中古マンションで注意すべき「真」常識！買う前に知っておきたい総まとめ

初めての中古マンション購入は、「戸建ての方がいいかな？」「あとどのくらい住めるの？」「資産価値は？」と迷ったり、悩んだりする方が多いようです。

中古マンションのプロであるCRAFTが、中古マンションの購入からリノベーションまでの全期間において「大事なポイント」や「注意点」などをすべて網羅します。

＊関連記事＊

ワンストップリノベーションとは？会社選びの比較ポイント

新築と中古、自分はどちらのマンションを購入するべきか？と決めかねていませんか。まずは、基本情報である「価格」や「メリット・デメリット」をしっかりと把握しましょう。そのあとは、各マンションの「おすすめの人」をこちらで提示しますので、背中を押されるのをお待ちください。

まずは、気になる「マンションの価格」を比較していきましょう。

「不動産経済研究所」発表の「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2022年3月」によると、首都圏における新築マンションの平均販売価格とm2単価は、次のとおりです。

・平均販売価格：6,518万円
・m2単価：97.6万円

一方、中古マンションの販売価格は、マンションの築年数によって大きく異なります。「公益財団法人東日本不動産流通機構」発表の「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2021年04〜06月】」によると、首都圏における中古マンションの販売価格およびm2単価は、次のとおりです。

首都圏では、築5年以内の中古マンションは新築マンションとそれほど変わらない価格で売り出されていることがわかります。

注意点としては、最近の新築マンションでは仕様や広さを抑える傾向があるため、販売価格だけで比較してマンションを決めるのはNGです。たとえば、築10年のマンションが新築マンションよりも高いグレードを採用しているなんてことも珍しくありません。

新築マンションを購入するメリット・デメリットは、次のとおりです。

メリット

・新しい部屋に住める
・設備が新しい
・住宅ローンが組みやすい

デメリット

・価格が高い
・資産価値が大きく下がる心配がある
・仕様などの選択肢が少ない
・事前に完成後の部屋を確認できない

新築マンションにおける最大の魅力は、なんて言ってもピカピカの住宅や最新の設備です。また、資産価値が高いことにより、好条件の住宅ローンが組みやすいなどのメリットもあります。

一方デメリットは、高額になりやすい価格や購入直後に資産価値が大きく下がってしまう点が挙げられます。また中古マンションに比べて供給数が少ないため、希望したエリアで希望通りのマンションに出会える可能性が低く、購入にあたっては条件面で妥協が必要になることがあります。

中古マンションを購入するメリット・デメリットは、次のとおりです。

メリット

・価格が良心的
・希望のエリアで物件が見つかりやすい
・資産価値が大きく下がらない

デメリット

・建物や設備に「歴史」を感じる
・修繕積立金が高くなるケースがある

中古マンションにおける最大の魅力は、やはり良心的な価格と物件選びにおける選択肢の多さでしょう。しかし築5年以内の販売価格は、残念ながら新築マンションのそれとさほど変わらない価格となってしまいます。

しかし、築5年以上になり築年数を重ねるにつれて、新築マンションとの価格差は広がるので、物件の選択肢もより広がります。また、あえて「歴史」のある物件を格安で購入し、リノベーションを駆使することで理想の部屋を実現できるのも、中古マンションならではのメリットですね。

ここまでのメリット・デメリットをふまえた上で、各マンションにおすすめの人は次のとおりです。

新築マンションがおすすめの人

・共用部を含め、とにかく「新しさ」にこだわりたい
・最新設備が導入されたマンションで「暮らしやすさ」にもこだわりたい

中古マンションがおすすめの人

・希望のエリアを重視したい
・資産価値をキープしたい
・自分好みの部屋やデザインにこだわりたい

新築マンションと中古マンションを比較する時には、どうしても「価格」と「新しい・古い」の2つに目がいきがちです。しかしマンションを購入したあと長い時間住み続けることを考えたとき、大事になるのは「周辺の環境」かもしれません。

新築マンションと中古マンションを選ぶ際には、自分がマンションに求めるものだけでなく、ぜひ周辺環境や将来の住まい方なども視野に入れて検討しましょう。

＊参考＊

マンションは新築と中古、どっちを買うべき？

中古マンションを検討するにあたって、どうしても気になるのが「耐用年数」ではないでしょうか。実はマンションにおける「耐用年数」とは、税金を計算する際に用いられる指標のことを指します。マンションの耐用年数は、40年前後と考えておいてください。

