目次
近年人気が高まってきている「中古物件リノベーション」。
今回は、
・費用
・ローン
・メリット
・デメリット
・注意点
など、中古物件リノベーションに取り組み始める前に知っておくべき基本的な知識をまとめて紹介していきます。ビフォーアフターの事例をまじえながら紹介していくので、中古物件リノベーションを検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
中古物件のリノベーションにかかる費用はいくら？
中古物件をリノベーションする際、まず把握しておきたいのが「物件のリノベーションにかかる費用」について。毎月の支払いで大変な思いをしてしまわないためにも無理のない資金計画を立てる必要があります。資金計画を立てるには、リノベーション費用の相場をきちんと把握しておかなくてはいけません。
ここでは、中古物件のリノベーションにかかる費用の相場を、「マンション」と「戸建て」に分けて解説していきます。
1.中古マンションのリノベーション費用が高くなる要因
中古マンションのフルリノベーションにかかる費用は、物件の広さやリノベーションの内容によって異なるため一概には言えません。ただし満足できるリノベーションをしようとすると、やはりそれなりの金額に。費用が上がる要因としては
・大規模な間取り変更
・デザインや設備へのこだわり
・管理組合に工事を制限されている
・既存の下地状態が悪い
が、あげられます。「思いっきり間取り変更して、ハイエンドな素材や設備を使うとコストが上がる」ことは容易にイメージできますね。意外な盲点が、管理組合が厳しく、工事が制限されてしまう場合。「この日は工事禁止」などのお達しがあると、工期が延び、人件費の増加につながります。また下地が悪い場合は、下地を再利用できないためコスト高に。
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2.中古戸建てのリノベーションにかかる費用の相場
戸建てのフルリノベーションにかかる費用も、工事範囲で大きく変わってきます。たとえば「LDKやエントランスはこだわって個室はクロス交換のみ」「間取りは大きく変えない」のであれば、コストを抑えられる可能性がありますし、「築年数が古くて補強が必要」「外観や外構もきれいにしたい」のであれば、もっと高額になることもあります。
マンションと同様に
・大規模な間取り変更
・デザインや設備へのこだわり
がコスト高の要素になりますが、戸建ての場合はそれらに加えて
・著しい老朽化
・耐久性や耐震性の補強の実施
・外観や外構、屋根の一新
といったリノベーションによりさらにコストアップに。リノベーション費用を予算内で抑えたい場合は、既存を活かすなどしてコストバランスを測ることが大切です。
ご自身で「リノベーションにいくらかかるか」を見極めることはむずかしいので、かならずリノベーション会社に相談しましょう。
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中古物件リノベーションを考えている人が知っておくべきローンの基礎知識
先述したとおり、中古物件のリノベーションには数千万円の費用がかかりますが、その費用はローンでまかなうのが一般的です。物件購入費用とリノベーション費用を一緒にまとめることができれば、あわせて住宅ローンで借り入れることができます。（そのためには、物件購入とリノベーションを同時にすすめることが肝要です。詳しくは「中古住宅購入と同時にリフォームしたらおトク？減税や補助金のメリットも」をご覧ください。）
中古物件のリノベーションにかかる費用の主な借り入れ先とそれぞれの金融機関の特徴は以下のとおりです。
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| メガバンク | ・審査がスピーディー ・金利が低い ・倒産のリスクが少ない ・店舗数が多く、利用しやすい |
| 地方銀行 | ・審査が通りやすい ・若干金利が高い ・柔軟に対応してもらいやすい ・対面で相談しやすい |
| ネット銀行 | ・メガバンクや地方銀行よりも金利が低い ・審査が厳しく、期間も長い ・パソコンやスマートフォンから手続きをおこなえ利便性が高い ・対面で相談できない |
