築古物件をリノベーションしたら、何年暮らせる？マンションと戸建ての費用・メリット・デメリット

今回は、築30年以上の古い家をリノベするメリットに触れながら、費用の目安やリフォームのポイント、注意点などについて解説していきます。

（作成日2024.6.21 更新日2025.2.1）

古い家をリノベーションする上で気になるのが、「リノベーションした後に何年住み続けることができるのか」について。

住宅の構造ごとの耐用年数は以下のとおりですが、

• ・木造：22年
• ・鉄筋コンクリート：47年
• ・鉄骨造：19〜34年

実際はもっと長く住めるケースがほとんどです。とくに鉄骨コンクリート造や鉄骨造の住宅は特に寿命が長く、しっかりとした施工とメンテナンスによって100年近く住み続けられます。

木造や鉄骨造も、下記のような適切なリノベーションを施せば長く快適に住み続けることが可能です。

構造補強（耐震補強・基礎の補修）
配管・設備の交換（給排水管、電気配線、給湯器など）
外装・屋根のメンテナンス（防水・断熱・外壁補修）

長く住み続けるために必要な工事は、建物の状態によって異なります。詳しくはお問合せください。

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築年数が古い家のリノベーションには、以下のようなメリットがあります。

古マンションを購入してリノベーションすれば、物件の取得費用を抑えやすくなります。また、戸建ての価値は築25年前後でほぼ0になり、土地代だけで物件を購入できるようになるので、新築を購入したり建てるよりも安く購入できるケースが多くあります。

リーズナブルな築古のマンションや戸建てを購入することで浮いた費用は、リノベーションにあてることもできます。

新築や築浅のマンションや戸建ては物件の価格が高いため、予算的の都合上、「やりたいことを諦めなくてはいけない」というケースも少なくありません。

一方、築古のマンションや戸建てはお得に物件を購入できるので、

• ・憧れのブランドの設備を導入する
• ・間取りを大きく変更する
• ・壁や床の素材にもこだわる

など、やりたいことを思う存分できますし、こだわれる分、住んでからの満足度も高くなります。

中古マンションや中古戸建てなどの築古物件を購入してリノベーションする場合、設備や内装の古さや間取りを気にする必要がありません。設備が古かったとしても交換できますし、間取りが気に入らないときは変更することも可能です。

また、築古物件は新築よりも販売数が多く、価格も抑えられているため、「物件の選択肢が広がりやすい」というメリットがあります。新築や築浅だとなかなか手が出せないエリアや理想の物件が見つからないエリアでも、築古の中古物件で探せば見つかる可能性があります。

今住んでいる築古の住宅をリフォームするケースでは、思い出のつまった家にそのまま住み続けられる点もメリットになります。

設備や内装、外観などは適度に変えつつも、「両親が残した庭を活かしてリフォームする」「大好きな建具をそのまま活用」といったリノベが可能です。また、引っ越す必要もなく、住み慣れた街で生活環境を変えずに生活し続けられるのも大きなメリットの一つです。

さまざまなメリットのある築古物件のリノベーションですが、築古物件ならではのデメリットもあるため注意しなくてはいけません。

築古のマンションや戸建ては、築年数が古い分、耐震性能が低かったり住宅の劣化が進んでいることがあります。耐震性能が低い住宅や劣化が進んでいる住宅を購入すると、それらの対処にコストがかかるため、築古の物件を購入する際は耐震性能や建物の状態のチェックが欠かせません。

築古物件の購入＋リノベーションでは、物件選びで失敗するケースも多いため、物件選びからリフォーム会社にサポートしてもらうなどの対応が必要になります。

築古のマンションや戸建ての中には、

• ・断熱材の量が足りていない
• ・既存の断熱材が劣化している
• ・窓の断熱性能が低い

など、断熱性能が低い物件もあります。

断熱性能が低いと快適に暮らすことが難しくなってしまうため、断熱対策が必要です。

具体的には、

• ・断熱材の充填
• ・インナーサッシの設置
• ・床暖房の導入

などの対応が必要になりますが、これらの対策が必要になる分、コストもかさみます。

築古の戸建ての中には、耐震性能が十分でなかったり構造部分の劣化が進んでいる物件があり、それらの物件では耐震補強などの対応が必要になります。

構造補強にかかる費用はそれぞれの住宅によって異なりますが、中には、建て替えと変わらないケースやもっとかかってしまうケースも。

築古物件の購入では、補強の必要がある物件かどうかの見極めが重要になります。

建物の耐震性は「確認申請の受付日」ごとに異なります。

＜1981年6月1日以降（築43年以内）＞
新耐震基準に適合しているため、基本的には耐震性に問題ありません。

＜1971年6月17日～1981年5月31日（築43～築53年程度）＞
新築時の図面や建物調査により「耐震性に問題がない」ことがわかるケースもありますが、疑わしい場合は耐震診断を実施して判断します。

