フルリフォームの費用はいくら？建て替えと迷ったときの判断基準とは？

フルリフォームとは、既存の住宅の構造躯体（基礎・柱・梁など）以外をすべて解体してから行うリフォーム方法です。構造躯体を活かしつつも、住まいをほぼイチから作り直す形になるため、間取りや内装の変更、設備のグレードアップ、断熱工事などの大規模な改修が可能で、住まいを大きく変えられます。

また、戸建てについては耐震工事や防水工事なども対応可能。建物のすべての不安を取り除いて、安心して快適に暮らせるように一新します。

既存の住まいを一新できるフルリフォームですが、以下のようなデメリットもあります。

●部分リフォームよりも工期が長い
●住みながらリフォームできない
●対応できる会社が少ない

フルリフォームは部分リフォームに比べて工期が長くなります。マンションで3ヶ月以上、戸建てだと4ヶ月以上はかかると見ておくべきです。また、工事の範囲が広範囲に及び、埃や騒音、振動が発生するため、住みながらリフォームを進めるのは難しく、工事期間中は仮住まいが必要になります。

さらに、既存の構造を活かしながらリフォームするという性質上どうしても工事が複雑になりやすいため、対応できる会社が多くないというデメリットも。リフォーム会社を選ぶ際は、事例や施工実績を確認しながら信頼できるところに依頼することがとても重要になります。

フルリフォームの主なメリットは以下のとおりです。

●建て替えよりも費用を抑えやすい
●家族構成やライフスタイルに合わせた間取りに変更できる
●好みのデザインに変更できる
●最新の設備やグレードの高い設備を導入できる
●住まいの状態をチェックして修繕できる
●耐震・断熱工事ができる
●古い配管も交換できる

フルリフォームでは既存の構造躯体を活用するため、建て替えよりも費用を抑えやすい傾向があります。構造の状態によっては、建て替え費用の1/2程度に抑えられる可能性もあります。

出産や子どもの独立、親との同居など、家族構成やライフスタイルの変化に合わせて間取りを変更できるのもフルリフォームのメリットの一つです。また、住まい全体の内装を自分好みのデザインに変更したり、最新の設備やグレードの高い設備を導入して理想の住まいを実現することもできます。

フルリフォームでは、住宅を一度スケルトン（構造躯体だけの状態）にするので、住まいの基礎部分の状態をチェックできるというメリットも。その際、配管が古くなっているようであれば新しいものに交換できますし、耐震工事や断熱工事も行えます。

フルリフォームと建て替えの大きな違いは「（基礎や柱などの）構造躯体を残すかどうか」です。フルリフォームは既存の構造躯体を活用しますが、建て替えは構造躯体も解体し、更地にしてから新しい住宅を建て直します。

建て替えは住宅をイチから建て直すので構造の制限なく間取りを自由に決められますし、耐震性や断熱性についても最新の基準に合わせて設計可能です。一方で、既存の住宅の解体や新しい住宅の建設が必要になるので、フルリフォームよりも費用が高騰しやすく、工期も長くなりやすい傾向があります。

フルリフォームとフルリノベーションに明確な定義はなく、同じ意味合いで使われます。「全面リフォーム」や「まるごとリフォーム」「大規模リフォーム」についても同様です。

フルリフォームよりも全面リフォームやまるごとリフォームと表現した方がイメージしてもらいやすいため、リフォーム会社によってはこれらの表現を使用することがあります。

住宅をフルリフォームするときの費用相場を、戸建てとマンションに分けて紹介します。

費用の相場・内訳についてもっと詳しく知る

戸建てをフルリフォームする際の広さ（坪数）別の費用相場については以下のとおりです。

戸建てフルリフォームの費用相場はリフォーム会社によって異なりますが、CRAFTの費用相場は「1㎡あたり40万円〜」となっています。戸建てには「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造（RC造）」がありますが、どの構造の戸建てをフルリフォームする場合であってもこの金額は変わりません。

こちらは、築9年と比較的新しい戸建てをフルリフォームした事例です。

建物自体は新しいものの、「天窓からの直射日光がきつい」「LDKが過ごしづらい」「浴室と寝室が離れすぎている」など、ご家族がさまざまな不満を抱えていたため、フルリフォームでそれらの不満を解消しました。

