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住まいの間取りとデザインを大胆に変えられるフルリフォーム。この記事では、フルリフォームでできないこと・できること、デメリット、事例などをご紹介します。
（作成日2023.10.12 更新日2024.12.20 ）
フルリフォームと建て替えの違い
| フルリフォーム | 建て替え | |
|---|---|---|
| 工事内容 | 構造躯体を残し、内装・外装、間取り などはすべて一新 | 既存の建物を解体し、基礎から新たに建築 |
| 費用 | 建て替えの1/2ほどに抑えられる （既存状態による） | フルリフォームの2倍近く （新築費用＋解体費用＋諸費用） |
| 工期 | 約4～6ヶ月 | 6ヶ月～1年以上 |
| 間取り | 構造の制約はあるものの 基本は自由 | 最新の建築基準に合わせた設計 |
| 耐震性 | 構造補強により向上 | 最新の耐震基準に合わせた設計 |
| 断熱性 | 断熱材の追加やサッシの交換などで向上 | 最新の断熱・気密基準に合わせた設計 |
フルリフォームと建て替えとの大きな違いは、「費用」です。建て替えは解体・撤去・基礎工事などに費用がかかりますが、フルリフォームは既存の躯体を活かすため、それらの費用が不要です。その分の予算で内装や設備のグレードにこだわるほうが、満足度が高いケースは少なくありません。
また躯体の状態の良い木造・鉄筋コンクリート（RC）住宅や鉄骨住宅なら、補強工事が不要なケースが多く、建て替えの1/2ほどの費用でリフォームが可能に。新築価格が高騰している今、こうした経済効果からリフォームを選ぶ方も少なくありません。
フルリフォームとは？
フルリフォームとは、構造躯体以外のすべてを解体し、住まいをイチからつくるリフォームのこと。フルリノベーション・全面リフォーム・まるごとリフォーム・大規模リフォームと表現されることもあります。間取りの再構築、内装や設備のグレードアップ、断熱工事、配管の交換など、大掛かりな改修が可能です。戸建てはそれらに加えて、外観・外構の刷新や防水工事、耐震工事などにも対応できます。
フルリフォームのデメリット ＜マンション・戸建て＞
マンション・戸建てともに、フルリフォームのデメリットは以下になります。
1.通常のリフォームよりも工期が長い
フルリフォームはできることが多いため、工期は通常よりも長くなりがちです。マンションは少なくとも3ヶ月以上、戸建ては4ヶ月以上はかかると心算しておきましょう。ただし、これまでのお悩みを一気に解決できることを考えると、部分リフォームを何度も繰り返すよりは手間もコストも抑えられます。
2.住みながらのリフォームができない
フルリフォームはすみながらの工事ができません。工事中は埃や騒音、振動を伴うため、必ず仮住まいが必要です。CRAFTでは、荷物を一時的に保管するレンタルスペースとともに、仮住まいもご紹介しています。
3.フルリフォームに対応できる会社が少ない
最後に重要なのは、「フルリフォームに対応できる会社が少ないこと」です。フルリフォームは構造に関わる複雑な工事が多いため、経験豊富なリフォーム会社に依頼することが大切です。HPのデザインリフォーム事例を見て、どのような案件を得意としているかを見極めましょう。
フルリフォームのメリット ＜マンション＞
マンションのフルリフォームの主なメリットは、以下になります。
1.ライフスタイル合わせた間取りにできる
基本的に新築マンションの間取りは一般大衆向けのため、多少使いづらくても我慢するしかありません。しかしフルリフォームなら「理想の暮らし」にフィットする間取りにできます。たとえば廊下を取り込んでリビングを広げたり、玄関〜WIC〜キッチンの裏動線を設けたりと、効率的で暮らしやすい間取りが叶います。
2.好みのデザインにできる
「ホテルライク」「シンプルモダン」などインテリア雑誌で見るような空間も実現可能。CUCINAのオーダーキッチン、Mieleの食洗機といった、ハイスペックな設備も思うままに導入できる点は、フルリフォームならではのメリットです。