＜1971年6月16日以前（築53年以上）＞
耐震補強が難しく、建て替えがおすすめです。

築30年以上の築古物件は、全体的に劣化が進んでいるケースが多いため、フルリノベーションで対応するのがおすすめです。

一箇所ずつその都度修繕する場合、一回あたりの費用は抑えられますが、トータルの費用は高くなります。また、その都度リフォーム会社に依頼したり打ち合わせをしたりしなくてはならないので、手間がかかりますし、効率的でもありません。

古い物件は間取りが今の暮らしに合っていなかったりすることも多いので、間取りの変更も含めてフルリノベーションを検討するようにしましょう。

築年数が古い物件をフルリノベーションする際の費用相場は以下のとおりです。

＜マンション＞
上級グレード：35万円/㎡～
※ほぼオーダーメイド

＜戸建て＞
高品質グレード：
木造　30万円/㎡～
RC造・鉄骨造　35万円/㎡～

建物の状態によっては断熱工事や補強工事などが必要になることがあり、費用がかさむことがあります。

CRAFTの青山・自由が丘モデルルームの相談会では、築古物件のリフォームの費用についてより具体的にお伝えしておりますので、お気軽にご参加ください。

デザインリフォーム・リノベーションCRAFT　築30年〜の事例

デザインリフォーム・リノベーションCRAFT　築40年〜の事例

築古のマンション・戸建てをCRAFTでリノベーションした方の事例を、それぞれ紹介していきます。

譲り受けた築42年のご実家の築古マンションをリノベーションした事例です。吉村順三氏が設計した住宅の趣や持ち味を残しつつ、300㎡以上ある空間をすべて活用できるよう大規模なリノベーションを行いました。

玄関と階段室を一体にして伸びやかな空間を演出したり、それぞれ独立していた、リビング・ダイニング・キッチン・家事室をつなげて大空間にするなど、空間を大きく使うことを意識したデザインになっています。

また、LDKの床にヨーロピアンオーク、壁にアクセントタイルを採用するなど、異なる素材の雰囲気や質感が楽しめる空間にもなっています。

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こちらは、港区にある築43年のヴィンテージマンションをリノベーションした事例です。

250㎡近くある大きなマンションでしたが、既存の間取りはその強みを十分に活かせていませんでした。

そこで、和室だったスペースを取り込み、広々としたLDKにするなど間取りを大胆に変更。海外の方に向けた賃貸物件とするため、2方向からアクセスできるシューズインクローゼット、サニタリーを寝室に隣接させるなど、海外の方が使いやすい空間を意識してデザインされています。

また、ヴィンテージ感があふれる邸内も魅力の一つとなっています。

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築古物件（古い家）のリノベーションでは、押さえておくべきポイントと注意点があります。

住宅のリノベーションでは、構造的な問題で希望する工事ができないケースもあります。

代表的な例としてあげられるのが、壁式構造です。壁式構造の住宅は、壁で建物を支える構造の住宅です。そのため、撤去できない壁があり、その壁が間取りの変更などをともなう大規模なリフォームに制限を与えてしまいます。

また、リノベーションする予定の住宅が再建築不可物件に該当する場合は、建築申請が必要になるリノベーションを行うことはできないので注意が必要です。

これから古い家を購入してリノベーションするケースでは、物件選びが何よりも重要になります。

築年数の古い家は安く購入できるお得な物件が多い反面、劣化が進んでいたり、耐震性能が十分でないなどの理由で予想以上にリノベーションの費用がかさんでしまうことが多々あります。

また、再建築不可物件や要セットバック物件など購入を避けるべき物件もあるため、慎重に進める必要があります。

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古い家の中には、耐震性能が低い物件や、気密性・断熱性が低下し、カビが発生しやすくなっているような物件もあります。そのような物件を何の対策もせずにそのままリフォームしてしまうと、後々追加の補修や対策が必要になり、コストがかさんでしまう可能性があります。

何より、そのままリフォームしてしまうとリフォーム後の快適性が失われてしまいかねないので、必要であれば、耐震診断や湿気対策、カビ対策などの実施も検討するようにしましょう。

