中古マンションのリノベーションでローンは組める？知っておきたい注意点と制度

中古マンションをリノベーションする際、「物件購入費用」「リノベーション費用」のどちらもローンを組むことが可能です。しかし、いくつか注意点もあります。この記事では、中古マンションのリノベーションで組めるローン、ローンを組む時の注意点や各制度について解説します。

まずは、中古マンションのリノベーションで組めるローンについて解説します。

中古マンションを買ってリノベーションする際、「物件購入費用」「リノベーション費用」のどちらも住宅ローンを利用できます。

・変動金利・固定金利から選べる
・借入金額がリフォームローンと比べて高い
・借入期間がリフォームローンと比べて長い

住宅ローンは変動金利・固定金利から選べて、リフォームローンよりも借入金額が高く、借入期間が長いという特徴を持っています。

物件購入とリノベーションの費用をまとめて申請するという条件があるものの、どちらもお得な住宅ローンで借り入れができるため、これから中古マンションを買ってリノベーションする方は住宅ローンを活用しましょう。

中古マンションをリノベーションする際、リフォームローンも利用できます。リフォームローンは住宅リノベーションに利用できるローンで、住宅の改修用に用意された金融商品です。

・変動金利となるのが一般的
・借入金額が住宅ローンと比べて低い
・借入期間が住宅ローンと比べて短い

リフォームローンは変動金利となるのが一般的で、住宅ローンよりも借入金額が低く、借入期間が短いという特徴を持っています。

リフォームローンはリノベーションの費用をメインに借り入れできるため、既に購入済み、もしくはお住まいの中古マンションのリノベーションを考えている方はリフォームローンを活用しましょう。

住宅ローンとリフォームローンは以下のような違いがあります。

・金利：住宅ローンは変動と固定から選択・リフォームローンは変動が一般的
・借入金額：住宅ローンは500万円～数千万円・リフォームローンは数十万円～1,500万円
・借入期間：住宅ローンは長め・リフォームローンの方が短め

住宅ローンとリフォームローンは、主に金利・借入金額・借入期間の3つの点で違います。それぞれ相違点があるため、ローンを組む前にしっかりと検討しておきたいです。

参考までに、以下に「物件購入（住宅ローン利用）＋リノベーション（リフォームローン利用）」の場合と「物件購入＋リノベーション（住宅ローン利用）」で返済総額にどのような影響が出るのかまとめます。＊物件価格：2000万円　リノベーション価格：1000万円のケース

単純計算で、住宅ローンとリフォームローンを併用した場合とまとめた場合を比較すると、毎月の返済額が4.8万円の差、返済総額が241万円の差となります。

あくまでもこれは一部の例ですが、どのようなローンの組み方をするかで最終的には数百万円の差になるということです。

ここからは、ローンを組む際の注意点について解説します。

新築住宅の場合は新居が完成して引き渡しされるまでに数ヶ月の猶予があります。しかし、中古住宅の場合は契約が完了すればすぐに引き渡しとなるため、スケジュールがかなりタイトとなります。

例えば、中古マンションを取得してリノベーションする場合、どの金融機関でローンを組むか検討する期間が限られてしまうわけです。新築住宅は新居を建てている間に数ヶ月かけて今後のプラン含め検討できますが、中古住宅はその時間が限られています。

そのため、中古マンションを取得してリノベーションするなら事前に金融機関の窓口に相談したり、ファイナンシャルプランナーに相談したりして情報収集しておくのが理想です。

中古マンションを購入する場合、物件の築年数を確認しましょう。

実は金融機関によって築年数に制限を設けていることがあります。代表的なところだと「ローンを組めるのは築30年以内の物件だけ」という制限です。

つまり、すべての金融機関が中古マンションの購入に対してお金を貸してくれるとは限らないということです。最近では古い中古マンションを買ってリノベーションを考えている方も多くいますが、ローンが組めずに困惑することも少なくありません。

また、中古マンションでも住宅ローン減税制度を活用できるのですが、築年数によっては住宅ローン控除が適用できないこともあります。減税制度については、詳しく後述します。

中古マンションを購入する場合、新築住宅と比べて借り入れできる金額や期間が制限される場合もあります。

金融機関ではローン契約者本人が返済できなくなることを見越して、対象となる土地や建物を担保として考えます。これはいわゆる抵当権のことですが、ローンの審査ではこの担保評価が上位に来ており、借り入れの上限額を左右してしまうわけです。