ローンを組む際の金利は中古マンションや中古戸建てなどの中古住宅であっても、新築であっても基本的に違いはありません。ただし借入金額や返済期間を制限されてしまうケースはあります。これは、築年数によって担保評価額が下がってしまうためです。
また、中古マンションの場合だと、既存不適格物件や借地権の物件はローンの審査が通りにくかったり通らなかったりすることもあるため注意が必要です。
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中古物件リノベーションの3つのメリット
中古物件リノベーションの主なメリットとしては、
・ライフスタイルに合った住まいが実現できる
・希望の物件を見つけやすい
・新築よりコストを抑えられる（とくにRC造）
の、3点があげられます。
中古物件のリノベーションでは、ライフスタイルに合わせて間取り・デザインを自由に決めることができます。これは、新築のマンションや建売住宅では実現できないリノベーションならではの大きなメリットです。戸建ては特に自由度が高く、マンションのように共有部分がないので、外観も含めてすべて自分好みにリノベーションできます。敷地に余裕があるのであれば増築も可能です。
今住んでいる住宅をリノベーションするのではなく、これから中古物件を購入してリノベーションするのであれば、希望の物件を見つけやすい点もメリットに。マンションにしても戸建てにしても、新築物件は供給量が限られてしまいがちですが、中古住宅リノベーションでは売りに出されている物件すべてが購入対象になるため、希望の地域で理想的な物件が見つかりやすくなっています。
また、新築に比べてコストを大幅に抑えられる点も魅力的です。築20年以上の戸建ては建物としての価値がゼロになるため土地代だけで物件を購入可能になり、物件の購入費用を大幅に抑えることができます。頑丈な作りで耐久性の高いRC造（鉄筋コンクリート）やS造（鉄骨）の住宅は適切にメンテナンスすれば100年住めると言われているので、RC造やS造の住宅が狙い目だと言えるでしょう。
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中古物件リノベーションの3つのデメリット
魅力的なメリットの多い中古物件リノベーションですが、ならではのデメリットもあるため注意しなくてはいけません。
中古物件リノベーションの主なデメリットや注意点としては、
・中古物件なので建物の耐久性に不安が残る
・入居までに時間がかかる
・借り方によってはローンの金利が高くなる
の、3点があげられます。
中古物件を購入する際に知っておきたいのが「耐震基準」についてです。耐震基準には新耐震基準と旧耐震基準がありますが、売りに出されている中古物件の中には旧耐震基準が適用されているものもあります。旧耐震基準の住宅はどうしても耐久性の面で不安が残るので、中古住宅を購入する際は注意しなくてはいけません。（ただ旧耐震基準でもしっかりと建てられていて問題ないケースもあるため、プロの見極めが必要です）
また、フルリノベーションするとなると工事に半年ほどかかることも珍しくないため、入居までに時間がかかるというデメリットもあります。物件探しから始めると入居までの期間はより長くなるので、余裕をもってスケジュールを組んでおく必要があります。
一般的な住宅ローンだとリノベーションの費用を借り入れできないことがある点もデメリットの一つです。そのため、リノベーションの費用はリフォームローンとして借りることになりますが、リフォームローンの金利は住宅ローンの金利よりも高く設定されている傾向にあります。ただ、物件の購入費用とリノベーションにかかる費用をまとめてローン申請することで安い金利の住宅ローンを利用するというデメリットの解消方法もあります。
中古物件のリノベーションでは、これらのデメリットをしっかりと把握し、事前にどう対策するか考えておくことが大切です。
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リノベーション済みの中古物件はアリ？ナシ？
中古物件リノベーションを検討している方の中には、すでにリノベーションが完了しているリノベーション済みの中古物件に興味を持っている方もいるかと思います。リノベーション済みの中古物件には良いところもあればよくないところもあるため、よく考えて購入しなくてはいけませんが、アリかナシかの判断にはメリットとデメリットを比較するのがおすすめです。