築古物件をリフォームするときにチェックしておきたいのが、リフォームに活用できる補助金や助成金について。

国や自治体がおこなっている補助金制度や助成金制度の中には、耐震補強に関するものや省エネリフォームに関するものなど、古い家をリフォームする際に活用できるタイプのものもあります。

補助金や助成金は基本的に事前の申し込みが必要となり、リフォームが完了してからでは申し込めないようになっているので、対象となる制度や利用できる制度がないか忘れずにチェックしておくようにしましょう。

古い家のリノベーションを成功させるには、以下の点を意識しながら取り組むことが重要になってきます。

築年数が古い家のリノベーションは、築古物件（古い家）のリノベーションが得意な会社に依頼するのが一番です。

リフォーム会社は、部分リフォームやフルリフォーム、マンションや戸建てなど、それぞれ得意としているリフォームの種類が異なります。築古物件のリノベーションの実績がほとんどなく、ノウハウのないリフォーム会社もありますが、そういったリフォーム会社への依頼は避けなければいけません。

一方、築古物件のリノベーションの実績が豊富なリフォーム会社であれば、トラブルにも適切かつ冷静に対応してくれますし、ノウハウを元に良いプランを提案してくれます。
リノベーションの実績については、リフォーム会社のホームページに掲載されている事例で確認できるので、チェックしながらリフォーム会社を選ぶようにしてください。

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築古物件（古い家）のリノベーションを検討されている方の中には、これから物件を購入する予定の方もいるかと思いますが、物件の購入から始めるときはワンストップリノベーションの会社に任せるようにしましょう。

ワンストップリノベーションとは、物件の購入からリノベーションまで、トータルでサポートしてくれるサービスです。

物件の購入とリノベーションをそれぞれ別の会社に依頼すると、「構造的な問題でやりたいリフォームができない」などのトラブルが起きてしまいがちです。

一方、ワンストップリノベーションでは、リフォームの内容を加味しながら物件を仲介してくれるため、「希望通りのリフォームができる」「全体の費用を把握できる」といったメリットも。

CRAFTでは、ワンストップリノベーションのサービスも提供しております。物件の内見には建築のプロが同行し、「可能なリフォームプラン」と「費用感」「耐震性」などをお伝え。さらに中古戸建は5年の瑕疵保険を無料でおつけしています。ぜひご相談ください。

最後に、築古物件（古い家）のリノベーションに関するよくある疑問や質問をQ&Aの形式でいくつか紹介していきます。

建物の状態によって異なります。

鉄筋コンクリートや鉄骨造の住宅は構造がしっかりしているため、既存の構造部分をそのまま活かせることが多く、費用も新築より安くなります。木造住宅も状態が良い物件であれば費用を抑えられますが、劣化が進んでいると、新築と変わらない金額になる可能性があります。

建物の状態によって判断が異なります。

築40〜50年の築古マンションでも、きちんと建てられているもので、適切なメンテナンスによって良い状態が保たれているものであれば問題ないこともあります。

築古マンションの購入については、ぜひCRAFTにご相談ください。耐震性や可能なリノベーションの内容、大まかな費用などについてお伝えさせていただきます。

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それぞれメリットが異なるため、メリットを比較しながら検討するのがおすすめです。

例えば、リフォームには、「費用を抑えられる」「思い出を残せる」といったメリットがあります。一方、建て替えだと構造による制限がなくなるので、自由な間取りが可能です。

CRAFTにご相談いただければ、リフォームと建て替えのそれぞれの費用やメリット・デメリットを詳しくお伝えさせていただきます。

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築古物件（古い家）のリノベーションには、ならではのメリットや魅力がたくさんあります。実家など、思い出のつまった住宅にこれからも住み続けられる点は、築古物件をリノベーションする上での最大のメリットだと言えるでしょう。

ただ、築古物件には耐震性能や住宅の劣化などならではの問題や注意点もあるので、リノベーションする際は、築古物件のリフォーム実績が豊富な会社に依頼しましょう。実績豊富なリフォーム会社なら、築古物件の問題点やメリットを熟知しているため、優れたプランを提案してくれます。

また、これから築古物件を購入してリノベーションしたいと考えているのであれば、家の購入からリノベーションまでトータルでサポートしてくれるワンストップリノベーションの会社に依頼するのがおすすめです。

CRAFTは、ワンストップリノベーションも承っておりますので、お気軽にお問合せください。