・中古マンションの借入金額の上限：500万円～1,000万円前後までが一般的
・中古マンションの借入期間の上限：15年前後までが一般的

一般的に物件の価値は築年数が経過するほど資産価値も失われていくため、中古マンションの場合はより借り入れできる金額や期間も限られてしまいます。マンションの場合は法定耐用年数が47年で、完成から日を追うごとに資産価値が低下します。

加えて、金利も割高に設定されているため、希望条件で融資が受けられないこともあると理解しておきましょう。

ここからは、物件を購入する前に知っておきたいお得な制度について解説します。

中古マンションでも、住宅ローン控除が受けられます。住宅ローン減税制度は、年末時点での住宅ローン残高の0.7％が所得税などから控除される税制優遇（最長13年間）です。

住宅ローン控除の条件は、以下の通りです。

・住宅ローンで住宅購入
・所得が2,000万円以下
・借入金の償還期間が10年以上
・購入した住宅は個人の居住用（別荘・セカンドハウスは不可）
・床面積が50平方メートル以上（所得1,000万円以下は40平方メートル以上）
・工事完了引き渡しから6ヶ月以内、控除を受ける年の12月31日までに入居
・2025年12月までに入居
・1982年1月1日以降に建築された住宅であること
・現行の耐震基準に適合していること

以上が住宅ローン控除の基本的な要件となります。ただし、住宅ローン減税制度は定期的に改定が行われるため、あくまでもここで挙げたのは2023年時点での情報です。

1981年以前の中古住宅には、耐震基準を示す耐震基準適合証明書などが必要となります。

中古マンションのリノベーション時は、リフォーム減税も受けられる可能性があります。リフォーム減税制度は、対象となる工事を行うと受けられるもので、工事費用相当額の10％が翌年の所得税から控除される税制優遇です。

必須工事の限度額を超える部分や付随する部分についても工事費用相当額の5％が控除されます。対象工事は以下、5つのパターンとなります。

1.耐震工事
2.省エネ工事
3.バリアフリー工事
4.長期優良住宅化工事
5.三世代同居化工事

以上の工事であれば、中古マンションのリノベーションであってもリフォーム減税を受けることが可能です。2022年の法改正により省エネリフォームの要件も緩和されたため、より控除を受けやすくなったと言えるでしょう。

詳しい上限額については、国土交通省の「国土交通省税制改正概要」をご覧ください。

その他にも中古マンション購入時に利用できる優遇措置はいくつかあります。代表的なところだと、以下のものがあります。

・不動産取得税の軽減措置
・登録免許税の特例措置
・助成金・補助金

中古マンションの購入に際しては不動産取得税の軽減措置や登録免許税の特例措置が受けられる他、自治体によっては助成金・補助金も出るのが特徴です。

すでに所有している物件のリノベーションに対しては利用できませんが、これから中古マンションを購入してリノベーションする場合は上記の優遇措置の活用も検討してみましょう。

ここでは、CRAFTが手掛けた中古マンションのリノベーション事例をご紹介します。

同じタワーマンションで低層階から高層階への住み替え。重視したのは、人だけでなく2匹の愛猫たちにも快適な環境です。

室内のあちこちにキャットステップやキャットウォークを設け、書斎コーナーの壁も階段状に。広く開けた眺望を楽しみつつ、いつも大切な猫の気配をそばに感じることができます。

猫が草花を食べてしまったり、花瓶を倒したりしてしまう心配がないようLDKの一角はガラスのショーケースを設置。人も猫も自由に快適に暮らせる住まいです。

購入した都内の中古マンションを、最上階ならではの勾配天井や天井の高さ、ルーフバルコニーを活かしてのびやかにリノベーション。

2方向の窓の先に視線が抜けることで、都心とは思えぬような開放感が広がります。自然光と観葉植物の緑に囲まれた窓際はご夫婦と愛犬の特等席に。

キッチンもバルコニー側に大きく移動させ、料理好きな奥様がこれまで以上に楽しみながらキッチンに立てるようにしました。

ご紹介したように、リノベーション費用は基本的には「住宅ローン」で借り入れた方がお得です。中古マンションの購入費用とリノベーション費用は、まとめて申請することで、どちらも低金利の住宅ローンを利用できます。

そのためには、物件購入と「同じ」タイミングでリノベーションの見積りを出すことが必要です。物件探し〜リノベーションまでワンストップで行うCRAFTなら、リノベーション費用をスピーディに出すことができます。

プランご提案時にはVR・CG画像を作成しますので、「リフォーム後をイメージしたい」という方も安心してご依頼いただけます。ぜひお気軽にご相談ください。

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