築30年～35年の家はリフォームすべき？ 建て替えはもったいない？ 判断ポイントは「費用」「建物状態」「やりたいこと」

築30～35年の家に住んでいると、「リフォームがいいのか、建て替えた方がいいのか」と迷う方は少なくありません。

結論から言うと、築30～35年の家は多くの場合、リフォームがおすすめです。柱や梁といった構造の状態が良く、それらを活かしながら、リフォーム工事によって耐震性や断熱性などの基本性能を引き上げられるからです。

費用面でもメリットが多く、建て替えに比べておおよそ1/2の費用で、新築のように住まい全体を一新できます。費用対効果の観点から、『建て替えはもったいないのでは？』と感じる方が多いのもそのためです。

ただし、注意点もあります。戸建ては内部の状況が見えづらく、外観や内装はキレイでも、想像以上に劣化が進んでいるケースがあります。そのため「建物の状況」「リフォームにかかる費用」などをリフォーム会社に確認したうえで、「リフォームか建て替えか」を判断しましょう。

メンテナンス状況によってその程度は異なりますが、築30年～築35年は下記のような症状が出てくる年代です。

●内装の劣化
床のきしみや沈み、クロス（壁紙）の剥がれ・変色などが見られるようになります。日常生活に支障はなくても、「古さ」を感じやすい部分です。

●屋根・外壁の劣化
屋根や外壁には、ひび割れ（クラック）や塗装の劣化、コーキングの切れなどが起こりやすくなります。これらを放置すると、防水性が低下し、雨漏りの原因になることもあります。

●断熱材の劣化
築年数が経つと、壁や天井に入っている断熱材が湿気などで劣化し、本来の性能を発揮できなくなることがあります。「冬は寒く、夏は暑い」と感じやすくなるのは、断熱材による影響が大きいです。

●構造部分の劣化
防水性や防蟻（シロアリ対策）効果が低下し、軽度の腐食やシロアリ被害が進んでいる場合があります。

●設備の老朽化
給排水管の錆びや詰まり、キッチン・浴室・トイレといった水回り設備の故障が起こりやすくなります。故障や水漏れをきっかけに、「せっかくなら」とフルリフォームを検討する方も多い傾向です。

こうした症状のほとんどは、基本的にはリフォームで解消可能です。リフォーム前にしっかりと建物状態を調査し、必要があれば補修しておくと、安心して長く暮らせます。

築30～35年の家は建物の個体差が大きく、ひとつの軸だけでは判断しづらい傾向です。そのため、「費用」「建物の状態」「やりたいこと」の3つの視点から考えていきましょう。

まず判断材料のひとつにしたいのが「費用」です。下記に、建て替えとフルリフォームの費用感をまとめました。

フルリフォームであれば、建て替えの約1/2の費用に抑えつつ、新築のように一新できるケースは多くなります。新築は解体費や、杭・地盤改良などの費用がかかる一方、リフォームでは不要なことが多いのが大きな理由です。

そのため、状態が良い家であれば「コストをかけて建て替えるより、リフォームでデザイン性や暮らしやすさを高める方がよい」と考える方も少なくありません。

以下のように「建物の不具合をリフォームで解消できない」場合は、建て替えの方が合理的なケースもあります。とくに、構造部分まで劣化が進んでいるケースでは、リフォームで対応できても、費用が高額になることがあります。

建て替えがおすすめの状態でも、思い出を残したい場合や、法規・敷地条件的で建て替えができない場合（再建築不可など）などには、リフォームを選ぶことも可能です。ただし、その場合は補修・補強の範囲が広がり、費用が高くなる傾向があります。

いずれにしても上記の不具合は、外観や内装だけでは判断しにくいため、CRAFTのような専門家による現地調査（床下・小屋裏など）のチェックが欠かせません。迷っている場合は、まず「リフォームで直せる範囲か」を整理すると、判断しやすくなるでしょう。

