が多いわけではありません。リノベーションをするケースでも10の工程で引き渡しまで完了します。
ただ、中古住宅の購入は人生でそう何度も経験するようなものではありません。実際「今回が初めて」という方も少なくないかと思います。
そのため、中古住宅の購入では、物件探しや契約の締結、リノベーションまでをサポートしてくれる会社選びが非常に重要になります。
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中古住宅を購入するときに知っておくべきお金の知識
中古住宅を購入する上でしっかりと把握しておきたいのが、中古住宅の購入に関わる「お金」について。
物件探しがうまくいって理想的な物件を購入できたとしても、資金計画が適切でないと返済に追われて余裕がなくなってしまい、新しい住宅での生活を楽しめなくなってしまいかねません。そういった事態を回避するためにも最低限、把握しておきたいのが、
・購入するときにかかる諸費用
・税金や補助金
・住宅ローンや住宅ローンの借り入れ銀行
の、3点です。
それぞれ詳しく解説していきます。
中古住宅を購入するときにかかる諸費用
中古住宅を購入するときにかかる諸費用としては、以下のようなものがあげられます。
| 申込証拠金 | 不動産に対して「この物件を購入します」という意思を示すために必要なお金。相場は1〜10万円程度。契約に至らなかったときは返還される。 |
| 手付金 | 物件の売買契約を結ぶ際に支払う費用。相場は売買価格の10％程度。買い主の都合で契約破棄となったときは返還されない。 |
| 不動産仲介手数料 | 売り主との間を取り持ってくれる不動産に対して支払うお金。相場は物件価格の3％程度。 |
| 不動産登記費用（登録免許税） | 不動産の登記を行う際にかかる税金。相場は登記の種類によって異なる。 |
| 不動産登記費用（司法書士報酬） | 不動産の登記を依頼する司法書士に支払うお金。相場は5〜15万円。 |
| 印紙税 | 物件の売買契約書を作成する際に発生する税金。1,000万円超〜5,000万円以下の物件を購入するのであれば2万円、5,000万円超〜1億円以下の物件を購入するのであれば6万円かかる。 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得する際にかかる費用。「（固定資産税評価額 − 控除額）× 3%」で求めることができる。 |
| 固定資産税・都市計画税清算金 | 不動産など資産となるものを所有した場合に課せられる税金。所有権移転の日を基準として日割り計算され、請求される。 |
| 消費税 | 物件の購入に対しては消費税は発生しないが、不動産の仲介手数料に対しては発生するので要注意。 |
また、中古住宅を購入する際の住宅ローン関連の費用は以下のとおりです。
| 保証料 | 住宅ローンの支払いが滞ってしまったときを想定して保険会社に支払うお金。契約の際に一括で支払う「外枠方式」と金利に上乗せして毎月支払う「内枠方式」がある。外枠方式の相場は売買金額の2.0%程度、内枠方式では毎月の金利の支払いに0.2%程度上乗せされる。 |
| 融資事務手数料 | 住宅ローンの借り入れをおこなう際に金融機関に支払う費用。3～5万円か借り入れ金額の2％程度が相場となっている。 |
| 印紙税 | 住宅ローンの契約を締結する際に支払う税金。 |
| 団体信用生命保険料（保険料外枠方式の場合） | ローンを契約した人が死亡してしまったときや高度な障害を負ってしまったときに備えて設けられている保険。内枠方式として毎月の金利に上乗せされるケースがほとんど。 |
| 火災保険料・地震保険料 | 住宅ローンを契約する際の条件として加入しなくてはならない火災保険の保険料。10年契約で10〜50万円程度。地震保険をプラスする場合は10〜20万円ほど上乗せされる。 |
| 物件検査手数料（フラット35のみ） | 適合証明書を発行してもらうための検査をおこなうときに支払う費用。中古戸建てで4〜6万円、中古マンションで4〜10万円ほどかかる。 |
この他にも、リフォームやリノベーションをするのであればリフォーム費用・リノベーション費用がかかりますし、新居に導入する家具や家電の購入費用も考えておかなくてはいけません。
引っ越しでもそれなりの費用が発生することを覚えておきましょう。
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中古住宅を購入するときに知っておきたい税金や補助金
中古住宅を購入する上で覚えておきたい税金に関わる制度、「住宅ローン減税」。「住宅ローン控除」とも呼ばれるこの制度は、住宅ローンを組んで物件を購入したときに適用される制度です。