リノベーション済みの中古物件の主なメリットとしては、
・リーズナブルな物件が多い
・デザイン性の高いおしゃれな物件が多い
・新築なみの新しい設備が導入されている
・すぐに入居できる
などがあげられます。逆に、デメリットとしては、
・耐震基準、電気容量、排水管の状態の確認が必要
・条件に合う物件を探すのが難しい
・理想と一致する住宅をイチから作ることはできない
などがあげられます。
デメリットに目をつむることができるのであれば、リノベーション済みの物件は非常に魅力的です。ただ、すでにリノベーションされ、物件が完成しているという性質上、中古物件を購入してフルリノベーションしたり今住んでいる住宅をフルリノベーションしたりするときのように、自分の理想に完全に一致する住宅を作りたいというケースには向いていません。
理想の住宅の実現にこだわるのであれば、やはりリノベーションされていない物件の購入がおすすめだと言えます。
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中古住宅リノベーションでの失敗を避けるために知っておきたい6つのポイント
中古住宅リノベーションでは、「思い通りの住宅にならなかった…」など、失敗してしまうケースも少なくありません。
主な失敗例としては、
・将来のことを考えずにリノベーションしてしまった
・予算設定を見誤ってしまった
・状態の悪い物件を購入してしまった
・周辺の情報をリサーチしていなかった
・会社選びで失敗してしまった
・イメージ通りの仕上がりにならなかった
などがあげられます。
ただ、これらの失敗は事前の準備不足によって発生するケースがほとんどで、事前準備をしっかりとしておけば避けられるものばかりです。
「将来のことを考えずにリノベーションしてしまった」という失敗は、この先のライフプランを盛り込みながらリノベーションすることで避けられますし、「予算設定を見誤ってしまった」という失敗は、専門家に相談しながら設定することで回避できます。
「状態の悪い物件を購入してしまった」というケースや「周辺の情報をリサーチしていなかった」というケースは、物件探しからサポートしてくれる会社に依頼することで避けられるでしょう。
「会社選びで失敗してしまった」というケースや「イメージ通りの仕上がりにならなかった」という失敗は、時間をかけて色々な会社に相談することで避けられるはずです。
準備不足のまま見切り発車でスタートしてしまうと失敗してしまう可能性が高いので、なるべく事前の準備に時間をかけるようにしてください。
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中古物件リノベーションのビフォーアフター事例
中古物件リノベーションで理想の住まいを手に入れたいと考えている方が絶対にチェックしておきたいのが、中古住宅リノベーションのビフォーアフター事例です。「こんなに古くて、ほんとうに綺麗になるのか…」という不安も解消してくれます。
また事例をチェックしておくことでやりたいことがより明確になりますし、注意するべき点や参考になる点が見えてきます。
こちらは、築10年のマンションのビフォーアフター事例です。開けた眺望が魅力的ではあるものの、独立型となっているキッチンが閉鎖的で、インテリアについても施主好みではありませんでした。
そのマンションのリノベーション後の画像がこちらです。「共働きのご夫婦が子育てしやすい快適な住まいづくり」をテーマに、既存の間取りを活かしつつも、キッチンとの仕切りを取り払うことで開放的なLDKに仕上げました。
また、グレーに塗装したフローリングをフレンチヘリンボーン張りにしたことで空間に奥行きが生まれ、リノベーション前よりも広く感じられるようになっています。
一方こちらは、築40年の中古戸建てをリノベーションした事例です。窮屈に感じられる間取りに加え、断熱材が入っておらず、冬の冷え込みが厳しいという問題も発生していました。
その中古戸建てのリノベーション後の画像がこちらです。1階を趣味が楽しめるプレイルームにして、2階と3階を住居にリノベーションしました。天井を上げたことで開放感が生まれ、窮屈感を感じることのない空間へと生まれ変わっています。
また、建物全体に断熱材を入れつつ窓を断熱サッシとペアガラスに変更。床には床暖房も入っているので、もう寒さに悩まされることもありません。