「やりたいこと」から考えると、次のような視点が判断のヒントになります。

●今の家に愛着があり、活かせる部分がある
●今の広さや規模に大きな不満はない
●工期や仮住まいの負担をできるだけ減らしたい

これらに当てはまる場合は、リフォームが向いている可能性が高いでしょう。反対に、間取りや性能を制約なく一新したい場合は、建て替えも選択肢に入ります。

築30～35年の家は「新耐震基準」に該当するため、構造躯体を活かすリフォームの方が、建て替えよりも費用的なメリットが多いのは事実です。

ただし、「新耐震基準」でも現行の基準よりは耐震レベルは低く、個体差があるため、品質にばらつきが大きい年代です。まずは建物の状態を調査し、必要があればリフォームで耐震補強を検討しましょう。また建物の状態によってはリフォームできないケースもあり、その場合は建て替えを検討することになります。

実は耐震基準は、大きな地震が発生するたびに改正され、規制が細かく（厳しく）なってきました。

築30〜35年の家は「新耐震基準」なのですが、新耐震基準から現行耐震基準へと移行する「過渡期」にあたるため、「かなりしっかりと建てられた家」「最低基準ぎりぎりの家」が混在しています。中古で購入する場合も、その点に注意しましょう。

「新耐震＝今の安全基準ではない」という事実をふまえて、築30〜35年の家をリフォームする際の注意点を下記にまとめました。

このように、構造によってリフォームの注意点は異なります。木造住宅を例にあげると、「現行の耐震基準」よりも前の建物は地盤調査が不要な上、構造計算のもと適正な位置に必要な金物を使うといった基準もありませんでした。そのため、新耐震基準でも耐震性が低い場合があります。

また、鉄筋コンクリート造は、新耐震基準を満たしていれば構造的には安心です。ただし、メンテナンス状況によっては劣化が進んでいるケースもあります。コンクリートの爆裂や中性化、雨漏りなど、鉄筋腐食の引き金になる現象については、専門家による適切な診断が欠かせません。

構造や法規についての知識があるリフォーム会社に調査してもらい、その結果によっては耐震診断も検討することが大切です。また、いずれの構造も省エネ診断を行い、断熱性能を数値で把握したうえで、必要な改善を行いましょう。

ご実家の木造住宅に移り住むことになったFさん。こだわって建てられてはいたものの、内装デザインや設備の古さが気になっていたことからリフォームすることに。CRAFTが建物を調べた結果、耐震性・断熱性ともに問題なく、構造躯体もしっかりしていたため、リフォームでは既存を活かしながら開放的な空間に一新しました。

床や天井にはオークを使用し、木に包まれたリビング・ダイニングに。中庭には水盤を設け、ゆるやかな時間を感じられるリゾートホテルのような雰囲気を演出しています。

ご自身で調べてみても「やっぱりリフォームか建て替えか決められない」という方は多いでしょう。その場合は、実際に専門家に相談する方が近道です。ここで気をつけたいのが、ハウスメーカーや工務店ではなく、リフォーム会社に相談すること。

リフォーム会社なら
・現在の建物を活かせるか

・どこを補強すれば安心か

・リフォームと建て替え、どちらがコストパフォーマンスが高いか

といった比較ができるからです。ハウスメーカーや工務店はリフォームの専門知識がないケースが多いため、比較ができない可能性があります。

今の段階で、「リフォームか建て替えか」を決める必要はありません。CRAFTでは、建物調査やご希望をヒアリングした上で、「どちらを選ぶべきか」から一緒に考えます。建て替えの方が合理的な場合は、その点も正直にお伝えします。

CRAFT青山ショールームで「建て替えかリフォームか」を相談する

まずはリフォーム会社に相談しましょう。リフォーム会社を探す際には、「戸建てリフォームの実績が多い」「フルリフォームに対応している」会社かどうかを確認することが大切です。

戸建てには木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造・ハウスメーカーなどさまざまな構造や種類があり、リフォームの際に求められる技術や知識が異なります。どのような構造でも対応できる技術と経験がある会社を選びましょう。

CRAFTは1982年の創業以来、大規模なフルリフォームを専門としています。業界でも珍しい自社設計・施工のため、品質が高いことも特徴です。まずは青山ショールームでご希望をお聞かせください。それを叶えられるかどうか、いくらくらいの予算が必要かなどをお話しさせていただきます。

その後、現地調査によって建物の状態を確認。もし不具合などがあれば、必要な工事や費用感もお伝えさせていただきます。リフォーム会社に相談することで、さまざまな迷いや疑問が一気にクリアになるはずです。

ぜひお気軽に、CRAFTへご相談ください。