古くなった賃貸マンションは、一棟リノベーションがおすすめです。ターゲットのニーズに合わせて「間取り」「デザイン」を一新したハイグレードな賃貸マンションは、安定した入居率と収益性を叶えます。また既存躯体を活かす一棟リノベーションなら、費用は建て替えの約1/2。自社設計施工のCRAFTだからこそ、コストパフォーマンスの高い一棟リノベーションが可能です。
古くなった賃貸マンションの入居率や賃料の低下をきっかけに、建て替えを検討するオーナー様は少なくありません。しかし昨今では建築費用が高騰し、建て替えコストは上昇しています。そこで選ばれているのが「一棟丸ごとリノベーション」です。ただの修復とは異なり、一旦スケルトンにして構造躯体以外のすべてを一新し、建物の価値を向上させます。これにより、差別化された選ばれる物件に生まれ変わります。
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建て替えには膨大な費用がかかり、採算が取りづらくなっています。しかし既存を活かす一棟リノベーションなら、解体費用・撤去費用・基礎工事費用・躯体工事費用などが不要なため、建て替えの約1/2程度のコストに。こうした経済的なメリットから、賃貸マンションは「建て替え」ではなく「一棟リノベーション」を選ぶオーナー様が増えています。
賃貸マンションを建て替えた場合、現行法規の規制がかかり建物が小さくなったり、4階建てが3階建てになるケースもあります。そうすると賃貸に出せる部屋数が少なくなり、収益性が低下するリスクが出てきます。一棟リノベーションなら、現状の建物の広さを維持したまま収益を上げることが可能です。
賃貸物件を借りようとする方は、古い設備にかなりの抵抗感があります。そこで一棟リノベーションではキッチンやバスルームなどの設備を最新に交換、エントランスにはオートロックや防犯カメラ、TVモニター付きインターホン、宅配ボックスなどを新たに設置。現代のライフスタイルに寄り添った設備を取り入れることで、共働きのご夫婦や一人暮らしの女性にも選ばれる人気賃貸物件へと変わります。
広い庭があるならアウトドアリビングを、パークビューなら眺めを活かした間取りなど、物件ごとの個性を見出してコンセプトを決定します。古くても味わいのある物件なら、その魅力を活かしながら最新のデザインや設備を取り入れることで、魅力的な物件に。こだわって建てられた古い物件は、よい部分を残した一棟リノベーションによって、新築にはない価値が生まれます。これは新築にはできないメリットです。
一棟リノベーション費用は建て替えの1/2、さらに賃料は周辺の新築と同等レベルに設定できるため、採算性が向上します。また「今後どのくらいの家賃収入を見込めるか」など、明確なキャッシュフローのシミュレーションができる点も、CRAFTの強みです。
ただ「リノベーション物件」であることを売りにするのではなく、立地や建物の個性を活かした明確なコンセプト、オリジナリティをセールスポイントにしています。またCRAFTは質感のある素材や多機能な設備機器を採用し、魅力ある賃貸物件に見せることで、競合物件との差別化を図っています。
スケルトンリフォームで新築のように一新するため、新築のような印象となり、見学者の決定率が高まります。また工事中から入居者を募集できるようCGを作成し、募集活動をバックアップしています。一棟リノベーション後は住民の属性が変わり、長期間入居する方が増える傾向に。たとえ退去が出ても、すぐに次の借り手が見つかり、空室期間の短縮につながっています。
素直に退去してくれる方もいますが、中には「高齢のため引越し費用がない」という理由ですぐに動けない方もいます。最悪の場合は裁判になることも。そうしたことを避けるため、CRAFTはオーナー様に代わり、実績豊富なパートナー弁護士事務所とともにスムーズな立ち退き交渉を代行します。
〈パートナー弁護士事務所〉
東京中央総合法律事務所 河本憲寿
一棟リノベーションの実績豊富な会社は限られているのが現状です。一棟リノベーションの実績が少ない会社だと、構造に関わる難しい工事ができないためプランが画一的となり、他物件との差別化が難しくなります。入居者ニーズを捉えた人気賃貸物件にするためには、経験豊富なリノベーション業者を選ぶことが重要です。
一棟リノベーションは企画・設計・施工をそれぞれを専門会社が担当する「下請け構造」になっていることが多くあります。当然ながら経費がかさんでリノベ費用は高額になり、プランの意図が設計会社や工事会社に正確に伝達されないことも少なくありません。CRAFTのように企画・設計・施工をすべて直接行っている会社であれば、余計なコストはかからず意図した通りにリノベーションが完成しますが、そうした業者は少ないのが現実です。
●エントランス工事…エントランス・アプローチの改修/駐車場・駐輪所の改修
●セキュリティ工事…オートロック・防犯カメラ・宅配ボックスの新設
●外壁工事…クラック部分をカッターにて撤去・補修/高圧洗浄・塗装/タイル貼り
●防水工事…屋上防水のやりかえ/外壁穴をコーキングにて充填補修
●サッシ交換…サッシ・ドア交換/ガラス交換
●バルコニー 階段手すり交換…バルコニー手すり交換/階段手すり交換
●設備配管交換…給排水・給湯・ガス管のやりかえ/高架水槽・受水槽を撤去し、水道管直結に変更
●電気配線・ダクト交換…電気配線のやりかえ/排気ダクトの交換
●断熱工事…ウレタン吹付け
●耐震工事…壁の鉄筋補強/耐力壁の新設
●室内スケルトン工事…床・壁・天井の仕上げ材の撤去/軽量天井壁下地工事
●内装工事…フローリング貼り/クロス・タイル張り/塗装・左官工事/造作家具