4.古い配管も交換できる
古いマンションの配管は内部に錆が生じていることが珍しくありません。表層だけのリフォーム部分リフォームではそのまま使用しますが、フルリフォームなら一旦躯体のみに解体するため、配管の交換が可能です。
フルリフォームのメリット ＜戸建て＞
戸建てのフルリフォームは、上記のマンションのメリットに加えて下記のような効果があります。
1.建て替えよりも費用を抑えられる
先述したように、フルリフォームは解体工事や基礎工事が不要なため、建て替えに比べて費用を抑えやすい傾向です。建物の構造の状態がよければ、木造・鉄筋コンクリート造（RC）や鉄骨造のフルリフォームは、建て替え費用の1/2程度に抑えられるケースも。
その分の費用で内装グレードにこだわると、満足度がより高くなります。
2.既存状態をチェック＆修繕できる
一旦スケルトン状態にするため、既存状態を確認しやすい点も、戸建てのフルリフォームの大きなメリット。劣化が進んでいれば補修できます。内部の他にも屋根や外観、エクステリアなど広範囲でリフォームするため、内も外もすべて新築のように変わります。
3.耐震・断熱工事ができる
「古いので耐震性が心配」「寒くて過ごせない」といったお悩みを解消できるのも、フルリフォームのメリットです。CRAFTでは事前にお住まいの耐震性をチェックし、必要があれば耐震補強をご提案。また断熱材の充填、サッシ・ガラス交換、床暖房の導入などにより、あたたかな住まいを叶えます。
フルリフォームの費用相場
住宅をフルリフォームするときの費用相場を、マンションと戸建てに分けて紹介していきます。
マンションのフルリフォームの費用相場
間取りを大きく変更したり、設備や内装材のグレードをアップさせるなど、マンションを上級グレードでフルリフォームする際の費用相場は「35万円〜（㎡）」となっています。妥協することなくフルリフォームすると、100㎡のマンションなら3,500万円以上は見ておくとよいでしょう。
戸建てのフルリフォームの費用相場
戸建てを比較的高品質なグレードでスケルトンリフォームする場合は
木造 30万円/㎡～
RC造・S造 35万円/㎡～
くらいを見ておきましょう。例えば、200㎡の木造戸建てをフルリフォームするのであれば、最低でも6,000万円ほどになります。
ただし、フルリフォームの費用は、リフォーム内容・設備や建材のグレード・外まわりのリフォームの有無（戸建ての場合）など、さまざまな条件で大きく変化するので、必ずしも上記の平米単価が当てはまるとは限りません。CRAFTのデザイン事例を見て費用を参考にしましょう。
またCRAFTの青山・自由が丘モデルルームの相談会にご参加いただければ、「費用感」と「リフォームでできること」について、より具体的にお伝えできます。お気軽にご参加ください。
フルリフォームで「できないこと」
まずは、フルリフォームでできないことについて解説します。
〈1〉構造部分の工事
基本的に戸建てはリフォーム工事の自由度が高めですが、マンションは管理規約によってフルリフォームの範囲が制限されることもあります。
例えば、防音性を確保するために使用できる床材を制限している場合もあるので注意が必要です。他にも「梁に穴を開ける」といった構造躯体に関わる工事は管理規約で禁止されている場合がほとんどです。
〈2〉共用部分の工事
マンションの場合は共用部分の工事もできません。エントランスや廊下などはもちろんバルコニーやベランダも共用部分となるため、基本的にフルリフォームはできないと考えておきましょう。自由に工事できるのはあくまでも専有部分のみです。
〈3〉階数の増設
国によって、区域ごとに用途地域が決められています。その決まりに適合しない建物は建築不可。一部の地域によっては3階建ての住宅も認められていますが、4階建てなどの増設となると制限がかけられてしまうこともあります。フルリフォームの際には、以下のような制限に注意しましょう。
・建蔽率：敷地面積に対する建築面積の割合