過ごしづらいと感じていたLDKはリビングに壁を立ち上げて空間を程よく仕切りつつ大胆に拡大。寝室のすぐそばに浴室を設けつつ、洗面室やWICなども一箇所にまとめて暮らしやすさを向上させています。また、きつかった天窓からの直射日光は、半透明の樹脂板を設置することで解決しました。

中古マンションをフルリフォームする際の広さ（平米）別の費用相場は以下のとおりです。

こちらは、セカンドハウスとして購入した84㎡のマンションをフルリフォームした事例です。

将来的にはこちらに移り住むことを想定して、今の住まいの荷物をすべて収納できるよう大きな収納を設け、その収納を中心にした間取りをプランニング。LD〜キッチン〜サニタリー〜寝室へとスムーズかつ自然に回遊できるような間取りで、非常に暮らしやすい空間になっています。

また、床にはウォールナット材を使用し、壁には薩摩中霧島壁や大谷石を用いるなど、都心であることを感じさせない落ち着いたインテリアにもこだわってリフォームしています。

CRAFTで中古マンションをフルリフォームする際の費用相場は戸建てと同じ「1㎡あたり40万円〜」で、リフォームの内容や導入する設備、建材のグレードによって金額が変わります。

フルリフォームと建て替えにはこのような違いがあります。また、それぞれにメリットとデメリットがあるため、それらを踏まえながら適切な方法で対応することが大切です。

フルリフォームの注意点やできないこととしては、以下の4点があげられます。

●構造部分の工事はできない（マンション）
●共用部分の工事はできない（マンション）
●建ぺい率や容積率をオーバーする工事
●著しく老朽化した建物のフルリフォーム

「1」と「2」はマンションをフルリフォームする際の注意点です。マンションは管理規約によって構造部分や共用部分の工事が禁止されているため、梁に穴をあけたりバルコニーやベランダに手を加えることはできません。

戸建てについては比較的リフォームの自由度が高めですが、用途地域の条件に適合しない建物へのリフォームや、建ぺい率や容積率の条件を満たさない建物へのリフォームはできません。それらの条件を満たすのであれば階数を増やすなど増築も可能ですが、対応が難しいケースもあります。また、構造躯体を活かすという性質上、基礎部分の劣化が進んでいる建物については建て替えで対応する方が現実的だと判断されるケースもあります。

フルリフォームと建て替えのどちらで対応するべきかの判断ポイントは、「どちらに向いているか」です。フルリフォームに向いているケースもあれば建て替えで対応するべきケースもあるので、それらを見極めながら判断することが大切です。

建て替えよりもフルリフォームの方が向いているケースとしては、以下のようなケースがあげられます。

●構造躯体の状態が良い
●なるべく費用を抑えたい
●浮いた費用で内装や設備にこだわりたい
●既存の建物が再建築不可物件に該当する

劣化が進んでおらず状態が良い住宅は、建て替えよりもフルリフォームに向いています。既存の構造躯体を活かしてフルリフォームすることで費用を抑えやすくなるので、浮いた費用で内装や設備にこだわり、理想の住まいを追求することも可能です。

また、古い住宅の中には建て替えができない再建築不可物件もありますが、フルリフォームであれば建て替える必要がないので、再建築不可物件でも問題なく対応できます。

フルリフォームよりも建て替えの方が向いているケースとしては、以下のようなケースがあげられます。

●構造躯体の劣化が進んでいる
●やるべきことが多く費用が変わらない
●予算に余裕がある

柱・梁の腐朽が広範囲に及んでいたりシロアリの被害が構造部分にまで及んでいるなど、構造躯体の劣化が進んでおり不安が残るようなケースでは、フルリフォームよりも建て替えの方が向いていると言えます。費用を抑えやすい点がフルリフォームの最大のメリットですが、耐震補強や断熱工事などやるべきことが多くなると費用がかさみ、建て替えと変わらない金額になることもあるので、その場合も建て替えの方がおすすめです。

また、建て替えはイチから住宅を建設するという性質上、最新の耐震基準や断熱・気密基準に合わせて設計できるので、予算に余裕があるケースも建て替えの方が適しています。

ただ、フルリフォームと建て替えのどちらで対応するべきかの判断は非常に難しく、既存の住宅の状態も確認してからでないと正しく判断できません。実際、CRAFTでもフルリフォームと建て替えのどちらで対応するべきか迷っているお客さまの相談を受けることが多いです。