中古マンションの場合は、すでに築年数が経過しているため、購入時点で残りの耐用年数は少なくなっています。でも「耐用年数＝マンションの寿命」というわけではありません。実際に何年住めるかは、マンションの管理状況や耐震構造などにより異なり、リノベーションをすることで50年以上住み続けるケースもたくさんあるんです。

中古マンションの「寿命」に影響を与える要素には、次のようなものがあります。

・マンションの管理や修繕の状況
・耐震基準
・マンションの構造

特に「耐震基準」に関しては、1981年6月1日以前に施行された建物に適用されている「旧耐震基準」と、それ以降に適用されている「新耐震基準」があることを覚えておきましょう。

中古マンションの「耐久性」を確認する具体的な方法も、しっかりとおさえておきましょう。耐久性の確認方法は、次の3つがあります。

・「耐震等級」を確認する（2000年制定の「住宅性能表示制度」を活用）
・「修繕履歴」や「修繕計画」を確認する（マンションの仲介会社に問い合わせ）
・「耐震診断」を活用する（マンションの仲介会社に、耐震診断の結果を問い合わせ）

「耐震等級」は、等級1〜3まで3つの等級があります。等級が大きいほど耐震性が高いことを示しており、等級2の建物で50〜60年程度、等級3の建物は75〜90年程度住み続けられると言われています。

中古マンション購入の際は、必ず等級をチェックしましょう。

中古のマンションだと、耐震性や耐久性が心配という方もいるかもしれません。これらの「中古の心配」は、リノベーションで減らすことができるとともに「安心・安全な生活」が送れます。

＊参考＊

中古マンションの耐用年数は何年？「イコール寿命」ではない？

「この中古マンションはあと何年住めるのか」

この目安がわかれば、物件探しがだいぶ楽になりますよね。それでは「築30年」の中古マンションについてくわしく掘り下げてみましょう。

国土交通省の資料（「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書取りまとめ後の取組紹介」）によると「鉄筋コンクリート造の住宅」は120年ほどもつとされています。さらに、適切なスパンでメンテナンスをしている住宅であれば、150年という数字を示しています。

これは、戸建住宅だけでなくマンションにも該当するため、築30年のマンションを購入しても数年で住めなくなってしまう可能性は低いと言えます。ただし、購入の際は事前に該当マンションの構造やメンテナンス履歴を確認するようにしましょう。

築30年のマンションを購入するメリットは、次のとおりです。

・価格がリーズナブル
・希望のエリアで物件が見つかりやすい
・「新耐震基準」を満たしている

なお新旧の耐震基準は、いずれも大きな地震による倒壊のリスクには差がないというデータもあるため、旧耐震基準のマンションを毛嫌いする必要はありません。

一方、築30年のマンションを購入するデメリットは、次のとおりです。

・住宅ローン控除が対象外 or 一部制限などの可能性がある
・デザインや設備などに「歴史」を感じる
・排水管がサビている恐れがある

中古マンションの購入する際、条件によっては住宅ローン控除が対象外になったり、一部制限を受けたりすることがあります。これは、住宅ローン控除における条件のひとつに「築20年以内であること」というものがあるのが原因。

しかし、すべての築30年マンションが住宅ローン控除対象外になるわけではなく、次の条件を満たす物件であれば住宅ローン控除の対象となります。

・「耐震基準適合証明書」を取得済
・「既存住宅売買瑕疵保険」に加入済

また築30年のマンションでは、排水管に鉄管（鋼管）を使用しているため、排水管サビが生じている恐れがあります。鉄管の寿命は「15〜20年」と言われてるため、購入時にリノベーションするようにしましょう。

＊参考＊

築30年のヴィテージマンション、買って後悔する？あと何年住める？

築40年のマンションはいつまで住める？資産価値キープで売却もスムーズ！

中古マンションを自宅ではなく事務所などで利用したい方もいるかもしれません。でもそもそも100㎡以上のマンションは、そんなに分譲されていないんです。それでも大空間の広がる「100㎡マンション」を見つからない、そんな時におすすめな方法をご紹介します。

100㎡マンションが見つからない時におすすめなのは、以下3つの方法です。

・物件探しのエリアを広げる
・リノベーション会社で物件を探す
・本当に「100㎡マンション」がベストなのかを再考する

物件探しのエリアを広げても100㎡マンションが見つからないなら、不動産会社ではなくリノベーション会社で物件を探しましょう。私たちCRAFTのようなリノベーション会社なら、不動産ととリノベーションのプロが物件探しをお手伝いしてくれます。物件見学にも同行してくれるので、「リノベーションによってどう変わるか」がイメージしやすくなります。