・容積率：敷地面積に対する延べ床面積の割合
・斜線制限：周辺の日照確保のために建物の高さを制限
〈4〉著しく老朽化した建物のフルリフォーム
築年数が経過した物件は老朽化が激しく、フルリフォームできない場合があります。あくまでもフルリフォームは骨組みだけ残して工事を進めるため、その骨組みの劣化があまりにも進んでいると、建て替えの方が現実的なことも。そのためフルリフォームの前に、物件自体の築年数や劣化状態がどれくらいなのかを調査しておきましょう。
フルリフォームで「できること」
次に、フルリフォームでできることについて解説します。
〈1〉増築／減築（戸建て）
フルリフォームでは、戸建ての増築・減築が可能です。子供や両親との同居で部屋数が必要となった場合は増築、老後に夫婦2人で生活する場合は部屋数もそこまで必要ないため減築して平屋にする選択肢もあります。
〈2〉デザインの変更
フルリフォームはデザイン変更も可能です。内装はもちろん、外壁や外構、屋根などの気になる部分を一新できます。
マンションの場合は共有部分ではなく、内装のみのフルリフォームとなりますが、壁式構造といった構造上の制約がなければ基本的には自由に間取りと内装を変えられます。戸建てであれば内装も含めて自由にフルリフォームできるので、より理想を詰め込んだ住まいが可能です。
〈3〉耐震性／断熱性の強化
築年数が古くなると、耐震性や断熱性が低下するケースも珍しくありません。特に何十年も前に建てた物件は災害に対する耐性基準が甘い時期に作られた住宅もあるため、一度耐震性・耐熱性の診断も含めてリフォーム会社に相談するのがおすすめです。
〈4〉間取りの変更
フルリフォームであれば、間取りの変更は比較的自由です。人によって「部屋数を増やしたい」「部屋数を減らしたい」「キッチンの場所を変えたい」「吹き抜けを作りたい」などの要望がありますが、予算内であればどのような要望にも対応できます。ただし構造によってはご希望の間取りにできないことも。CRAFTでは建物の制約をクリアにしながらプランを工夫し、できる限りご希望の間取りを叶えています。
〈5〉設備のグレードアップ
フルリフォームであれば、各種設備の変更も可能です。例えば、フルリフォームでよく行われる工事が水回りの改修です。キッチンやトイレ、お風呂や洗面所などの水回りは老朽化しやすいため、定期的な工事が必要となります。フルリフォームを機に、CUCINAやkitchenhouseといった高級オーダーキッチンを取り入れる方も多くいます。他にも、フルリフォームではバリアフリー化や省エネ化に対応するための工事も可能です。
フルリフォームの流れと工期
マンションや戸建てをフルリフォームするときの流れや工期はリフォーム会社によって異なりますが、CRAFTでの住宅のフルリフォームは、以下のような流れで進んでいきます。
| 工程 | 概要 |
|---|---|
| 1. ご相談 | ・現地調査 ・ヒアリング |
| 2. 基本プランの作成・見積り | ・基本プランの作成 ・概算見積り ・VRの作成 |
| 3. 設計契約・詳細打ち合わせ | ・設計契約の締結 ・詳細の打合せ ・実施設計図の作成 ・予算調整 ・再見積書の提示 |
| 4. 工事請負契約・着工 | ・請負契約の締結 ・本着工 ・中間検査 ・完了検査 |
| 5. お引渡し | ・仕上がりなどの確認 ・設備機器などの取り扱いに関する説明 ・各メーカーの保証書のお渡し ・工事中写真のお渡し |
※工程1〜3（戸建て：約2〜3ヵ月、マンション：約2〜3ヵ月）、工程4〜5（戸建て：約4〜6ヵ月、マンション：約3〜4ヵ月）
フルリフォーム工事のポイントと注意点
次に、改修工事のポイントと注意点について解説します。
〈1〉予算を明確にする
フルリフォームは、あれこれとこだわりを詰め込むとあっという間に予算オーバーになります。そのため、ある程度の予算を明確にしておく必要があります。