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中古マンションのリノベーション事例
中古マンションの具体的なリノベーション事例についてもいくつか紹介していきたいと思います。
こちらはルーフバルコニーのポテンシャルを最大限に生かしたリノベーション事例です。
「最上階・角部屋ならではの眺望と明るさが気に入って、こちらのマンションを購入したKさん。元々細かく区切られていた4LDKの空間をゆったりとした2LDKの間取りに変更。廊下の壁やドアがなくなったことで、玄関を開けるとルーフバルコニーまで視線が伸びるようになりました。
モノトーンを基調としたモダンでスタイリッシュな家具とオーク材のフローリングが調和する空間です。
将来住み替えの予定があったことから、資産性の高いこちらのタワーマンション を購入したFさん。44帖にもなる開放的なLDKが印象的なこちらの物件は、既存の部屋を取り込み、キッチンの配置換え行うことによって実現しました。他社だと「キッチンの移動はできない」と断られたそうですが、換気設備や排水経路の緻密な計算によって希望通りのレイアウトに仕上がっています。
キッチンとの間に設けた石の壁によってゆるやかにゾーニングされている点も、こちらの物件における注目ポイントの一つです。
理想的な立地に、角部屋・南向きのマンションを購入したLさん。お子さまと3人でくつろげる、和モダンのやさしい空間にリノベーションました。
構造上移動できないPS（パイプスペース）は、グレーのタイルを貼って隠すことで空間のアクセントに。フローリングには暖かな色味が印象的なオーク材を使用しており、足裏から心地よさが伝わるスプーンカット仕上げを採用しています。
中古戸建てのリノベーション事例
中古戸建ての具体的なリノベーション事例についてもいくつかピックアップして紹介していきます。
鉄骨造の3階建てを購入したAさん。住宅の1階をペットサロンに、2階と3階を自宅にリノベーションした事例です。
2階部分はホールとLDKをつないでいるため、引き戸を開放すれば30帖ほどの伸びやかな空間として使用することができます。床下にはタイルを採用したことでホテルライクな仕上がりになっていますが、ペットが滑りにくく、かつ汚れも落としやすいという実用性も兼ね備えています。
こちらは、「キッチンを暮らしの中心に」をテーマ、大手ハウスメーカーの戸建てをリノベーションした事例です。
テラスを新設し、そのテラスに面している日当たりのいい窓側にamstyleのオーダーメイドキッチンをレイアウト。キッチンとランドリースペース、廊下は回遊できるようになっているため、家事をスムーズかつ効率的に進められるようになっています。
また、インナーサッシによって住宅の防音性と断熱性を高めたり、屋根の再塗装や駐車場を整備してより使いやすくしたりするなど、住宅性能も向上しています。
ちらは、126㎡、築31年の中古戸建てをリノベーションした事例です。
この住宅の最大の特徴でもある中庭の存在を感じられるよう、ダイニングの窓は腰高窓から全面FIXの窓に変更。また、リビングのそばに設置された水盤の底に光ファイバーを散りばめ、ライトアップすると星空のようになるよう演出するなど、お子さまの遊び場としても活用できる実用性も兼ね備えています。
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〈まとめ〉中古物件リノベーションで理想の住まいを手に入れよう
中古物件リノベーションは、新築のマンションや新築の戸建てを購入するよりも安く理想の住宅を手に入れる方法のひとつです。
中古物件リノベーションは、物件の購入に加え、リノベーションに関する知識も求められるため、事前の徹底したリサーチと実績のある会社にサポートしてもらうことが大切です。
不動産仲介からリノベーションまでワンストップでサポートするCRAFTであれば、失敗のないリノベ向きの物件購入が可能。ぜひ一度Cご相談ください。
＜著者＞CRAFT 編集部
一級建築士・二級建築士・インテリアコーディネーター・一級建築施工管理技士・二級建築施工管理技士・宅地建物取引士が在籍。さまざまな知識を持つプロフェッショナル集団が、リノベーションや物件購入についてわかりやすく解説します。