こういった過程の中で、本当に「100㎡マンション」がベストなのか改めて考えるのもいいですね。

リノベーションでは、限られた空間でも「100㎡マンション」同様の空間を作り上げることもできます。

こちらは、85㎡の空間を「100㎡マンション」と同様の広い居室にリノベーションしました。元々は廊下が狭く、独立キッチンで閉鎖的な印象を持ったマンションでしたが、リノベーションを通じてご夫婦それぞれが個室を確保し「100㎡マンション」さながらのLDKが目を引く、開放的かつスタイリッシュな住まいに変貌を遂げました。

＊参考＊

100㎡マンションの探し方。もし見つからないならやるべき「3つ」の方法

どのマンションも例外なく、基本的には経年によって資産価値が下がります。どうせ買うなら「資産価値が落ちにくいマンション」をピックアップしたいものです。ここでは、そのために必要な「資産価値をキープできるマンションのポイント」をご紹介します。

マンションの資産価値は、以下「2つの数字」で決まります。

・築年数
・「いくらで売れるか」「いくらで貸せるか」という値段

1 築年数

都心にある一等地の高級マンション以外は、基本的に新築時から資産価値は下がっていきます。資産価値は築10年で70%、築20年では新築時の半分（50%）まで下落するのが一般的です。

これに対して木造住宅における建物の価格は、築20年でなんと0%。「戸建てよりもマンションのほうが、資産価値はキープしやすい」と考えてよさそうです。

2「いくらで売れるか」「いくらで貸せるか」という値段

マンションの資産価値をはかるには、以下2つの側面から見ることが大事です。

・いくらで「売れるか」（売却価格）
・いくらで「貸せるか」（収益価格）

資産価値の判断には、これら2つの軸が重要になります。たとえ中古マンションの「売却査定」が低くても、「収益価格」は築年数と比例しないので安心して大丈夫です。

リノベーションを駆使して、オリジナリティのあるデザインや間取り、そして最新設備に交換すればまわりの新築マンション同様の価格で賃貸に出せます。築年数が古くても、賃貸である程度の家賃収入が見込めるのであれば「資産価値は高い」と解釈して良いでしょう。

中古マンションの資産価値を決めるのは、9割が「立地」です。その「立地」を構成する5つ要素は、次のとおりです。

・人気エリア
・駅から徒歩10分以内
・公園やスーパーが近い
・エリアの将来性
・災害リスク

なお、新耐震基準を満たしていない中古マンションは売却が困難なため、新耐震基準を満たしているかどうかもチェックしておきましょう。

＊参考＊

「売りやすい」「貸しやすい」資産価値をキープできるマンション10のポイント

住まいのリノベーションをすることで、中古マンションの資産価値は上昇します。

中古マンションの購入時に、将来の売却や賃貸を前提にしたリノベーションをするならば、自身の好みだけでなく市場を視野に入れて計画することがポイントです。その結果、出来上がった空間なら、将来の売却や賃貸もスムーズになります。

中古マンションの購入は、新築マンションに比べて大変です。その理由は、これまで紹介したような「築年数」や「建物の劣化状況」そして「リノベーションの有無」など、注意すべきチェックポイントが多いからです。

「注意すべきチェックポイント」は、全部で8つ。ここでしっかり確認しましょう。

中古マンションの購入にあたって、まず注意すべきなのが「変えられないところ」を妥協できるかという点です。たとえば、次のようなものです。

・日当たり
・バルコニーの広さ
・共用部分の廊下
・エントランスの暗さ

これらは、次回マンションから引っ越すまで「変えられないところ」になります。妥協できないようであれば、他の物件を探しましょう。

すでにリノベーション済の中古マンションの場合、次の点に注意しましょう。

・物件価格に「リノベーション費用」が上乗せされている
・「見えない部分」がわからない
・消費税がかかる

「見えない部分」の例としては、排水管などが挙げられます。水まわりのリノベーションがされていたとしても、排水管が交換されていなければ購入後に漏水などのトラブルに遭うことも考えられます。前もってマンションの販売会社に対し、リノベーション内容や保証期間を提示を求めましょう。

意外と知られていませんが、通常中古マンションの売主は「個人」のため、消費税はかかりません。一方で、リノベーション済みマンションの売主は「マンションの再販業者」のため、消費税10%がかかります。