毎年、年度末の時点における住宅ローンの残高の1％が、10年にわたり控除されます。購入した中古住宅をリフォームするためにリフォームローンを利用する際は「ローン型減税」が適用され、5年にわたり最大で62.5万円が控除されます。5～10年にわたって適用されるということを考えると結構な金額になるため、活用しない手はありません。
また、中古住宅の購入とリフォームを少しでもお得にしたいのであれば、補助金についてもしっかりと把握しておくべきです。補助金の内容や対象となるリフォーム工事はタイミングや自治体によって異なりますが、主なものとしては、
・耐震リフォーム（耐震補強など）
・バリアフリーリフォーム（段差解消など）
・省エネリフォーム（節水型トイレへの交換など）
・長期優良住宅化リフォーム（三世代同居に対応へ向けた玄関の増設など）
などがあげられます。
「リフォームならなんでも補助してもらえる」というわけではありませんが、こちらも数万円～数十万円単位で補助が期待できるものになるので、積極的に活用するようにしましょう。
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住宅ローンが組める銀行の種類と最適な銀行の選び方
中古住宅を購入する際に住宅ローンが組める銀行には、以下のようなものがあります。
| メガバンク | ・スピーディーなローン審査（点数制を採用） ・金利が低め ・倒産リスクが少ない（メガバンクならでは） ・店舗が多く、対面で相談しやすい |
| 地方銀行 | ・ローン審査が通りやすい ・金利がやや高め ・柔軟な対応（地域密着型銀行の強み） ・対面で相談しやすい |
| ネット銀行 | ・金利がもっとも低い ・ローン審査がややきびしめ、やや長め ・パソコン・スマホでいつでも手続き可能 ・実際の店舗がないため、対面の相談ができない |
それぞれ特徴が異なるため、より自分に合っている機関で借り入れましょう。間違っても金利の安さだけで選んだり、ネームバリューだけで選んだりしてはいけません。
金利のタイプや利用できる返済方法、諸費用についてしっかりと確認・比較し、その上でどの銀行から借りるか決めるようにしてください。3社程度から話を聞いて比較し、最適なところでローンを見つける方もいます。時間的な余裕があればこの方法もオススメです。
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中古戸建て・中古物件を内覧するときや購入するときの注意点とチェックポイント
気になる物件の内見は、以下の10点の内見チェックポイントを参考にしてみましょう。
1.陽当たりや眺望
2.風通しや騒音の有無
3.水まわりのニオイ
4.シロアリや水漏れ（戸建ての場合）
5.外壁のひびや雨どい等の傷み（戸建ての場合）
6.メンテナンス履歴
7.共用部分の状態や様子（マンションの場合）
8.リノベーションでどれだけ変えられるか
9.周辺環境や治安
10.最寄り駅までの距離や様子
また、物件の購入に合わせてリノベーションもしたいと考えているのであれば、
・住宅の構造（在来工法や2×4工法など）
・違法建築でないか
・劣化の状況
などを重点的に確認しておく必要があります。
図面の有無や前の住人が置いていった家具や家電、荷物が放置されていないかについてもチェックしておくようにしましょう。これらのポイントをしっかりとチェックしておけば、物件選びで失敗してしまうことはそうそうありません。「すごく古いけど、リノベーションしたら本当に住めるようになるのかな…」とご心配な場合は〈CRAFT〉にお声がけください。内見に同行し、プロがしっかりと建物の現状をチェックします。
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中古住宅を購入するときに気をつけたいよくある失敗
中古住宅の購入での失敗を避けたいのであれば、よくある失敗例から学ぶことも大切です。
中古住宅の購入におけるよくある失敗パターンとしては、
・リノベーションの費用が想定していたよりも高くなった
・住宅ローンの返済が厳しい
・住宅の特徴や状態をよく確認していなかった
・外装のリフォームを後回しにしてしまった
・周辺情報のリサーチを怠ってしまった
・住宅の管理に手が回らない
などが、あげられます。
これらの失敗は、事前のリサーチによって避けられるものばかりです。逆に言えば、リサーチを怠ってしまうと、誰でも中古物件の購入で失敗してしまう可能性があるということになります。時間と手間はかかりますが、できるだけしっかりリサーチした上で購入を進めるようにしましょう。
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理想の住まいを実現する中古住宅リノベーション