CRAFTでは、既存の住宅の状態やご要望、予算などを踏まえながらどちらで対応するのがベストかをお伝えしておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

築30年や築40年など、築年数が古い家をフルリフォームする際は、構造躯体の劣化度合いをしっかりと確認しなくてはいけません。劣化の進み具合はそれぞれの住宅によって異なりますが、柱・梁の腐朽が広範囲に及んでいたりシロアリの被害が構造部分にまで達しているようであればフルリフォームではなく建て替えを検討するべきです。

また、築年数が古い家は最新の安全基準に達していないこともあるので、耐震性能にも注意が必要です。構造部分の状態をしっかり確認してもらいつつ、必要であれば耐震診断も検討するようにしましょう。

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フルリフォームの費用に大きく影響しやすい要素としては、以下の4点があげられます。

●大幅な間取り変更
●キッチンなどの水回り・ガスの配置変えや増設
●内装や建材のグレード・設備機器の入れ替え
●築年数が古い家の耐震施工

フルリフォームでは既存の間取りを大胆に変更することもできますが、大幅な間取り変更はリフォーム費用がかさむ原因になるため注意しなくてはいけません。

壁を撤去してLDKを一つの大空間にしたり、間仕切り壁を設けるなど、既存の間取りを上手く活用するのであれば費用を抑えながら進められます。一方で、LDKの位置を大きく変えるなど既存の間取りを一新させるような大幅な間取り変更は費用がかさむ可能性があります。

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フルリフォームで間取り変更はどこまでできる？

住宅のフルリフォームでは、キッチンなどの水回り設備やガスの配置換え、増設なども行えます。ただしこれらの工事は配管の移動や新設を伴うため、どうしても費用が割高になってしまいがちです。

また、給排水管を正常に動作させるには十分な勾配の確保が必要不可欠で、確保できない場合は理想の間取りにできない可能性もあります。

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内装を変えて住まいの雰囲気を大きく変えられるのもフルリフォームの魅力の魅力ですが、グレードが高い内装材や建材はコストがかさむ原因になります。グレードの高い内装材や建材はアクセント的に取り入れるなど、費用が割高にならないための工夫が必要です。

また、新しい設備機器への入れ替えもコストがかさむ原因になります。キッチンなどの大きな設備の入れ替えは特にコストがかかるので、予算をオーバーしないか注意しながらプランニングを進めるようにしましょう。

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施工グレードの見分け方

築年数が古く、耐震性能が十分でない家をフルリフォームする際は耐震補強も検討しなくてはいけませんが、耐震工事は小規模なものでも100万円程度、大規模なものになると数百万円かかる高額な工事です。

必要な耐震補強を行った結果、建て替えと変わらない金額になるようなケースもあるので、事前に耐震診断を行い、補強の必要性や補強にかかる金額を把握しておくようにしましょう。

ただし、実際の費用感については見積もりをとってみるまでわかりません。これら工事を伴うフルリフォームでも建て替えに比べて大幅に費用を抑えられることはあるので、やはりリフォーム会社に相談しながらどちらで対応するべきか検討することが重要になります。

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住宅のフルリフォームはこのような流れで進めていきます。

①住まいの不満や要望を洗い出す
②予算を決める
③リフォーム会社を探す・選ぶ
④リフォーム会社に相談する
⑤契約
⑥着工
⑦引き渡し

まずは、既存の住宅に対する不満や要望を洗い出していきます。

予算が決まったら、大まかでもいいのでやりたいことの優先順位も決めておきましょう。優先順位を決めておくことで予算オーバーを避けられるようになりますし、予算内でやるべきことをしっかりやれるようになるので満足度も高くなります。

リフォーム会社が決まったら、アドバイスをもらいながら具体的なプランを詰めていきます。

契約を締結したらいよいよ着工です。工事が完了したら、立ち会いのもと仕上がりを確認し、問題なければ完了となります。

フルリフォームのサービス内容を見る

フルリフォームにかかる期間はそれぞれのケースによって異なりますが、リフォーム会社との打ち合わせやプランニングなどの準備・設計期間については「2〜3ヶ月」、実際に着工してからの工事期間については「3〜6ヶ月」ほどかかります。要望の洗い出しやリフォーム会社選びなど、リフォーム会社に相談する前の工程を含めると10ヶ月〜1年以上かかることも珍しくないため、なるべく早く動き出すことがとても重要になります。

