その中古マンション、購入しても大丈夫？ 築年数から見る注意すべき3つのこと

近年新築マンションよりも人気が高まっている中古マンション。実際、新築マンションではなく中古マンションの購入を検討されている方も多いのではないでしょうか？

そんな中古マンションですが、実際に中古マンションを購入する場合、入念にチェックしておきたいのが「築年数」について。今回は、中古マンションを購入するときにチェックしておきたい築年数に関する注意点についてご紹介します。

また、あわせて築年数が古いマンションを理想の住宅に生まれ変わらせる方法についても紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

中古マンションを購入するときに築年数から見る注意すべきこととしては、

・資産価値
・耐震基準

の、2点があげられます。

購入を検討している中古マンションの築年数をチェックする際は、単純に年数だけをチェックするのではなく、これらのポイントに注意しながらチェックすることが大切です。

それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

中古マンションの資産価値は、築年数と比例するようにして変化していきます。特に資産価値一気に価値が下がってしまいやすいのが、新築マンションの購入時です。新築マンションは、購入する前であれば資産価値が非常に高い状態を保っていますが、購入されて中古マンションになった瞬間、資産価値が大きく下がります。

一般的には中古マンションになった瞬間、住宅価格の2割ほど価値が下がってしまうと言われています。5,000万円のマンションの場合、購入と同時に資産価値が1,000万円下がり、4,000万円になってしまうわけです。

その後は、築年数と比例する形でなだらかに資産価値が下降していきますが、築20年以降になると下げ止まり、資産価値はほとんど変化しなくなります。

出典：レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2017年）」

このことから、中古マンションを購入する際は、築年数と資産価値の関係に注目しながら購入するマンションを選ぶ必要があると言えます。ちなみに、「これから住み始めるのに築20年、30年も経過しているマンションを買って大丈夫なの…？」と不安に感じる方も少なくないかと思います。しかし、マンションは大半がRC造で、RC造の建物は100年以上持つと言われるほど。著しく耐震性の低い建物でなければ、特に心配する必要はありません。

中古マンションを購入するときにチェックしておきたい注意点の2つ目が、築年数と耐震基準の関係性についてです。耐震基準は、大きな地震が発生しても住宅が倒壊・損壊しないようにするために設けられた、建築基準法で定められているルールの一つです。

ただ、この耐震基準には、「旧耐震基準」と「新耐震基準」があるため注意しなくてはいけません。旧耐震基準では、基準を「震度5強の地震で倒壊・損壊しないこと」としていますが、新耐震基準ではさらにハードルが上がり、「震度6強から震度7程度の地震でも倒壊・損壊しないこと」としています。

つまり、旧耐震基準で建てられたマンションよりも新耐震基準で建てられたマンションの方が地震に強いわけです。旧耐震基準から新耐震基準への切り替えは1981年の6月1日におこなわれていますので、1981年の6月1日以降に建設されたマンションを選ぶのがおすすめです。

「いつ建設されたマンションか」については築年数から割り出せるはずですので、築年数をチェックしつつ、新耐震基準で建てられた中古マンションを選ぶようにしましょう。

購入する中古マンションを選ぶ場合、つい築年数ばかりに目がいってしまいがちですが、購入するマンションが定期的にメンテナンスされているかについてもチェックするようにしてください。

マンションを購入すると、毎月修繕積立金を徴収されますが、管理組合はこの修繕積立金を活用して10～15年のサイクルでマンションの大規模なメンテナンスをおこないます。定期的にメンテナンスされているマンションは、築年数が古くても不具合が発生しにくく、建物の寿命がより長くなる傾向にあります。

そのため、中古マンションを購入する際は、定期的にメンテナンスされているかについても確認するべきだと言えるわけです。中古マンションを選ぶときは、築年数だけでなく、管理組合が作成しているマンションの長期修繕計画も確認し、定期的にメンテナンスがされているかどうかについてもチェックするようにしましょう。

国土交通省では、毎年マンション居住と管理の現状についての調査をおこなっていますが、その調査によると、約10%の管理組合が長期修繕計画書を作成していないとされています。長期修繕計画書は修繕積立金の額を決める上で必要不可欠なものですが、約10%の管理組合が、計画書も作成せずに金額を決め、徴収しているわけです。

そんなずさんな管理をおこなっているマンションは、購入にともなうリスクの高いマンションだと言えますし、後々トラブルに発展しかねませんので、なるべく選ばないようにしてください、

出典：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」

中古マンションの資産価値は、築20年以降になると下げ止まり、ほとんど変化しなくなると紹介してきました。

そのため、

・新耐震基準を満たしている
・定期的にメンテナンスされている

の、2点をクリアしていれば、築20年以上のマンションは狙い目だと言えます。

築年数が古いことに不安を感じている方もいるかと思いますが、築年数の古いマンションのデメリットはリノベーションでカバーできるので心配ありません。実際こちらの事例では、築47年の中古マンションをリノベーションし、デザイナーズマンションのような素敵なマンションに生まれ変わらせています。

「中古マンション＋リノベーション」であれば、こちらの事例のように大胆な間取りの変更も可能です。中古マンションの購入を考えているのであれば、リノベーションも検討されてみてはいかがでしょうか？

中古マンションの築年数の注意点としては、「資産価値」と「耐震基準」の2点があげられます。中古マンションの資産価値は築20年以降下げ止まり、ほとんど変化しません。築20年以上建っている中古マンションは資産価値をキープしやすいすいため、非常におすすめです。

また、地震に対する強度を示す耐震基準には旧耐震基準と新耐震基準がありますが、これから購入するのであれば、より強度のある新耐震基準の中古マンションの購入をおすすめします。

マンションはRC造のものがほとんどで、建物の寿命は100年以上と言われていますが、建物の寿命については「定期的にメンテナンスされているか」も重要になってきますので、長期修繕計画書を確認した上で、定期的にメンテンナンスされているマンション購入するようにしましょう。

どうしても中古という点に不安やデメリットを感じてしまうようであれば、リノベーションするのがおすすめです。リノベーションなら、大きな間取りの変更にも対応可能ですので、中古マンションでも理想の住宅を手に入れられます。

「中古マンション＋リノベーション」が気になる場合は、ぜひ、CRAFTにご相談ください。

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