事前にこれらの注意点をしっかり踏まえた上で、「リノベーション済みマンション」を検討していきましょう。

中古マンションの購入で注意すべきチェックポイントは、次の8つです。

・利便性
・近くにあるとうれしい施設
・近いと困るもの
・室内の環境
・管理体制
・災害リスク
・リノベーションプランの自由度
・資産価値の持続性

さらに8つのチェックポイントは、「現在」「未来」といった2つの視点で分けて考えることが大事です。「現在」「未来」は、次のように分けて考えましょう。

〈現在〉

・立地
・環境
・管理体制

〈未来〉

・リノベーションでできること
・資産価値

このように「2つの視点」でチェックした中古マンションなら、今だけでなく将来も快適に暮らせるはずです。

＊参考＊

中古マンション購入の注意点！「現在」と「未来」7つのチェックリスト

中古マンションの購入には、購入金額におけるおよそ「5〜8%」の初期費用がかかると言われています。初期費用だけでなく、その後にかかる費用やその内訳も確認していきましょう。

マンションの購入時にかかる初期費用は、次の3つです。

・手付金
・頭金
・印紙代

なお印紙代は、各契約書に記載の金額によって変動するので注意しましょう。

マンションの引き渡し時にかかる費用は、次の7つです。

・仲介手数料
・管理費・修繕積立金の精算金
・保険料
・住宅ローン関連の費用
・固定資産税・都市計画資産税の精算金
・登記費用
・団体信用生命保険料

なお、中古マンションの購入にあたり住宅ローンを組む場合は「火災保険」への加入が必要になります。地震保険については、任意となります。同様に、住宅ローンを組む場合は「団体信用生命保険」へ加入する必要があるため、保険料の支払い義務が生じます。

マンションの購入後にかかる初期費用は、次の6つです。

・リノベーション費用
・引越し費用
・家具購入費用
・管理費・修繕積立金
・住宅ローンの支払い（現金の場合を除く）
・固定資産税

リノベーションにはまとまったお金が必要になりますが、中古マンションの購入と同時にリノベーションをすることで、住宅ローンの融資を低い金利で受けられることもあります。

＊参考＊

中古マンションの購入にかかる初期費用はいくら？3段階に分けて徹底解説！

物件にもよりますが、中古マンションで値引きはできます。むしろ長い期間売れていない物件や、売主が早く売りたいと思っている物件であれば、比較的値段交渉に応じてもらえることもあります。

しかし、すべての中古マンションで値引き交渉ができるわけではないので、事前に「できるケース」「できないケース」を把握しておきましょう。

中古マンションで値引き交渉が「できる」ケースには、次のようなものがあります。

・値引きを想定して価格設定をしている
・売り始めてから時間が経っている
・売主がすぐに売りたいと思っている
・売主が相続した中古マンションを売却しようとしている

ポイントは、値引き後の価格が「相場に対して適正であるか」を見極めること。販売価格が相場より大幅に安い場合は、価格に「売主の想い」が含まれていると考えていいでしょう。つまり「価格的にお得な物件」という判断ができます。

一方、中古マンションで値引き交渉が「できない」ケースには、次のようなものがあります。

・値引き交渉を想定して価格設定をしていない
・売りに出されたばかり
・値引きしたばかり
・賃貸の募集も行っている

値引き交渉ができないケースは、基本的に前述の「値引き交渉ができるケース」とは逆の場合だと考えましょう。

売りに出ている物件の中には、タイミング的に値引き交渉ができないもののほかに、売却と同時に賃貸の募集を行なっているものもあります。この場合、売主が「値引き交渉に応じて安く売るなら賃貸に出したい」と考えていることが想定され、値引き交渉は難しくなります。ましてや賃貸の需要が高い人気エリアであればなおさらです。

値引き交渉にこだわるあまり交渉に失敗するケースもあります。その対策として、交渉する際の注意点を確認しましょう。

・値引き交渉途中に他の人が契約してしまう
・「値引き額が大きい＝いい物件」とは限らない

中古マンションの売買は、基本的に申し込み順で決まります。そのため値引き交渉に長引いてしまうと、その間に他の人が契約を結ぶ可能性も。スピード勝負の一面があることを前提に値引き交渉は行いましょう。

また、大前提として覚えておきたいのが「値引き額の大きさ＝いい物件」とは限らないことです。値引き額だけに惑わされることなく、物件全体を俯瞰的にチェックした上で契約を検討しましょう。

よいと思った物件は、値引き交渉をせずにストレートに買うのがおすすめです。

＊参考＊

中古マンションで値引き交渉はできる？値引きのポイントを解説

中古マンションのリノベーションにかかる費用は、マンションの広さやリノベーション内容によって大きく異なり、正確な費用はリノベーションの見積が作成されるまでわかりません。