予算は出来る限り無理のない範囲で設定しておくのが無難です。新たに住宅ローンを組む場合やリフォームローンを組む場合であっても、無理な返済計画の場合は金融機関も融資してくれない可能性があります。ローンを組む場合は、無理のない返済計画を立てましょう。
〈2〉やりたいことを明確にする
フルリフォームをする場合は、やりたいことを明確にすることも大切です。「あれもいい」「これもいい」と取り入れてしまうと、本当に自分が求めていた住宅にならない可能性があります。もちろん、プロからの助言は必要ですが、まず大前提として自分がどのような住宅を求めているのかを明確にしましょう。
フルリフォームするからには何かしらの要望があるはずです。その中で優先順位を決めていくことで、フルリフォームでやってもらいたいことが見えてきます。
〈3〉生活動線を意識したプランに
フルリフォームでは、ライフスタイルに合わせて間取りを一新することができます。「家事がしやすい導線」「寝室とバスルームの距離」など、これまでご不満だった生活導線を見直すチャンス。デザイナーにご自身やご家族の暮らしをイメージし、それに合った導線を提案してもらいましょう。
〈4〉リフォーム会社とイメージを共有する
フルリフォームはイメージを共有することがとても大事です。完成してから「思っていた物件と違う」となってしまいかねません。そのため、イメージは何度も共有しておくのがおすすめです。
例えばCRAFTでは、フルリフォーム完成後の空間をVR・CG画像で確認いただけます。VR・CG画像があればより具体的な完成イメージが掴めるため、床材などをセレクトする「仕様決め」もスムーズです。
リフォーム会社の選び方
リフォーム会社を選ぶ際に重視するべき2つのポイントを解説していきます。
1.フルリフォームの実績が豊富な業者を選ぶ
住宅のフルリフォームは、フルリフォームに関する知識とノウハウがある、フルリフォームの実績が豊富な会社に依頼するようにしましょう。フルリフォームは構造に関わる大きな工事に関わるため、実績がないリフォーム会社は避けたいところです。
CRAFTのようにフルリフォームの実績豊富な会社であれば、プランニングも工事も安心してお任せいただけます。各社のホームページでフルリフォームの実績を確認しながら選ぶようにしましょう。
2.デザイン力や提案力、工事力で選ぶ
リフォームでやりたいことを実現するためには、デザイン力と提案力が重要になってきます。
デザイン力や工事力は、ホームページに掲載されている事例で確認できるので、確認しながら選びましょう。提案力は実際に相談してみるまでわからないので、直接問合せることをおすすめします。
フルリフォームの費用を予算内に抑えるコツ
マンションや戸建てのフルリフォームにかかる費用を予算内に抑えるコツとしては、以下の4点があげられます。
・既存の設備や間取りをできる限り活かす
・やりたいことの優先順位を決める
・建材や設備のグレードにこだわりすぎない
・補助金や減税をフル活用する
マンションや戸建てのフルリフォームではさまざまなことができますが、設備を変更したり、間取りをガラッと変えるとなると、どうしてもコストがかかります。
やりたいことが多くなればなるほど費用が膨れ上がるので、優先順位を決めておくことも重要になります。住宅のリフォームに用いられる建材や設備にはさまざまなグレードがありますが、グレードの高い建材や設備は価格も高いので、こだわるところはこだわりつつも、妥協できるところは妥協するようにしてください。
住宅のリフォームに対しては国や自治体がさまざまな補助金や減税の制度を用意しているので、それらも積極的に活用するようにしましょう。
CRAFTのフルリフォームの事例
CRAFTのフルリフォームの事例を紹介します。
〈フルリフォーム事例1〉生活動線にこだわったゆとり空間 / マンション
港区にある132㎡のマンションを購入し、フルリフォームした事例です。
廊下をなくし、水回りを一箇所にまとめることでリビング・ダイニングを拡大。床には栗のフローリング、壁には珪藻土を使用し、自然素材の温もり感じる空間に仕上げています。