●設備器具の全交換…キッチンの取り付け/ユニットバス・トイレの取り付け
●電気器具の全交換…室内照明器具・分電盤の取り付け/屋外照明の取り付け
昨今の建築費用の高騰により、賃貸マンションの建て替えは採算が厳しくなっています。しかし一棟リノベーションなら建て替え費用の1/2に抑えつつ、外観から内装、配管まで新築のように一新できるため、一棟リノベを選ぶオーナー様は増えています。最近では「ただ綺麗になればいい」というよりも「オリジナリティのある賃貸にしたい」という声が多く、上質な素材やハイエンドな設備などを取り入れて、高級賃貸物件にグレードアップするケースも珍しくありません。一棟リノベーションの費用は、建物の規模やオーナー様のご希望、グレードによって異なります。青山・自由が丘モデルルームにてご要望をお聞かせいただければ、その場で大まかな費用とプラン内容をお伝えします。
依然として低金利は続いており、一棟リノベーションでローンを借り入れするなら今はベストタイミングです。賃貸マンションのような投資物件のリフォームには「不動産投資用リフォームローン」を利用できます。一般のリフォームローンとは違い、物件の収益性を含めて審査されることが特徴です。商品としては住宅金融支援機構の「賃貸住宅リフォーム融資」や、銀行の「アパートローン」などがあり、それぞれ特徴や条件が異なります。金利・借り入れ限度額・諸費用などを比較しながらご希望に合うローン商品を探しましょう。CRAFTでは金融機関のご紹介も行っていますので、お気軽にご相談ください。また「長期優良住宅化リフォーム推進事業」をはじめとした補助金制度も適用になる場合があります。詳しくは国土交通省のHPをご確認ください。
住宅金融支援機構 賃貸住宅リフォーム融資
国立研究開発法人建築研究所 長期優良住宅化リフォーム推進事業
国土交通省 令和５年度 長期優良住宅化リフォーム推進事業
一棟リノベーションの工事は、すべての入居者が退去後にスタートします。工事期間は少なくとも4ヶ月以上。ただし内装（床・壁・天井のクロス交換や設備交換）のみの簡易的なリフォームと、間取り変更や外観の改装を含む大きなリノベーションとでは、工事期間に大きな差が出てきます。さらに工事期間がリフォーム会社の長期休暇と重なったり、住宅密集地で近隣住民への細かな配慮が必要な場合は、より長引くケースも。具体的な工期を知りたい場合は、CRAFTへ直接お問合せください。物件規模やご希望をヒアリングし、大まかな工期をお伝えします。
マンション一棟リノベーションは、次の3つの力がある会社を選びましょう。1つ目は、建物ごとの個性を捉え、入居者に訴求できる魅力的なコンセプトを打ち出せる「企画力」。2つ目は、入居者ニーズを洗い出し、オリジナリティのある暮らしやすい住まいを提案できる「設計力」。3つ目は、構造に関わる複雑な工事に対応し、オーナー様のイメージを確実に形にできる「施工力」です。たとえばCRAFTのように企画・設計・施工のすべてを自社で行う会社は、社内コミュニケーションがとりやすいためオーナー様のご希望のイメージを実現できます。また40年以上にわたり個人住宅のフルリフォームを行っているため、入居者ニーズを把握していることも特徴です。このような会社はそれほど多くはありませんが、「せっかくなら人気物件にしたい」「自分も暮らしたくなるような賃貸物件にしたい」と考える賃貸マンションオーナー様からはご好評いただいています。
コンクリート躯体は、施工が適切であれば100年以上は持つと言われています。ただし、定期的なメンテナンスも欠かせません。とくに大切なのは、躯体への水の侵入を防ぐこと。鉄筋が錆びると耐久性の低下につながります。CRAFTではリフォーム前に躯体の状態や、外壁や屋上の雨漏りを確認します。必要があれば一棟リノベーションと併せて補修をご提案いたします。
各金融機関の商品を比較した上で、オーナー様に有利なローンをご紹介します。その際に長期的な収支をシミュレーションし、無理のない返済計画を立てますが、収支のバランスが悪ければリノベーションの内容と費用を見直すことも。資金計画も含めて、CRAFTにお任せいただけます。
エントランスや外観のイメージアップとともに、室内はオープンキッチンや広いベッドルームなど、ゆとりのある間取りを採用します。CRAFTは1982年の創業以来、個人住宅の高級リフォームで培った経験を活かし、富裕層に好まれるラグジュアリーなプランをご提案しています。「コストをかける部分」と「かけない部分」のメリハリをつけて、ご予算内で高級感のある物件に一新することも大切にしています。
もちろんです。CRAFTでは退去のご相談も承っています。入居者様と話し合いがうまくできず、立ち退きが難航する場合は、実績豊富な弁護士事務所をご紹介します。「立ち退き交渉が負担」「入居者になかなか納得してもらえない」とお悩みのオーナー様は、お気軽にご相談ください。
募集タイミングによりますが、人の移動が多い1～3月ごろであれば、すぐに満室になるケースは珍しくありません。何より「一旦入居したら長く暮らしてもらえるようになった」「感じのよいご夫婦に借りていただけている」「賃貸経営が楽しくなった」というオーナー様の声を多くいただいています。
一棟リノベーション後にトラブルが起きた場合は、社内のアフターメンテナンス部がすぐに対応します。リノベーションの工事内容をアフターメンテナンス部にすぐに共有し、スピーディーに対応。CRAFTが自社設計施工だから可能なサポート体制です。安心して賃貸経営いただけるように、万全の体制でサポートします。
賃貸マンション一室のみのリフォームは、「高級賃貸リフォーム専用ページ」をご覧ください。