あくまで参考程度ですが、70㎡の中古マンションをフルリノベーションした場合にかかる費用は、およそ「1,600〜1,800万円」が目安となります。

中古マンションのリノベーション費用がかさんでしまう理由は、次のとおりです。

・大きく間取りを変更する
・デザインや仕様にこだわりたい
・既存下地の状態が悪い

管理組合による工事の制限や、既存下地の状態が悪いなどのケースは、無条件でリノベーション費用がかさんでしまいます。このような仕方ない理由でかさんでしまった費用は、デザインや仕様などをある程度妥協することで相殺しましょう。

予期せぬ理由でリノベーション費用がかさんでしまっても、予算内で理想の住まいを実現するためのポイントを確認しておきましょう。

・業者に予算をしっかりと伝える
・やりたいことの優先順位をつける
・既存の間取りをできるだけ活かす

予算内で理想の住まいを実現するには、業者との連携が鍵になります。まずは、希望の予算ややりたいこと優先順位をしっかり伝えること。既存の間取りをどこまで活かせるかについては、業者からアドバイスをもらいながら進めましょう。

理想の住まいを実現を目指しつつ、リノベーション費用を抑える方法は次の6つです。

・仕様のグレードをさげる
・既製品を取り入れる
・補助金を活用する
・減税制度を活用する
・住宅ローンを活用する
・ワンストップリノベーション会社に依頼する

これら6つは、さらに3つにグループを分けることができます。

・自分が我慢する（仕様・既製品）
・制度を活用する（補助金・減税制度・住宅ローン）
・依頼する業者を選定する（ワンストップリノベーション会社）

ワンストップリノベーション会社に依頼すれば、各種制度の活用方法や予算に対して自分が我慢すべき範囲を教えてくれるので、予算オーバーを予防できます。リノベーション費用をおさえるための近道は、私たちCRAFTのようなワンストップリノベーション会社への依頼がスタートといえます。

＊参考＊

中古マンションのリノベーション費用はいくら？コストダウンのコツ

最後に、中古マンションをリノベーションした事例を2つ紹介します。

海外で暮らしていた時、築100年以上のモダンな住まいを見てきたというI様。「古い物件でも、リノベーションで素敵な住まいになる」と確信していたそうです。

物件探しの条件は「都心で100㎡以上」。たくさんの物件を見学してやっとの思いで見つけたのが、築47年のヴィンテージマンションでした。

日本における2LDK、3LDKの新築マンションのプランは、どれも似たようなものばかり。海外で暮らしていたI様は「日本にはないような遊び心を持ち合わせた住まい」にリノベーションすることにこだわりました。

LDKには、美しい曲線が目を引く壁を採用し、丸みのあるやわらかなイメージに。黒皮塗装は鈍く光り、まるで楽しく遊んでいるかのように、グレーからオレンジへグラデーションしていきます。

「無機質さと大胆さにぬくもりが調和する」

そんな独特なインテリアたちが、日本にはない海外ライクな遊び心を持つ空間の実現にひと役買っています。

共働きのTさんご夫婦は、通勤時間を減らし、今よりお子様と過ごす時間を長くするために職場近くのタワーマンションに住み替えることに。高層階で視界を遮るものはなく、眺望の良さが魅力の物件でしたが、ゆいいつ内装が好みではありませんでした。

ご夫婦ともにインテリアに触れるお仕事のため、リノベーションに妥協の二文字はなし。「お子様との時間を大切に、過ごしやすい住まい」を実現するため、床や壁材などにおける素材のセレクトに強くこだわりました。

既存の独立キッチンにあった間仕切りを撤去し、LDKを一体化。キッチン側の窓をLDKに取り込むことで、空間の開放感をさらにアップしました。Ⅱ型の対面キッチンからは、リビングで過ごすお子様を見守りながら、LDK全体をやさしく囲むハイサッシの先に広がるビル群や海の風景にいつでも触れることができます。

LDKのフローリングは、グレーに塗装したオークをフレンチへリンボーン張りに。シャビーシックでクラシカルな印象とともに、その特殊な形状でLDKの奥行きを際立出せています。

＊参考＊

海を望むタワーワンション。洗練されたクラシカル

今回は、中古マンションの購入からリノベーションまでの注意点を「総まとめ」という形でご紹介をしました。

中古マンションを購入するときは、これらの全てを俯瞰的かつ冷静にリードしてくれる業者に握手を求めましょう。CRAFTなら、リノベーションのみでなく、中古マンション探し、お金のことや引越し後のアフターサービスまでをサポート。

中古マンションをお探しの方は、CRAFTにお声がけください。

中古物件購入＋リノベーションの事例一覧はこちら

中古マンションリフォーム・リノベーションの事例一覧はこちら