リフォームの必要性を感じていたりリフォームしたいと思ってはいるもののイメージがわかない場合は、リフォーム事例をチェックするのがおすすめです。リフォーム会社のホームページにはその会社が手掛けたリフォームの事例が掲載されていますが、事例をチェックすることでやりたいことをより具体的にイメージできるようになります。

また、理想のイメージに近い事例をストックしておくことでリフォーム会社とイメージを共有しやすくもなるので、リフォーム会社のホームページやSNSに掲載されている事例を積極的にチェックするようにしましょう。

家族で話し合い、今の住まいに対する不満やリフォームでやりたいことが明確になったら、リフォーム会社のショールームに見学しに行ってみましょう。ショールーム見学に行くことでリフォーム後の理想の住まいをよりイメージしやすくなりますし、住宅のフルリフォームについて専門家に相談することもできます。

ショールーム見学は無料で行え、リフォーム会社との相性をチェックする上でも非常に有効な手段なので、ぜひ一度足を運んでみてください。

住宅のフルリフォームについて相談できる会社には「ハウスメーカー」や「工務店」「リフォーム会社」などいくつか種類があります。ただ、フルリフォームについて相談するのであれば、ハウスメーカーや工務店など建て替えを前提としている会社ではなく、フルリフォームと建て替えの両方を検討できるリフォーム会社に相談するべきです。

リフォーム会社を選ぶときは、以下の点に注目しながら選ぶようにしましょう。

●理想のイメージに近い施工事例が掲載されている
●アフターサービスが充実している
●相場よりも見積もりが安すぎない

施工事例を見ることでそのリフォーム会社の実績がわかるのはもちろん、設計力や工事力もわかるので、施工事例は必ず確認するようにしてください。

リフォーム後の住宅に何十年も住み続けることを考えると、アフターサービスの内容や充実具合も重要になります。保証の内容やどういったアフターサービスが受けられるのかをチェックしましょう。

また、見積もりの額が相場よりも極端に安いリフォーム会社は、質の悪い材料を使用したり技術力の低い職人に作業をさせるなどしてコストカットを図っていることがあるので、そのようなリフォーム会社も避けるようにしてください。

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住宅のフルリフォームをスムーズに進めるためには、フルリフォームについて事前にしっかりと把握してくことが大切です。事前に知っておきたいフルリフォームの基礎知識をまとめました。

住宅をフルリフォームする際、リフォームの内容によっては補助を受けられる可能性があります。補助の対象となる主なリフォームは以下のとおりです。

●省エネにつながるリフォーム
●耐震リフォーム
●バリアフリーリフォーム

受けられる補助の金額はそれぞれのケースによって異なりますが、数十万円〜数百万円の補助を受けられるので積極的に活用するべきです。CRAFTでは、フルリフォームをする際に利用できる補助金制度についてもご相談いただけます。

住宅を全体的に改修するフルリフォームは住宅の機能性や耐久性を向上させる可能性があるため、固定資産税が上がる可能性があります。また、フルリフォームによって住宅の床面積が増えたり、店舗や事務所にするなど住宅の用途が変わるようなケースでも固定資産税が上がる可能性があるので注意が必要です。

CRAFTでは、補助金同様、固定資産税や税金対策などについても相談可能なので、それらも含めてぜひご相談ください。

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固定資産税が上がるリフォーム・上がらないリフォームとは

住宅をリフォームする際は、銀行などの金融機関からリフォームローンを借りることができます。リフォームローンの金利には「固定金利」と「変動金利」がありますが、それぞれのメリット・デメリットは以下のとおりです。

どちらの金利にするかについては自由に選べますが、金利が安く設定されている変動金利を選ぶのが一般的です。また、借入額が大きくないケースや返済期間が10年以下など比較的短いケースでは変動金利が、借入額が大きく返済期間も長めに設定されているケースでは固定金利が選ばれやすくなっています。

住宅のフルリフォームでは荷物や家具をそのまま置いておくことはできないので、リフォーム期間中に住む仮住まいに持っていくのが一般的です。家具や荷物が多く、すべて仮住まいに持っていくのが難しい場合は、トランクを借りて一時的に保管しておきましょう。