中古住宅の購入において発生してしまいがちなのが、「理想的な物件が見つからない」という問題です。中古住宅は既存の住宅を購入するため、
「部屋が足りない」「リビングが狭い」など、理想と異なる部分が出てきてしまうものですが、その問題はリノベーションで解決できます。
中古住宅をフルリノベーションする場合、
・100㎡の中古戸建て「2,500～3,000万円」
・70㎡の中古マンション「1,750～2,100万円」
が一つの目安になります。ただし「間取りは大きく変えない」「寝室は既存を活かす」などリノベーションの内容によって金額を抑えることはできますし、逆に「外壁もやり替えたい」「高級キッチンを入れたい」となればこれよりも高額になります。あくまで参考にしてください。
ただ、リノベーションをする前提であれば築年数の経っている物件も購入の対象となるため、物件の購入費用を抑え、その分をリノベーションに回すことでトータルの費用を抑えることができます。リノベーションは、中古住宅でも理想の住まいを実現できる魅力的な方法です。
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中古住宅の購入と同時にリフォームするメリット・デメリット
中古住宅を買ってリフォームしたいと考えているのであれば、同時にやることでいくつかのメリットがあります。もちろんデメリットについてもきちんと把握しておきましょう。
中古住宅の購入と同時にリフォームする主なメリットとしては、以下の5つです。
・リフォーム向きの物件を購入しやすい
・物件探しやリフォーム、住宅ローンの窓口をひとつにできる
・低金利の住宅ローンでリフォーム費用を借り入れできる
・節税対策ができる
・補助金を活用できる
一方、
・時間と手間がかかる
・リフォーム費用がかかる
といったデメリットもあります。
住宅ローンでリフォーム費用を借り入れできたり、節税対策や補助金の活用といった金銭的なメリットがある反面、数千万円単位のリフォーム費用がかかるため、費用に関するメリット・デメリットについては特に慎重に考える必要があると言えるでしょう。
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中古住宅リノベーションのビフォーアフター事例
リノベーションを前提に中古住宅を購入したいと考えているのであれば、実際に中古住宅をリノベーションした方の事例も積極的にチェックするべきです。
事例を参考にすることで、よりイメージしやすくなりますし、モチベーションも高まります。
こちらは、築30年のマンションのビフォーアフター事例です。
リノベーション前は、家事スペースが狭く、収納が不足してしまっていることもあって、かなり乱雑な印象を受ける状態でした。
そんなマンションが、リノベーション後はここまで洗練された印象を受ける部屋に一変しています。独立していたキッチンをオープンキッチンにすることでLDKが大きくなり、部屋の印象がガラッと変わりました。
配線が隠れるように造作されたテレビボードによってゴチャつきも解消されています。
こちらは、築40年の中古住宅（木造）のビフォーアフター事例です。
築40年ということもあって老朽化が進んでおり、住宅の外観も一昔前の雰囲気の感じられるものでした。
まずは住宅の老朽化をカバーするために、基礎の補強や断熱工事を実施。
また、スケルトンの状態にして建物を後退させる「セットバック」と呼ばれる工事を行いつつ、住宅全体をスタイリッシュな今風のデザインに一新させています。
新設したバルコニーにはルーバーを設けているので、周囲の目を気にせず、外の空気を楽しめるようになっています。
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〈まとめ〉中古住宅の購入はリノベーションとセットがおすすめ
中古住宅は非常に魅力的ですが、理想の住宅を手に入れにくいというデメリットがあります。
築年数の古い住宅だと、内装のデザインや間取り、導入されている設備も少し古臭く感じられてしまうこともあるでしょう。また「寒い」「暑い」といった性能面も心配ですね。
そうした中古住宅ならではの問題はリノベーションで解消可能です。そのためにも、中古住宅の購入はリノベーションやリフォームとセットで考えるのがおすすめです。
CRAFTは、物件探しからリノベーションまでを一貫してサポートしているワンストップリノベーションの会社です。リノベーションを前提とした中古住宅購入のサポート、リノベーションの実績も豊富ですので、ぜひ一度ご相談ください。
＜著者＞CRAFT 編集部
一級建築士・二級建築士・インテリアコーディネーター・一級建築施工管理技士・二級建築施工管理技士・宅地建物取引士が在籍。さまざまな知識を持つプロフェッショナル集団が、リノベーションや物件購入についてわかりやすく解説します。