リビングサイドの小上がりやバスルーム、家事スペースなども素材感にこだわり、どこにいてもおだやかに過ごせる美しい住まいに。
〈フルリフォーム事例1〉人と猫が心地よく過ごす家 / マンション
人だけでなく愛猫にとって快適な環境にも配慮しながら、クラフトでデザインリフォームしました。
LDKはアイランドキッチンを中心とし、広く一体感のある空間に。部屋のどこからでも広く開けた眺望を楽しめると同時に、玄関ホール〜洗面室〜LDKの回遊動線を確保。
リビングの壁面にはキャットステップを設け、書斎コーナーの壁も階段状とし、天井のキャットウォークへ移動できる「猫の動線」をレイアウト。人はもちろん、猫も自由に回遊できる住まいとなりました。
〈フルリフォーム事例3〉ゆとりあるリビングスペース / 戸建て
長年お住まいの世田谷区のご自宅は、お子さまの独立を機にフルリフォームしました。
ルーフバルコニー部分を室内に取り込み、リビングスペースを拡大。現行の建築基準を是正した上で確認申請を行い、増築しています。
リビング側はあえてダウンフロアとし、ダイニング・キッチンとさりげなくゾーニングしたこともポイントです。心地よい窓の景色を感じながら、ご夫婦でゆったりと過ごせるようになりました。
〈フルリフォーム事例4〉木と石に包まれた邸宅 / 戸建て
大田区にある中古の戸建てを購入し、フルリフォームした事例です。
リビング・ダイニング・キッチンが分かれて窮屈なイメージだったため、壁を撤去し開放感あふれるLDKに。テラスのグリーンが空間をあざやかに彩ります。
床はオーク、壁は国産の白河石と、上質な素材にこだわりました。arflexのダイニングテーブルなどモダンなアイテムが調和する美しい住まいとなっています。
フルリフォームのQ&A
最後に、マンションや戸建てのフルリフォームに関するよくある質問を、Q&Aの形式で紹介していきます。
フルリフォーム中も住み続けることはできますか？
リフォームの対象箇所や内容にもよりますが、フルリフォームは対象範囲が広くなるため、住み続けることは難しいと考えておくべきです。工期も長くなるので、ストレスを避けるためにも、工事期間中は仮の住まいを用意しておくことをおすすめします。
やりたいリフォームができないこともありますか？
あります。例えば、構造上どうしても取り除けない壁があって間取りの変更に制限が出てしまうことがあったり、マンションの規約の関係上、間取りの変更が制限されてしまうことがあります。
リフォームの内容に制限が生じるかどうかは、対象の物件を確認するまで判断できないので、まずはリフォーム会社に相談してみてください。CRAFTのフルリフォームでは、こうした制約をクリアにしながら出来る限りご希望の住まいを叶えています。
耐震工事は必ず必要になりますか？
必ず必要になるわけではありません。
以下のようなケースでは耐震工事が必要になる可能性が高いと言えます。
・震性の基準を満たしていない
・1階の壁の量が少ない
・小さな地震で揺れを感じる
・構造部分の劣化が進んでいる
フルリフォームは、住宅の耐震補強をするのにベストなタイミングなので、ぜひ検討してみてください。
＊関連コラム＊
フルリフォームで耐震補強はすべき？ 必要なケースと工事内容
〈まとめ〉フルリフォームの実績が豊富な会社へ相談しよう
フルリフォームには「できないこと」「できること」があるため、事前に把握しておくことが大切です。戸建てなのかマンションなのかで工事の内容も変わってくるので、リフォーム会社に聞くのが早いでしょう。
これまで多くのフルリフォームに対応してきたCRAFTなら、構造別に何ができる・できないの判断がスピーディー。完成後のイメージもVR・CGで共有するため、より理想の住宅を想像しながら形にしていくことが可能です。
フルリフォームをお考えの方は、お気軽にご相談ください。
＜著者＞CRAFT 編集部
一級建築士・二級建築士・インテリアコーディネーター・一級建築施工管理技士・二級建築施工管理技士・宅地建物取引士が在籍。さまざまな知識を持つプロフェッショナル集団が、リノベーションや物件購入についてわかりやすく解説します。
